[摘要] 近日忽然传出河北涿州、燕郊等地房价上涨的消息，加之坊间不时响起“三线城市房价上涨”的言论，引发业界对中小城市房地产市场的密切关注。
另一个楼市：三四线城市
近日忽然传出河北涿州、燕郊等地房价上涨的消息，加之坊间不时响起“三线城市房价上涨”的言论，引发业界对中小城市房地产市场的密切关注。
“特大城市周边的中小城市不应该归为三四线市场。”北京资深地产策划人、长青投资集团有限公司副总裁韩涛对三四线城市房地产市场有比较深刻的认识，他告诉记者：“三四线城市房价确实处于上行通道，但远远称不上‘过快上涨’。”
本报记者选取多个市区人口不足百万的典型三四线城市进行调查，发现这是与一线城市房地产市场完全不同的另一个世界。
“街坊生意”无关调控主旨
记者调查获悉，近期在曲靖、枣庄、威海等三四线城市的一些楼盘销售中，退房现象有增多迹象。
“问责制促使地方政府着力贯彻和落实各项调控政策。”韩涛告诉记者，虽然三四线城市远远够不上“房价过快上涨的地区”，但是一刀切的信贷政策还是在楼盘销售中显示出了效果。
日前，山东枣庄制定发布了《枣庄市房地产开发项目规划建设条件意见书制度》和《枣庄市商品房预售资金监督管理办法》。北京地产圈新生代操盘手、枣庄乐园房地产开发有限公司总经理杨建告诉记者，这是枣庄市贯彻落实国家相关产业政策和调控政策的举措，重点在于加大房地产市场监管力度，以更好地保障消费者权益。
信贷收紧确实在产生影响，但调控效果在三四线市场的作用也仅止于此。韩涛认为，当前三四线市房地产市场断然不会触及调控的“红线”，他用“街坊生意”形象地描绘这种房地产市场环境的特征。
三四线城市人口规模较小，流动人口规模更小，人际关系相对稳定，具备国内中小城市“熟人社会”的典型特征。而且目前楼市主导力量，也都由当地开发企业构成。
韩涛从六个方面归纳了威海房地产市场的特点：
，威海的城市化水平刚刚接近平均水平。统计数据显示2009年年末威海市户籍总人口252.97万人，占总人口的48.6%。
第二，房产总价较低。10月份，威海市区的平均房价为每平方米4889元，其中住宅价格为每平方米4792元，总投资额不高。
第三，产品形态比较单一。住宅市场以多层为主力，商业地产以住宅底商为主，有少量商铺供应，写字楼市场还有待培育。
第四，从购房消费习惯来看，关注交通便利、经济性和使用率，紧凑型户型受欢迎，对舒适指标的要求是南北通透，户户朝南，卧室全部朝南。当然这是地域气候特征的要求。
第五，在销售方式上，主要依靠口口相传完成销售，这也是熟人社会，相互间信任度较高的具体反映。
第六，相对于房价水平，具有较强的购买力，并且有比较强的以购房作为资产保值增值的意识。而且随着城中村改造的不断推进，市民家庭拥有多套房屋的现象还会越来越多。
通过调查，其他三四线城市普遍具备以上特征。只是在某些具体指标上有所差别，另外由于地域气候会导致对舒适度、户型面积有不同的偏好。
专业人士分析认为，对于三四线城市，落实调控政策固然重要，更重要的还是加强房地产市场的监管。
据了解，三四线城市购房人的风险意识普遍不强。在一些三四线城市还是采用纸质的购房合同，即便实施网上备案，其合同的厚度都比不上一线城市；另外，在三四线城市往往还存在一些违规的销售操作，在一些地方从认购到换签合同甚至相差六个月到一年。这些问题都值得相关部门重视，既要通过宣传教育提高购房人的风险意识，也要加大监管力度，防范销售环节的各种风险。
“野蛮人”在门外
记者了解到，目前国内品牌房企进入三四线城市尚未构成普遍现象，即便进入一些拥有独特资源的三四线城市，也为对城市房地产市场格局产生较大影响。
云南新锐地产策划人、百大地产营销中心策划部经理杨应祥介绍说，目前在云南各地州的房地产市场上，除了腾冲这种拥有稀缺旅游资源的直管县，基本上没有发现国内一线房企活跃的身影，而相关的专业服务，包括规划设计、建筑设计、景观园林设计、营销顾问、销售代理、物业服务等，大多是在省内整合资源。
杨建透露，活跃在枣庄市场上服务商可能会借用北京等一线城市专业奇机构的名头，但通常都是本土团队运作，提供较低水准较低成本的服务。
类似的情形在其他三线城市也都属于常态。
关于国内一线房企为何没有像传闻中那样普遍转战三四线市场的问题，业内人士普遍存在一种观点：三四线城市人口规模和市场发育程度造成其吸引力不足。
韩涛分析认为：“房地产业是拼利润总额，不是拼利润率的，玩得资本大，在一个大城市可能资金量需要大一点，但产出也相应可观。”韩涛认为在国内一二线城市仍然存在大把机会的情况下，国内一线房企不会急于进入三四线城市。
记者了解到，万科、万达等一线房企与威海市有关方面有过试探性地接触，但至今仍未真正进场。
“有两种情况下会出现例外。”
韩涛说，“种，城市拥有不可复制的稀缺资源，比如威海拥有稀缺的海景资源，一些较大规模企业会接受合适的条件进入这个市场，但通常会提供面向甚至全球的度假产品，他的市场一定不限于威海一地。”
据了解，目前已经有杭州绿城携手海尔地产在与文登市洽谈一个较大规模的养老地产项目，更早些时候，已经有河北卓达、河北天山等区域型规模企业先期进入威海养老或度假地产市场。在腾冲，包括今典地产、世纪金源等也已经实施或正在筹划度假地产项目的开发。
“第二种情况，就是当威海市区的房地产市场上销售业绩年度排名前十的项目能做到5亿元以上的规模时，就是国内一线品牌开发商全面进入的时机”。
根据长青集团提供的数据，截止到11月22日，今年销售面积排名的温泉明珠项目实现了12.8万平方米、约4.14亿元的业绩。2009年威海市商品房销售额不到200亿元，今年或许有所回落。
“这是个简单的选择，对于开发商而言，同样100亿资金，是做100个1亿元的项目，还是做1个100亿元的项目？对于职业经理人而言，是在一个大平台上做一个小角色，还是在一个小平台上做一个大角色？”韩涛并不认为国内一些开发商短期内会进入三四线城市。
“野蛮人”就在门外。
接近央企的消息人士透露，今后几年在宏观调控不断改善和深入的背景下，房地产主业央企还会努力增加土地储备。
据了解，随着地方政府融资平台被清查，银行基本已经关闭地方政府的融资渠道，一些城市正在大量接触包括央企在内的资金雄厚的一线品牌房企，寄望于他们能够替代融资平台的输血功能，推进各种城市基础设施的建设。无疑，三四线城市相对宽裕的用地指标将是非常有吸引力的筹码。
这种情形已现端倪。
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