[摘要] 自“限贷令”颁布以来，据不完全统计，10月杭州新房一次性付款比例达到四成，而二手房一次性付款比例上涨了四成，大多数人选择一次性付款的现象一方面说明了调控政策所取得的成效，另一方面，也衍生出一个楼市的新现象。
(来源：杭州日报)自“限贷令”颁布以来，据不完全统计，10月杭州新房一次性付款比例达到四成，而二手房一次性付款比例上涨了四成，大多数人选择一次性付款的现象一方面说明了调控政策所取得的成效，另一方面，也衍生出一个楼市的新现象。
一般来说，一次性付款在购买商品房时，手续会比较简单，开发商也会制定一个比较低的折扣，加上现在对于二套房贷利率上浮1.1倍、三套房停贷等政策，多数人选择一次性付款确实可以理解，但近期，据记者不完全调查，一次性付款的背后却有着天壤之别，多数人的一次性付款，其实走的是“曲线贷款”路子。
贷来钱一次性付款买房
外地人钱先生近期在杭州西湖区看中了一套房子，来到售楼处才知道，现在外地人在杭州如果没有交过1年的社保就不能贷款买房了，虽然是首次在杭置业，但也被“禁贷”了。这个突然的消息让钱先生有点不知所措，但是为了能给儿子买一套婚房，加上地段、配套、户型等的综合考虑，钱先生决定一次性付款。
上个月20日，钱先生以9.5折的优惠一次性付款买下了位于西湖区的一套房子，但当记者深入了解后，发现钱先生的一次性付款是通过“曲线贷款”的方式来实现的。
钱先生本身就拥有一家企业，在得知不能按揭买房后，钱先生便回家将自己家商住两用的一套房子抵押贷款了，贷出资金100万元，加上自己的一些积蓄，便一次性付款买下了杭州的一套住房。
据钱先生说，现在外地人在杭州买房子，不少都通过这样的方式。如果银行贷款存在问题，便采取民间集资的方式，至少他周围的几个朋友都采用了这样的方式。“一次性付款能额外享受2个点的优惠，即便我跟朋友暂时借一下，优惠的钱也可以付利息了，何况手续什么的可以减免不少，‘有房无贷’肯定比‘有房有贷’强嘛。”钱先生如是说。
开发商也能分期付款
“限贷令”以来，购房者想着办法“曲线贷款”，而一些开发商为了销售业绩，针对“限贷令”，也有自己的一套解决方案。
温州人赵杰（化名）近期为了90万元，痛苦不已，5月份买下市中心某高档楼盘一套80多平方米的商品房，遭遇了“禁贷”风波，因为自己是外地人加上自己的女儿是一名在校大学生，不能贷款，但是该楼盘为不能贷款的客户提供了一个方案，即房款的总额在一年之内分三次付清。像赵杰买了总价300万的房子，次付40%，剩下的分2次付款，每次30%左右。
据赵杰所说，在购房当天，只要付清首付并与开发商签订一定的协议，就可以成功买下一套商品房了。
昨天，记者以购房者名义致电该楼盘，销售人员表示目前该项政策仍在实施，“我们前两个月开盘的楼盘，还款政策依旧采取分期付款。如果你是外地购房者，首付只要40%左右，其他的在一年之内付清就可以。这几个月推出的楼盘，还款时间在10个月左右，我们也是在为消费者承担啊。”销售现场的置业顾问如是说。
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先一次性付清再抵押贷款 限贷后买家曲线购房
（来源：每日商报）杭城各大银行全面叫停了三套及以上房贷，贷不出款来的多套房买家开始动脑筋了，想出“先一次性付清房款，然后再将房子抵押给银行申请贷款”的办法。
房产经纪人小方手头上正在处理一套市中心的二手房交易。这套房子是在一个星期前成交的，总价192万元，小方把客户的贷款申请递给银行时，被告知三套以上的房贷已经暂停发放了。这下可急死小方了，这位买家之前已经买过两套房子了，加上这套正好是第三套。无奈之下，小方跟买家想了一个办法，买家先凑钱一次性付完192万元的房款，办理出房产三证（房产证、契证、土地证）后，再用这套房子申请抵押贷款。
不只小方想到了这个“曲线”买房的方法，昨天，记者采访杭城各大房产中介了解到，银行全面暂停三套房贷后，有不少买家选择这样的融资方式。一位不愿意透露姓名的资深经纪人告诉记者，房产抵押贷款能贷的额是所抵押房子评估总价的七成，目前利率是基准利率上浮15%—20%，这个利率跟前段时间银行放松三套房贷，给出的多套房贷利率差不多。根据购房套数，首付5.5成以上，年利率也是基准利率上浮15%—20%。“两者贷款利率差不多，房产抵押贷款又跟购房记录无关，也就是说，不管你买过几套房子都可以申请抵押贷款，所以一些买家选择这样的贷款方式。”不过，这位经纪人介绍说，银行放贷政策从紧的现阶段，申请房产抵押贷款的成功率也大打折扣。以前放款时间不到一个月，现在可能要两三个月甚至更长。另外，银行还根据申请人的职业和资信来综合考量，一些银行还要搭售理财产品。
而且，不是所有的房子都能抵押。记者采访了杭城三家规模较大的房产中介，他们的经纪人在处理房产抵押贷款业务中发现，银行普遍的要求是：申请人必须有两套及以上的房子；所抵押的房子必须是拥有完全产权，即没有银行按揭；对房龄和面积都有要求——建造年代1990年以后，建筑面积60平方米以上。
“如果银行不是全面暂停三套房贷，最近一批需求又开始蠢蠢欲动了。”经纪人陈静波告诉记者，7月中旬开始，杭城二手房市场出现复苏的苗头，来门店的求购需求比五六月份起码多了一倍。陈静波说，这些需求中40%是抱着保值的目的，还有相当部分是买的刚性需求。“这些客户口袋里有闲钱，放着怕贬值，现在处于楼市稳定期，又感觉市区的二手房价格没怎么降，所以想把手上的钱投入楼市了。”另外，近期杭州透明售房网数据也可以看出楼市回暖的迹象。7月杭城一手房和二手房成交量都创下了房产新政三个月以来的新高，分别成交了2380套和1522套，比6月增长了近七成和三成。
“房产抵押贷款对申请人要求比较高，这类贷款很难成为主流。楼市稍有回暖，三套房贷就暂停了，看来国家对楼市的调控是不会放松的，这对买卖双方的心理影响更大，楼市可能又要回到五六月份的僵持状态了。”一位业内人士分析说。
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"曲线"贷款? 银行说经营性贷款不得用于买房
（来源：钱江晚报）限制银行资金过多地流入楼市是本轮楼市调控的重点之一，包括多地停止对外地人买房贷款，包括严格限制个人消费类抵押贷款用于买房。但在严厉的政策面前，有些人又在银行贷款上做起了文章，这次是借道经营性贷款去买房。
中介指点购房者：抵押房产做经营性贷款
将现有的房子拿到银行做消费类抵押贷款，拿到钱后去付另一套房子的房款，这是今年调控以来出现的新现象。
郑先生本来也是在动这个脑筋的。
郑先生手上有两套房，一套在城西的金田花园，是郑先生没结婚时买下的；一套在市中心的清水公寓，是老婆原来住的，两套房子面积都只有80多平方米。现在有了孩子，郑先生想买套大房子。
郑先生看中了城西一套二手房，近200平方米的顶楼复式，总价要400万元。“前段时间听中介说可以做消费类的抵押贷款，所以准备去抵押一套，卖掉一套，可是政策有变，现在不能做消费类贷款了。”郑先生说。
房博会上，在看房的郑先生收到了一些打着“帮助贷款”的中介公司的名片。房博会结束后，郑先生试着联系了一两家公司，发现原来还是有门路的。
在中介的指点下，郑先生明白了贷款途径是这样的：将郑先生原先的房产拿到银行做抵押，去做个人经营性贷款，看房子的新旧以及地段等条件，可以贷到7成。
不过做个人经营性贷款有个首要条件，就是贷款人的名下有公司，或者在某个公司有股份，然后，让这个公司以进货的名义开具一张证明给银行，这样操作的话就可以申请到经营性贷款。
郑先生说，既然有门路可以贷到经营性贷款，不妨试试看。
投资咨询公司：伪造订货合同来贷款
个人经营性贷款真的是一条途径吗？记者找到杭州一家投资咨询公司，以客户的身份上门做了调查。
记者去的这家投资咨询公司，位于潮王路上某办公楼内，公司不大，也就几十个平方米，员工不多，五六个。
一位客户经理小韩告诉记者，现在是“有需求就有市场”，二次调控前，公司是偏重于做消费类抵押贷款，因为不是每个人名下都有公司。现在政策严控消费类贷款用于购房，所以好几个客户的单子都卡住了，现在能做的只有经营性贷款。“这种抵押贷款的生意，也是从今年5月份才开始的，以前基本没开展过这个业务。”小韩说。
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小韩告诉记者，如果名下有公司，做经营性贷款是可行的，“只要把公司相关证明材料提供过来，我们完全可以办理。”小韩建议说，可以先去找一家相熟的公司，让对方开一张订货合同，“跟对方说好，这笔钱到了他们的账户后，再提取出来，这样就可以用作买房了。”小韩很熟络地传授着所谓的“变通之道”。
当然，这一切都可以在中介公司的授意下进行操作，“我们有合作单位，只要委托给我们办理就行了。”小韩说，通过他们公司操作，如果贷款放下来，他们需要收取贷款额的3%作为服务费。
银行说法：个人经营性贷款不得用于买房炒股
记者从银行方面了解到，确实有个人经营性贷款，其抵押物必须是不动产，但贷款用途必须用于生产经营活动，比如说持续经营过程中临时性、季节性流动资金周转、购置（维修）有关设备、装潢经营场所等。此类贷款的最长期限是1年，1年时间内还清之后再继续循环贷款。
兴业银行业务拓展部的工作人员告诉记者，办理此类贷款，需要提供公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、验资报告、2009年年度报表、2010年1月到10月的财务报告等，个人除了提供身份证户口本外，还得提供近3个月的银行流水。
“没有公司的贷款人，这种贷款就无法办理。”工作人员表示，个人经营性贷款的抵押物可以是多套房产，在利率上浮方面是比较高的，较基准利率上浮20%。
中信银行钱江支行个贷科的工作人员表示，目前暂时没有个人经营性贷款的额度，如果想做的话，得等到下个月。“对于贷款去向我们是要明确的，如果是购销的话，这笔贷款需要直接打到对方账户上去。”工作人员说。
在咨询过程中，银行的工作人员一再提醒说，个人经营性贷款是针对中小企业的一种贷款门类，申请此类贷款时，不能将所发放的款项用作买房和炒股。对于一旦查实发现的，会立即停止贷款，个人信用记录也会受损。
防止消费贷款曲线进楼市 外资行无担保贷款收紧
（来源：北京晚报）“从本周开始，我们已经不允许再发放10万元以上的无担保贷款了。”一位外资银行信贷部经理昨天无可奈何地告诉前来咨询的客户。记者了解到，随着房地产调控政策的不断细化、深化，曾一度被部分房产投资者视为“曲线救国”的外资银行无担保贷款，目前已被监管部门大力收紧。
由于今年以来出台了多项房地产信贷调控政策，消费者感到从银行房贷越来越难了，因为这个原因，无担保、无抵押的个人信用贷款业务受到许多购房者的青睐。不过从本周开始，花旗、渣打、东亚等多家外资行的个人无担保贷款政策“突变”。“从本周开始，我们已经不允许再发放金额超过10万元的此类贷款。”一位外资银行信贷部经理昨天无可奈何地告诉前来咨询的客户。渣打银行信贷部门一位负责人告诉客户，我们刚刚接到要求，10万元以上的贷款金额必须受托支付，不能全额发放现金。
相关人士介绍，受托支付是指银行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的交易方，这意味着借款人无法将贷款挪作他用。按照规定，外资行发放的此类无担保信用贷款均为消费贷款，买房、炒股等用途都在禁止之列。按照业内人士的分析，此前外资行发放的部分消费贷款“曲线”流进楼市是此次监管部门“严打”的主要原因。记者得到的信息，目前，已有监管部门人员“进驻”个别外资银行，清查每笔消费贷款流向。
除了收紧外资行无担保贷款外，监管部门近日还封堵开发贷漏洞。据悉，银监会办公厅上月向银监系统、银行系统、金融资产管理公司、企业集团财务公司、金融租赁公司等下发了《关于提示房地产企业规避调控政策有关风险的通知》。《通知》列出了4种房地产企业规避监管的表现形式，并针对这些手段提出了监管要求。
《通知》认为，一些房地产企业采取各种形式规避监管、套取银行贷款，影响了房地产调控政策执行效果。针对开发商规避监管的“花招”，《通知》提出的监管要求包括：“不对囤地、捂盘的房地产开发企业发放新增贷款”、“对78家不以房地产为核心主业的中央企业，对非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请”等。
二次调控下部分开发商曲线救市 为买家垫首付
(来源：中国经济网)10月9日讯 连日来，一些热销楼盘已有人要求“退订”。
昨天，位于武昌积玉桥片某楼盘就有4套房子被要求退订。据开发商解释，买家有一部分是投资客，暂停第三套房贷使其中一部分人失去资金支持，“至于到时候是否能退，还看‘公司’如何跟银行协商。”
退房的大多是投资客
连日来，记者走访市内多家楼盘，多数楼盘“还比较正常，未受新政影响”；有退房现象出现的，大多是已售房源总价在100万左右的投资性住宅产品，且退房的不少是投资客。
按常理来讲，购房者购买一套新房，必须下订金，再交首付，签购房合同后，才能申请房贷，而只有银行出具了同意贷款书，购房者才能确定贷款的额度。
家住青山的李先生刚“抢”下一套房，兴奋劲还未过，就被新政“吓”得马上致电售楼部了解情况，“我们是买第三套，会不会贷不到款？”销售人员回答称，刚收到新政消息，也不知道银行会怎样执行。“如果真的办不到按揭，就要考虑退订了。”李先生无奈表示。
“一旦新政策正式执行，一大批申请三套房贷的市民可能贷不到款，面临一次性付款购房的情况。”策源地产高级经理叶文垠说，新政旨在抑制过热的楼市，预计这一政策出台将直接影响到买家心理。
有开发商帮买家垫首付
“三套房贷暂停，要付全款那不是自讨苦吃？不‘退订’还能怎么办？”投资客姜先生说，若银行真的不批贷款，开发商没收订金，实在不大合理。
记者发现，不退订金显得不人性化，允许退订开发商又会蒙受损失。
据了解，在广州、深圳，有部分开发商就想出“曲线办法”处理：开发商先帮首次置业者或二套房买家垫付一成至两成的首期，以一定的利息让业主在收楼前分期偿还。
“让买房人分期偿还房款，着实有点冒风险，在武汉也有楼盘这样做，但我们会考虑实际情况，给买家退全额订金。”光谷一楼盘营销负责人称。
政策收紧贷款难 地产商绕道也用信托"曲线"融资
（来源：齐鲁晚报）近日，热衷投资理财的张先生上网浏览时，一些信托计划的预约公告引起了他的注意。在某信托公司网站上，一款地产贷款项目信托计划的预约公告称，该计划资金用于烟台某地产项目，总规模不超过1.2亿元，贷款期限为两年，如一年时提前结束，预期率为7.5%，如产品存续期超过一年，预期率达到8.5%。
同是一家信托公司，另有一款信托计划也将要发售，资金的投向同样是房地产项目，该计划的募资规模不超过2亿元，期限为6个月，预期率为6%。
“这些信托产品的预期率能达到百分之七八，远超过一般的银行理财产品，只是资金用于向地产商发放贷款，不知道投资的风险性如何？”张先生犹豫是否出手。
当记者以客户身份咨询时，该信托公司的工作人员介绍，即将发行的两款产品门槛均为100万元，将于下周起发售，尽管门槛较高，从提前预约的情况来看，预计销售的情况将会不错。
对于项目的风险性，工作人员表示，虽然不承诺保本、保，不过，这几款产品所涉项目的手续齐备，符合监管要求，风险较低，较高，因此受到了不少投资人的欢迎。
政策收紧 贷款难
地产商无奈“曲线救国”
省城一家信托公司相关人士称，“近期政策比较紧，房地产开发贷款的规模受限，不少地产商难以从银行获得资金，于是通过信托渠道融资。”该人士称，在该公司近期新发的几款产品中，地产类信托计划唱了主角。
“借道信托，也是一些地产商的无奈选择。”省城一家银行零售金融部的相关人士表示，一般情况下，地产商通过信托渠道募集资金，所付的成本要在10%以上，而通过银行募集资金，成本相对要低不少。
该人士称，某一个地产项目，在开发之初或开发过程中，可能面临资金短缺的状况，抑或销售环节不畅，无法及时回笼资金，地产商都要想方设法筹集资金，以往通过银行贷款是最直接的办法，不过随着房地产调控政策趋紧，不少地产商难以从银行拿到贷款，就只能通过信托渠道筹集资金。
业内人士介绍，当前，与房地产相关的信托产品多是通过信托公司渠道发行的，银行渠道发行的品种相对少一些。这是因为，银行理财产品的门槛通常5万元起，而信托计划的门槛动辄百万元，相比而言，信托产品的风险要偏高，信托产品更适合一些资金量大、抗风险能力较强的客户。
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