[摘要] 房产“限购令”要想达到预期的调控效果，从小的方面来说，必须辅以其他配套措施，比如：对自住房以外的房产开征物业税以增加房屋投机的保有成本、对新购进住房的销售作出年限规定以增加炒房者的投机风险，等等；从大的方面来说，则应该在增加住房土地供应、保障房供给、剔除房价中的腐败成本等方面下功夫
10月7日傍晚时分，上海市政府“突然”公布楼市调控细则：在一定时期内，限定居民家庭购房套数，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房（含二手存量住房），积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同住房销售价格确定土地增值税预征率。【详细】
近来，房产“限购令”成为楼市调控的有力“武器”：继今年5月份北京市在率先推出房产“限购令”之后，厦门、深圳等城市也相继跟进。应当看到，房产“限购令”在我国虽然还是一个新鲜事物，但在国外已经是一项比较成熟的房地产政策，因此国内一些城市的房产“限购令”实际上是“拿来主义”的结果。比如韩国规定：除非获得“国家有功者”的称号，没有首尔户籍的公务员一律不得在首尔购买房产。因为这一规定，韩国前总统卢武铉尽管当上了总统，却不能在首尔落户，因而无法取得在首尔购房的资格。又如，澳大利亚去年为刺激经济增长而放宽对外国人买房的限制后，海外投资者、尤其是中国投资者的涌入使房价飙升，迫使澳政府不得不恢复原有的大部分限购措施。
然而，令人始料不及的是，房产“限购令”这只在外国无比威猛的“老虎”到我国后却变成了温顺的“猫咪”。以北京为例，房产“限购令”颁布5个多月以来，不仅房价依然高企，而且成交量不降反升：官方公布的数据显示，6月份北京房屋销售价格同比上涨13.5%，且上升势头一直延续至今；据《北京晨报》10月7日报道，今年国庆长假前5天，北京已有2234套房被买家锁定，即使与2009年的火爆楼市相比也有成倍增长，其他媒体的“楼市冷清说”不攻自破。不仅如此，房产“限购令”在打击炒房行为的同时，也可能误伤了真正的改善型买家，导致办假离婚、假身份证、假社保证等化解招数应运而生。
房产“限购令”之所以在我国“画虎成猫”，根源在于国外房价相对平稳、炒房利润空间有限，而我国房价一路飙升、炒房有着巨大的空间。事实上，房价飙升不仅导致炒房疯狂，也使得我国购房者日益“年轻化”，使得住房需求“提前”，所谓“未来的需求”抬高了“当前的房价”。据报道，我国购房“主力”的年龄已降至30岁以下，比一些发达国家购房者的平均年龄小10到20岁，购房中的“啃老”现象已相当普遍。显然，在房价过快上涨趋势难以遏制、房价上涨预期依然坚挺的情形下，寄希望于房产“限购令”来解决房价过快上涨问题，实在是本末倒置、缘木求鱼。
房产“限购令”在我国“画虎成猫”，也因为经历过凭票供应的“商品短缺经济”的我国社会已经形成了这样一种社会心理：政府对某种商品“限购”，往往是该商品要涨价的前奏。对完全市场化的商品而言，这种社会心理当然没有任何问题。现在的问题是，住房作为民生之必需品，在任何国家都不是完全自由买卖的商品。而我国由于多年对房地产业疏于监管，已经给公众造成了房地产市场是完全市场经济的错觉。就此而言，房产“限购令”在我国不仅有可能难以遏制房价过快上涨的势头，甚至可能成为进一步抬高房价的“推手”。这种结果，当然不是我们愿意看到的。
为此笔者以为，房产“限购令”要想达到预期的调控效果，从小的方面来说，必须辅以其他配套措施，比如：对自住房以外的房产开征物业税以增加房屋投机的保有成本、对新购进住房的销售作出年限规定以增加炒房者的投机风险，等等；从大的方面来说，则应该在增加住房土地供应、保障房供给、剔除房价中的腐败成本等方面下功夫，营造遏制房价过快上涨的大环境。面对积重难返的我国楼市，只有对房产市场进行综合调控，出重拳、下猛药，房价才能避免陷入“按下葫芦浮起瓢”、越调越高的尴尬之中！
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