[摘要] 本轮宏观调控究竟对房地产投资产生了什么影响，房价调控会不会拖累房地产投资，从而影响宏观经济。
（来源：中国建设报）笔者已经论证了房地产投资才是影响宏观经济发展的重要因素，那么，再来看看本轮宏观调控究竟对房地产投资产生了什么影响，房价调控会不会拖累房地产投资，从而影响宏观经济。
8月11日，国家统计局发布的7月份宏观经济数据显示，1到7月份房地产开发投资同比增长37.2%，新闻发言人盛来运表示，建设周期和宏观调控两大因素推动房地产投资继续增长。而在一个月前，他在发布上半年经济数据时就"楼市调控是否会拖累经济增长"表示，房地产的调控对经济增长的影响还没有显现出来，证据是上半年房地产的投资增长38.1%，所以，从短期来看，房地产调控对宏观经济不会造成很大影响。8月11日发布的继续高位增长的房地产投资数据似乎进一步佐证了他的观点。
但是，这个回答恐怕难以消除人们的疑虑。房地产投资周期较长，目前新开工的房地产投资项目基本上在大半年之前、至少是"新国十条"之前就早早确定下来了，短短三四个月还不足以让房地产投资者做出反应。如果调控继续从紧，开发商会不会撤销原定项目计划，导致下半年出现投资下降，进而使宏观经济出现恶化？
笔者认为，这种担心并无必要。一般的逻辑认为，房价下降会减少开发商的投资意愿，房价高涨才会刺激投资扩张，但从中国房地产市场的历史来看，房地产投资的增幅与房价涨跌之间的关联度并不强，甚至还有一定的背离。
2004年是房改后次出现房价的两位数增长，商品房价涨幅达到惊人的17.8%，是前一年4.8%的3倍还多，但当年的房地产投资却并没有明显的高涨。2005年的商品房房价增幅达14%，房地产投资增幅反而低于2000年之后的历史平均水平。2008年的情况有所不同，因为国际金融危机商品房价次出现负增长，但房地产投资依然保持了23.4%的高速增长。比较特殊的是2009年，上半年尤其季度的房地产投资同比增幅都在10%以下，甚至多个月低于5%，直至下半年才开始恢复，到今年年初就一直在30%的水平上高位运行。
今年以来高速增长的房地产投资有没有可能因为本轮调控戛然而止，甚至出现负增长，目前还难以预料。但至少从较长的历史经验来看，除了2009年上半年这样特殊的时期外，2000年后中国房地产投资的增速就从来没有低于20%。
为进一步验证观点，笔者将2000年以来的月度房价增速与月度投资增速进行统计研究。在设定半年滞后反应差的条件下，个发现是，两个数据系列的相关性很低，只有0.02；第二个发现是，长期来看，各月房地产投资增速始终围绕均值26.6做上下震荡，但与所对应的房价增速之间没有任何显著的线性或非线性关系。而将滞后期调整为3~4个月对上述结论没有任何实质性的改变。
房地产投资与房价之间的关联性不大，这似乎有些背离人们的常识。但仔细想想，并非没有道理。
我国还处于持续高速城镇化阶段，对商品住房需求非常大，这个黄金发展期还将持续较长时间，因此，对房地产市场长期看好，加上房地产项目的调整成本较大，大多数开发商不会因为短期的政策调整就改变原定项目计划。
事实上，在价格温和、预期稳定的市场环境下，开发商才更愿意放心大胆、开足马力地进行投资。1997年~2003年房价增幅十分温和，但住宅房地产投资都在年26%以上的高位增长就是明证。只是一段时间内个别热点城市的房价出现暴涨暴跌，才会诱导部分开发商产生投机心理，去不断尝试以囤地、捂盘等各种策略性行为以谋求利润的化。所以，房价暴涨往往不但不会带来投资增加，反而还容易导致投资缩小。
从这个角度来说，正是着眼于保经济增长、着眼于稳定房地产投资，本轮房产调控才一定要不达目标不罢休，一定要达到稳定房价预期的目标，让沉迷人为促成房价暴涨而获得暴利的房地产企业清醒下来，理性投资。只有房地产投资稳定了，才能为宏观经济增长提供稳定牢固的基础。
虽然7月份数据显示，房地产市场投资已经开始降温，但上市房企逆势买地步伐在三季度明显加快，7月份的拿地数量超过4月份。而且多数上市房企还表示，将伺机抄底土地市场。
有国际投行表示，目前全球投资者都对中国房地产市场情有独钟。因此，业内人士表示，从短期看，如果8月销售回升好于预期，将促使地产反弹继续。
数据显示，即使市场对国内房地产走向看法不一，但不少上市公司已经开始伺机抄底土地市场，先行启动土地储备。
8月12日，滨江集团(002244)发布公告称，该公司以8755万元的价格抢得杭州8100平方米的地块，并预计项目率不低于公司平均投资率水平。
实际上，在经历了土地市场的连续两个月低迷后，上市房企拿地热情逐渐升温，以万科、华侨城、绿地等为代表的标杆企业积极扩充土地储备。
天相投顾行业分析师石磊统计表示，房地产调控政策出台后的5月~6月份，上市地产商的拿地意愿明显受到影响，但是进入7月，统计的拿地上市公司数、拿地面积、宗数和金额都超过了4月份。“这说明行业龙头公司已经先行启动土地储备。”石磊认为。
中指研究院数据显示，7月份，103个重点城市共成交住宅用地成交土地面积2312万平方米，环比增9%，同比增14%。
而根据记者粗略统计，7月份，上市公司拿地公告出现了16次，是4月份的8倍。截至8月13日，包括万科A（000002）、保利地产（600048）、招商地产（000024）、首开股份（600376）以及中粮地产（000031）等近17家上市房企7月以来在10多个城市拿下土地超过50宗。其中，招商地产和首开股份多次公告成功拿地的消息。
万科总裁郁亮表示，如果市场成交持续低迷，土地市场可能出现机会，万科会持续积极关注土地市场，把握合适的拿地时机。
德邦证券研究所郑庆平认为，从7月开始地产指数已经反弹26%，如果8月后，销售回升好于预期并形成趋势，还将促使地产反弹继续，看好下半年快速去库存化以及部分商业地产公司，如保利地产、冠城大通、金融街和阳光股份。
全球投资者看好内地楼市
在由观点地产举办的“2010年博鳌房地产论坛”上，瑞银集投资银行前亚洲区主席、候任德意志银行亚洲区高管蔡洪平表示，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%~30%左右。
“在亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是的。”蔡洪平透露。此外，他还表示，全球投资者对权重的金融板块不看好，因为担心中国刺激经济计划让金融业将面临一个不太乐观的结局，而且银行业目前正面临很大不确定性。此外，投资者对制造业也不感冒了。“所以，在投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。”
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