[摘要] “新国十条”出台迄今已近四个月，正在此间举行的2010博鳌房地产论坛上，数百名来自海内外的专家学者、业界精英对新政四个月后的行业观察可谓众说纷纭、不置可否，甚至“迷雾重重”。
下半年，中国房地产价格是降还是升？新政调控效果究竟如何？政府是否再出重拳？
“新国十条”出台迄今已近四个月，正在此间举行的2010博鳌房地产论坛上，数百名来自海内外的专家学者、业界精英对新政四个月后的行业观察可谓众说纷纭、不置可否，甚至“迷雾重重”。
房价走势，升多跌少？
大部分学者和业界均称，下半年，如果政府不再出台扼制新政，预期房价将在稳定的基础上略有上升。
国家统计局公布数据表明，今年1到7月，商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，其中7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%。
香港中原集团主席施永青分析，今年7月始房地产交投量明显反弹，8至9月价格将重拾升势。首创置业集团董事长刘晓光称，下半年有望价格平稳中实现销售量的温和复苏。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟对此持同样观点，他表示中国楼市短期内将呈现价稳量升。2010年和去年相比，全年销售金额下降5%至10%，销售面积下降15%至20%。
认为市场仍然延续跌势的与会者，也多称价量下跌空间有限。金地集团董事长凌克预计房价将继续调整，下跌10%左右。
任志强虽认为房地产业进入下行通道，价格竞争将加剧，但坚称“中国最不过剩的就是房地产”。
短期走向虽有分歧，但地产大腕们对未来行业长期走势的乐观态度近乎一致。
中央调控政策是否暂告一段落？
在严厉新政调控政策下的中国房地产市场，经历了四个月的阵痛，部分城市上涨过快的房价得到遏制，新政的走向也引起业界的关注。
中国房地产业协会副会长朱中表示，“新国十条”宏观调控政策以来，虽然房地产市场出现积极变化，但各地房地产市场调整态势不一，政策效果存在很大差异性。中央政府调控楼市的政策不会松动。但中房协建议目前暂缓出台新的紧缩性政策，稳定市场预期。
与会的一些重量级开发商甚至在论坛上一致表态，调控已见成效，希望调控政策不松动亦不加码。
政府与开发商的政策博弈显而易见。一位地产商公开呼吁，要配合政府的降价意愿，否则将引来更加严厉的调控措施。
各方利益纠缠，楼市能否突围？
房地产业成为中国经济的支柱产业，和多方利益交集。著名经济学家樊纲称，要平稳中国房地产市场，财政、货币、投资等领域必须进行改革。他还告诫房地产业应看到市场掌控涨跌的力量，顺应经济规律。
凌克称，房地产业只有创新才能推动下一个黄金十年。万科副总裁肖莉表示，未来万科将致力于金融创新，提升企业的竞争力。
创新谈何易？住建部政策研究中心主任陈淮直言，中国房地产存在四大深层次缺陷：市场化淘汰机制缺失、产业风险配置不均衡、交易主体缺位、需求早熟。
未来，中国楼市还将面对房产税开征、信贷收缩、保障房推出、通货膨胀、经济结构转型等挑战和变局。
或许，中国房地产业要习惯在“迷雾重重”中前行的常态？
【开发商拿地现状】
上市房企三季度拿地升温 投资者看好内地楼市
虽然7月份数据显示，房地产市场投资已经开始降温，但上市房企逆势买地步伐在三季度明显加快，7月份的拿地数量超过4月份。而且多数上市房企还表示，将伺机抄底土地市场。
有国际投行表示，目前全球投资者都对中国房地产市场情有独钟。因此，业内人士表示，从短期看，如果8月销售回升好于预期，将促使地产反弹继续。
数据显示，即使市场对国内房地产走向看法不一，但不少上市公司已经开始伺机抄底土地市场，先行启动土地储备。
8月12日，滨江集团(002244)发布公告称，该公司以8755万元的价格抢得杭州8100平方米的地块，并预计项目率不低于公司平均投资率水平。
实际上，在经历了土地市场的连续两个月低迷后，上市房企拿地热情逐渐升温，以万科、华侨城、绿地等为代表的标杆企业积极扩充土地储备。
天相投顾行业分析师石磊统计表示，房地产调控政策出台后的5月~6月份，上市地产商的拿地意愿明显受到影响，但是进入7月，统计的拿地上市公司数、拿地面积、宗数和金额都超过了4月份。“这说明行业龙头公司已经先行启动土地储备。”石磊认为。
中指研究院数据显示，7月份，103个重点城市共成交住宅用地成交土地面积2312万平方米，环比增9%，同比增14%。
而根据记者粗略统计，7月份，上市公司拿地公告出现了16次，是4月份的8倍。截至8月13日，包括万科A（000002）、保利地产（600048）、招商地产（000024）、首开股份（600376）以及中粮地产（000031）等近17家上市房企7月以来在10多个城市拿下土地超过50宗。其中，招商地产和首开股份多次公告成功拿地的消息。
万科总裁郁亮表示，如果市场成交持续低迷，土地市场可能出现机会，万科会持续积极关注土地市场，把握合适的拿地时机。
德邦证券研究所郑庆平认为，从7月开始地产指数已经反弹26%，如果8月后，销售回升好于预期并形成趋势，还将促使地产反弹继续，看好下半年快速去库存化以及部分商业地产公司，如保利地产、冠城大通、金融街和阳光股份。
全球投资者看好内地楼市
在由观点地产举办的“2010年博鳌房地产论坛”上，瑞银集投资银行前亚洲区主席、候任德意志银行亚洲区高管蔡洪平表示，总体来说，目前全球投资者对中国房地产业还是情有独钟。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在20%~30%左右。
“在亚洲区资本市场里面，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也是的。”蔡洪平透露。此外，他还表示，全球投资者对权重的金融板块不看好，因为担心中国刺激经济计划让金融业将面临一个不太乐观的结局，而且银行业目前正面临很大不确定性。此外，投资者对制造业也不感冒了。“所以，在投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。”
【杭州现状】
上周末三楼盘推出房源460余套 预定超过5成
沉寂了两周以后，刚过去的这个周末再次出现扎堆开盘的现象。8月14日，下沙的世茂·江滨花园推出新房源，昨日，坤和·西溪里和金地·自在城也分别推出了新房源。三楼盘推出房源464套房源，截至昨晚20点30分，总预定套数为236套，预定率约为51%。
世茂·江滨花园本次推出6号楼和11号楼共173套房源，其中11号楼为89方户型，均价12500元/平方米，6号楼为一线江景房源，户型为256平方米的跃层，均价为15000-16000元/平方米。此次开盘照样有一定优惠：按揭付款9.5折，一次性付清的客户在9.5折的基础上再打9.3折，即一次性付款8.8折。
售楼中心现场人气爆棚（图片来源：房天下 摄影：陈慧）
房天下在现场>>>8月14日上午十点，位于下沙的世茂江滨花园三期世茂首府正式开盘。杭城的高温并没有使购房者“却步”，上午9时左右，近百余意向客户就早早的等在了售楼中心。【详细】
该楼盘销售主管张媛表示，刚过去的这个周末预定房源近90套，但预定房源当中有部分此前开出的房源，如5号楼、12号楼等，本次开出的6号楼和11号楼预定数量还没有统计。截至昨日18点40分，透明售房网显示，6号楼和11号楼均没有预定和成交信息。
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位于文一西路的坤和·西溪里于昨日推出一幢住宅，共100套房源。本次推出的西溪里熙园3号楼公寓，与该楼盘5月份推出的4号楼公寓相邻，户型也相同，主力户型均为127-137平方米。
坤和西溪里鸟瞰效果图（图片来源：房天下）
3号楼公寓均价为22000元/平方米左右，交付标准为毛坯。开盘同时，也有一定的优惠，即当天签约可享受一次性付款9.5折，按揭付款9.7折。据了解，三号楼标准层总价大部分在260万元到300万元之间，边套、叠院、顶跃价格较标准层高一些。
房天下在现场>>>上午8:30，坤和西溪里正式开盘，很多人一大早就已经来到售楼处等待，整个上午，不断地有客户顶着炎炎夏日到访。在如今深度调控影响下的楼市，购房者出手极为谨慎，处于对湿地自然环境和楼盘品质的认可，西溪里赢得了众多想要改善居住环境的购房者的青睐，尤其是其140方以下的户型面积非常适合初次改善需求。【详细】
记者现场采访到一位已经下单的购房者周小姐，她是新杭州人，已有住房。因为在城西读大学，周小姐因此有着城西情结，“一直很看好城西区域，感觉这里环境不错，价格也还好，我这套房子最后的实际成交单价20000元多一点。”
上午10点钟左右，现场销控图显示，已有40%房源被预定。坤和方面负责人李芬表示，前来的购房者主要以杭州本地改善需求为主，“大多看好这里的环境，因为有着‘小湿地’的概念。”
西溪里是坤和在西溪板块倾力打造的“排屋+公寓”高端社区，隶属西湖区。现项目一期已交付入住，二期产品价值更为凸显。得现场湿地自然风光，双水系环绕，拥览12万方滨河胜景；得政府重点打造西溪之益，坐享西溪湿地国际城市综合体繁华。西溪里一直居杭州热销楼盘前列。
历经三年品质锤炼，湿地情境体验区，“地中海风情”排屋样板房，西溪里少儿益智游乐中心西溪里•堂现已完美呈现。西溪里现场就如同一个小湿地，整个项目同时被五常港河与枫树湾港环抱，两条水系围合出一个2万平方米的城市滨河公园，四五十米宽的五常港两岸加上30米宽的绿地，这就使楼盘天然拥有了近12万平方米的滨河生态景观和1000多米的水岸线。
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本月1日推出新房源的金地·自在城也于昨日再推新房源，此次推出Z公馆3号楼，共计190余套房源，分为37、76、89平方米三种户型，均为非毛坯，价格比玛瑙湾略低，均价18000元/平方米。开盘当日下单的客户按付款方式的不同可分别享受9.7折和9.5折的优惠。
尽管天气炎热，但开盘现场选房的人特别多。昨日上午10点30分左右，自在城销售中心楼下马路两旁停满了私家车，大约有七八十辆，这些车绝大多数为本地车牌号。售楼中心门外架起的可容纳近80人的大棚，也被等候选房的人占满。销售中心内部更是人山人海。
据现场工作人员介绍，昨日到访的新客户大约300余组，老客户约200余组。记者现场采访到的几位购房者均为刚需，或者是新杭州人，或者是为了方便小孩子上学而将房子买在这里。
金地营销总监沈锋明介绍，Z公馆总共1、2、3号楼，此次主推3号楼，开盘前3号楼已经全部预订一空。【截至下午4点 自在城Z公馆192套房基本预约完毕】但昨日上午还有很多新客户停留，希望能够等到退单的房源，或者打探到即将开盘的2号楼的消息。沈锋明透露，一周以后可能会紧接着推出2号楼。
房天下在现场>>>今天（8月15日），金地自在城首次推出Z公馆3号楼共192套房源，Z公馆均为非毛坯，开盘价18000元/平米。截至上午11点，自在城全新亮相的新品Z公馆所有房源全部清空，再次为新政下的杭州楼市添了一把火。【详细】
Z公馆的户型为金地自在城一大创新点，此次推出88方、79方、37方三种户型。其中88方复式空间设计可以满足一家老少楼上楼下的生活习惯，达到了三房两厅的标准，赠送面积达到22㎡。
尽管“Z公馆”推出的房源户型小，但并不影响它们享受到自在城全面的配套。金地自在城内有1.5万方滨水商业中心、15万方三墩新天地、亚历山大主题会所等。还有前不久刚刚与文三街教育集团牵手，日后可享受名校教育体系。
以上三个楼盘共推出新房源464套，目前已预定236套，其中，金地自在城预定191套，坤和西溪里预定45套，总预订率约为51%。
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