[摘要] 最近杭州楼市似乎又开始低调地活跃起来。说它活跃是因为仅6月份一个月，有20个左右的楼盘开盘，这已经是自新政出台以来，杭州楼市开盘量最大的一个月了；称其低调则由于各楼盘开盘后的销售成绩只能说差强人意，最好的预定率也不过五成左右，最差的甚至只能收获预定、成交“双零蛋”。
最近杭州楼市似乎又开始低调地活跃起来。
说它活跃是因为仅6月份一个月，有20个左右的楼盘开盘，这已经是自新政出台以来，杭州楼市开盘量的一个月了；称其低调则由于各楼盘开盘后的销售成绩只能说差强人意，的预定率也不过五成左右，最差的甚至只能收获预定、成交“双零蛋”，而且为了吸引购房者，各大楼盘嘴上说不降价，实际操作中却是推出了各式各样的折扣，在这种情况下，即便是开盘，开发商们也不愿意引起媒体过多的关注。
不过，有一点可以肯定，杭州许多板块价格正在回调中，尤其是一些去年涨幅较大的板块，在调控新政的作用下，在投资、改善需求被抑制后，价格泡沫开始被挤掉。像去年房价上涨超过100%的九堡板块，新政后价格已经回落了25%；去年涨了六成多的丁桥板块价格也开始松动，刚刚开盘的冠宇·隽园房源单价跨度很大，从11000-15000元/平方米不等；去年购房者追逐的另一个板块便是下沙板块，从去年2月野风·海天城一降到底的5500元/平方米到如今15000元/平方米左右的毛坯房单价，价格一路扶摇直上，但今年4月后，世茂·江滨花园猛打八七折，明折暗扣一大把，只是买家还是不买账。
在本期房产周刊中，商报记者就杭城六大热门板块近一年的房价做了调查，看哪些板块浮沫较多；在新政出台后，哪些板块价格正在“挤泡沫”，哪些板块价格依旧坚挺。
去年，杭州楼市风光无限，在投资客的大肆“追捧”下，很多板块房价有了大幅度的提升。仅2009年一年，有的板块房价涨了一倍多，单价从几千元到上万元，从一万多元变成两万多元，原先人们眼中的远郊板块一下子成为众人追逐的热土。
但自从今年4月国家出台调控新政后，由投资客制造的泡沫正在被有效地挤出，尤其是泡沫特别多的区域在新政之后出现了价格滞涨到楼盘滞销再到价格松动的情况。杭州各个热门板块在新政后又呈现出怎样一片景象？在调控与投资客退场的双重压力下，有哪些板块还扛着没降价？又有哪些板块价格已经出现了明显松动？商报记者做了一一调查。
一年房价涨了100%以上
新政后回落25%
久未见新盘的九堡板块，在6月20日有两个新盘亮相——华鸿·罗兰春天和郡原·相江公寓首次推出房源。开盘当天，罗兰春天推出了292套房源，均价约15000元/平方米。
罗兰春天首次开盘价格已明显低于九堡板块新房在售均价了。罗兰春天开盘当天，记者采访了项目相关负责人，她表示罗兰春天的开盘价没有参考周边楼盘，是根据市场的理性定价。这一“理性”定价也得到了市场的认可，罗兰春天开盘现场出现了久违的排队购房的景象，当天的预定率达到了五成，开盘至今一个多星期，预定和成交量领跑近期新开楼盘。
记者查找了近几个月九堡楼盘的开盘价格。4月底，九堡沿江区域的绿城·丽江公寓推出一线江景精装公寓，在售均价32000元/平方米；悦麒美寓在售房源均价22000元/平方米左右；圣奥·领寓4月推出了46套压轴房源，均为130平方米以上的大户型，价格在2万元/平方米以上；离罗兰春天约五的老盘大家·多立方，年初在售的几套尾房价格也上了18000元/平方米。若按目前九堡在售房源普遍20000元/平方米、罗兰春天15000元/平方米的开盘均价计算，九堡新房价格已下调了25%。
房产新政后杭州楼市波开盘潮中，九堡板块的房价出现了松动。去年楼市热火朝天，九堡板块借着地铁的建设，九堡四季青服装市场以及九堡客运中心投入使用的利好，板块内的楼盘吸引着大批温台地区为代表的外地投资客。去年九堡推出的新房源屡屡涨价。记者查找了一些数据发现，仅一年，九堡板块的房价涨了一倍之多。去年6月中旬，九堡的圣奥·领寓首次开盘，开盘均价9000元-10000元/平方米之间；同是去年6月，绿城·丽江公寓（精装修）在售88平方米和200平方米的户型，均价在16000-17000元/平方米；大家·多立方去年5月底首次开盘，开盘均价在8500元/平方米。这些楼盘当时的开盘价格跟目前在售房价比，一年的涨幅达到了100%以上。这些楼盘的价格走势，也是九堡板块一年房价涨幅的缩影，去年九堡可谓是杭州涨得最快的板块之一。如今在房产新政影响下，九堡板块房价首当其冲，价格回调在所难免。
去年到今年3月房价涨了6成多
新政后，首开新盘定价回落
丁桥板块应该是从去年下半年开始才风生水起的。
一向被视作经济适用房聚集地、价格洼地的丁桥板块，随着一系列利好消息以及众多商业楼盘的进驻，同时搭载着去年楼市这趟“疯狂列车”逐步崛起，成为杭城继下沙、九堡等区块后的又一片热土。
记得去年5月，已经聚集了广宇、天阳、联合、华元等一众房地产企业的丁桥单价还在7000元/平方米左右徘徊，当时天阳·观筑首次开盘是以6900元/平方米的均价销售。“丁桥房价涨得相对慢，是因为市场对丁桥的认知度有个过程。”当时有开发商这么评价。在去年房地产市场如此疯狂的大势下，开发商的这种说法有潜台词：丁桥投资客、炒家少。
不过，杭州楼市的大热终究在更广阔的范围内蔓延，随着九堡、下沙、滨江等板块房价的迅速蹿升，投资客也开始看好丁桥这块“价格洼地”了。
去年9月，九堡大家·多立方的销售均价已超过13000元/平方米，而丁桥板块楼盘单价还没超过万元，新盘联合格里首次开盘房源的实际成交均价为8952元/平方米。大批投资客开始将阵地转移至丁桥。与此同时，一系列利好消息也纷至沓来：石大线开通、秋石高架部分路段开通、快速公交B3开通、丁桥物美购物中心开业……将丁桥板块房价一路推升。去年11月份，联合格里的销售均价已经达到12460元/平方米；到今年3月，联合格里最后一批房源推出，实际销售均价为14411元/平方米。从首次开盘到最后一批房源出售，联合格里只花了6个月时间，而价格涨了6成多。
但在4月国家出台楼市调控新政后，整个市场遇冷，投资客纷纷退场，之前由投资客制造的价格泡沫也开始迅速蒸发。开发商不得不承认，艰难的营销战就在眼前。而对于丁桥板块而言，同时遇到多个楼盘开盘，供应量骤增，且产品定位差异化不大，想要在这种大势下脱颖而出谈何容易。于是，个别首次开盘的新盘选择使用价格策略。
今年5月次开盘的冠宇·隽园一次性推出了300多套房源，预售证上登记的开盘均价为13677.5元/平方米，目前销售率40-50%，已经销售的均价为12093元/平方米。冠宇相关负责人表示，新政后，楼盘开盘还是需要随行就市，考虑市场因素，尤其是新楼盘，所以首次开盘在定价上还是相对合理，冠宇·隽园这300多套房源的价格跨度比较大，从11000元/平方米到15000元/平方米不等，符合各类购房者的需求。
日前，丁桥的另一个新楼盘颐景园也确定将于7月10日开盘，首次推出357套房源。虽然目前预售证还未批下来，但该楼盘相关负责人表示，首次开盘的均价将定在12000元/平方米左右，同时还将推出“9重”优惠活动，让购房者享受到进一步的优惠。据说，目前交了意向金的客户已经有300多名。
即将再开的西溪诚园价格几何将成风向标
去年房价飙涨，西溪板块也不例外。以坤和·和家园为例，该楼盘去年4月推出翰园140平方米的小高层和高层房源，价格为11000－13000元/平方米；今年4月，也就是新国十条出台前没几天，杭州楼市上演新政前的最后一个“疯狂周末”，和家园再度推出近100套精装修房源，均价25000元/平方米，一年之间价格涨幅约为一倍。
而今新政出台两月有余，西溪板块少有楼盘开盘，目前来看价格未见松动，西溪湿地这一独有的景观资源、万科、绿城、坤和等品牌开发商齐聚以及板块内高端楼盘众多等因素事实上都是支撑板块价格的原因所在。
与和家园在同一个周末开盘的雅戈尔·西溪晴雪，4月10日推出首批房源1、2号楼两幢多层电梯公寓，一共40套90平方米的三房户型，均价23000元/平方米，当时据称一个即告售罄。然而记者查询透明售房网后发现，截至昨日21：30，西溪晴雪的1、2号楼仍有16套房源可售。也就是说，该楼盘在今年楼市最火的4月上旬首次开盘，挤牙膏似的只推出40套小户型房源，结果在近三个月后去化率仍只有60％，这样的开盘成绩委实只能用“寒碜”来形容。
新政过后逆市开盘的西溪天堂·悦居，其定价策略则让人有些摸不着头脑。这一曾在去年12月首次开盘推出约60套均价40000元/平方米左右房源的楼盘，选择了在今年6月18日再次开盘，于楼市僵持之际推出二期102套房源，开盘均价则不降反升，为45000元/平方米。尽管或许称得上是勇气可嘉，但最终的交易数据说明购房者显然并不买账：截至昨日21：30，透明售房网数据显示，开盘12天后，西溪天堂·悦居二期102套房源仍然处于难看的“剃光头”状态，预定、成交双双为零。此外，悦居一期房源也仍有7套可售，已成交均价为35620元/平方米，距离其首次开盘时宣称的四万均价有着一定的差距；就在6月13日，西溪天堂还曾成交一套房源，价格显示为29608元/平方米。如此定价体系，不由让人看了个眼花缭乱无所适从。
西溪板块接下去价格走势到底如何，7月初即将再次推出房源的绿城·西溪诚园将成为一个最直接的风向标。该楼盘去年11月首推房源，结果千人排队拿号“被开盘”，均价29000元/平方米，目前诚园销售人员对外宣称此次开盘参考价格为33000元/平方米。
世茂·江滨花园猛打八七折仍然卖不动
无论是从价格涨幅还是成交数量上来看，下沙都称得上是去年杭州楼市最疯狂的板块。从2009年2月野风·海天城一降到底的5500元/平方米，到11月保利·东湾一线江景大宅的2万元/平方米，下沙房价创造了杭州楼市的史上涨幅新高。而在2009年杭州楼市成交套数排名前十的楼盘中，下沙独占4席，保利·东湾、伊萨卡国际城和朗诗国际街区等楼盘名列其中，一共贡献了十强楼盘总成交量的大约四成。
目前，位于下沙沿江板块的世茂·江滨花园已经出现价格松动，各种折扣折算下来，可以打到8.73折，这也算是眼下暗流涌动的市场上打得比较狠的了。世茂·江滨花园6月20日开盘推出189套房源，精装修房源价格为16500－17000元/平方米，毛坯房价格为14500－15000元/平方米，当天预定可享9.7折优惠，一次性付款还可再享9折。其折前价格比起今年1月时该楼盘的开盘均价16000元/平方米相差不大，但折扣一打价格就明显下来了，以毛坯房的14500元/平方米为例，折下来就是12658.5元/平方米的单价。
然而尽管不吝折扣，世茂·江滨花园这批开盘的房源仍然下单者寥寥：截至昨日21：30，透明售房网数据显示，该批房源仍有177套可售，已售12套，已售均价为12950元/平方米，去化率为6.3%。
房价一年涨幅五成多
新政下开盘价格仍上扬
6月19日，位于闲林的金成竹海水韵推出春风里4号楼，共224套房源，都是90平方米以下的小户型，以77平方米两房和88平方米的三房为主，均价为12500元/平方米。这个开盘价格似乎并没有受到房产新政的影响，仍比同类地段的在售新房要高。
杭州房价历次猛涨期，闲林行情都赶得“慢悠悠”。去年楼市一轮涨价中，九堡、滨江一些楼盘甚至超过了每平方米两万元，闲林去年下半年开始跟着楼市普涨，二手房成交均价从去年3月初的6000元-7000元/平方米到今年3月的10000元-11000元/平方米，闲林一年的涨幅有57%左右，但是比起热点板块一年100%以上的房价增幅，闲林房价上涨幅度还是被远远甩在了后面。业内人士认为，闲林板块房价增幅不紧不慢，是缺少了“炒”的成分，板块内缺乏投资客最热衷的诸如地铁、快速公交等大型交通和商业规划。相对九堡、下沙、滨江等板块，闲林板块内的投资客，支撑房价的更多是自住需求。
房产新政后，靠自住需求撑起的闲林房价也没有出现“滑滑梯”。4月12日，离竹海水韵约十，位置更靠西的新明半岛推出176套房源，开盘均价9000元/平方米。开盘时间处于房产新政出台前的一个星期，楼市仍处于火热状态。新明半岛推出的176套房子被3000多人抢购，开盘现场不得不采用摇号的形式选购，这批房子仅在两个内售罄。
6月19日竹海水韵春风里组团新推房源，这也是房产新政后闲林楼盘的初次面市。开发商对这次的开盘没有选择“低价”策略，仍是选择比周边在售新房略有上扬的定价方式。不过目前整个市场低迷的状态下，春风里组团的这次开盘现场并不热闹，预定和成交也是平平。据余杭透明售房网数字显示，截至昨天下午三时，已售12套，预定了19套，已售均价11333元/平方米。与大起大落的热点板块相比，闲林房价少了“炒”的成分，走势从容。
一年涨幅：127%
新政后降幅：未知
6月27日，位于滨江的江南铭庭推出了新房源，这是该楼盘的首次亮相，也是新政后该区域首次推出的纯住宅房源。该楼盘本次开盘推出的是3号、4号两幢楼，共计363套房源，户型为89方、119方和139方的两房或三房，主力户型为89方的两房。
该楼盘开发商杭州市房地产开发集团有限公司营销部副经理陈坚毅介绍说，本次开盘均价为16000元/平方米，开盘的同时，有一定优惠。开盘7日内下单的客户，一次性付款可享受9.4折，按揭付款享受9.6折，之后便各上浮2个点，即9.6折和9.8折。开盘当天下单的客户还可再享受2万元优惠。陈坚毅表示，之所以这样定价，主要参照了该楼盘周边以及滨江区域内其他楼盘的价格。
上透明售房网看看，就会发现，离本次房源最近的一批新房源是新政前，东方郡于4月16日推出了一批住宅与商业综合项目，均价为25000元/平方米。当然，区位不同，价差也会很大。而参考价值的楼盘自然是紧邻江南铭庭的风景蝶院，两楼盘之间只相差了一个楼间距的距离。风景蝶院于2009年11月1日推出最后一批房源，观园和留园，均价为15000元/平方米。 江南铭庭本次开盘均价16000元/平方米的价格，较之去年年底开盘的“邻居楼盘”风景蝶院的15000元/平方米，上升了6.7%。
滨江区域一年之内的房价走势如何，姑且以东方郡为例。去年同期，东方郡公寓于4月12日开盘的25号楼，均价为11000元/平方米，而今年4月16日的开盘价格已经25000元/平方米，一年的涨幅高达127%。
新政之后，杭城不少区块的价格已出现明显松动，而滨江本次开盘的江南铭庭价格却相对坚挺，这与该区域内房源较少不无关系。“滨江区域的房源供应量极少，2010年以来新推房源的楼盘已经非常少，并且很多楼盘都已经是尾盘，已基本售罄。”陈坚毅透露，滨江区域下期房源的推出还要再等几个月。
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