[摘要] 概念上保障性住房是与商品性住房相对，但是又同时解决了不同收入群体对方住房的需求，他们之间又有什么关系？
编者按：保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。
在楼市泡沫存在的前提下，国家宏观调控楼市，同时适时的加快了保障性住房的发展，在一定程度为中低收入困难家庭解决住房问题。
概念上保障性住房是与商品性住房相对，但是又同时解决了不同收入群体对方住房的需求，他们之间又有什么关系？
保障性住房与商品房的关系
、 2010年廉租房和经济适用房的供地比重为 13%
2010年住房用地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为13.24%，在三类住房用地（保障房+棚户改造+中小套型商品房）总量中的比例也仅有17%。棚户区改造中虽然有超过一半用地规划为保障性住房用地，但这部分用地未来有多少能够推向市场还存在很大的不确定性，因此如果从真正意义上的保障性住房用地来看，其用地供给水平并未如公众对的预期那样高。
2010年住房建设用地计划分类型供应总量与比例（图片来源：资料图）
在各省市的廉租房和经济适用房用地供应计划中，除陕西省的计划比例超过30%以外，其余各地的计划比例大多为10%至20%的水平。 在去年房价上涨较快的地区中， 北京， 广东、浙江的供应比例仅为8.4%、5.4%和6.9%，只有上海的供应比例超过了20%。
2010年部分热点省市保障性住房工地计划（图片来源：资料图）
第二、未来两年新建保障性住房（经适房+廉租房）比重约为 20%
尽管保障性住房供地比往年出现大幅增加，但土地供应如何具体落实到各地的住房建设规划还存在一定的不确定性。根据2009年出台的未来三年住房建设规划，2009年至2011年共计划建设581万套廉租房， 每年130万套总计390万套经济适用房， 若三年计划在2011年年底能够切实完成，则将分别贡献2.591亿平方米与3.512亿平方米的保障性住房，在三年新建住宅总面积（推算）3中的分别占比为11.47%和8.46%，总共占比约为20%。
保障性住房建设面积占比例算（图片来源：资料图）
保障性住房建设面积占比例算（图片来源：资料图）
从主要城市情况来看，在各地方政府在2008-2012住房建设规划中，尽管含限价商品房的保障性住房占住房总建设量的比例在北京、天津、上海等地已上升至40%左右，但单方面就廉租房和经济适用房的比重来看，其比例仍然不高。
主要城市2008-2009年规范保障房占比（图片来源：资料图）
第三、2010年商品房用地比重超过 2/3
2010年住房用地供应计划中，在大幅增加保障性住房建设规模的同时，商品房用地规模并没有被挤压，供应总量80430.99万平方米，超过2009年全年住房建设用地供应总量。其中，中小套型商品房用地在总量中占比43.54%，连同大中高档商品房建设份额，商品房供应规模水平为66.94%，仍为住房建设主体。
商品房展住房建设用地供应量比重（图片来源：资料图）
商品房比重仍超过2/3的比例表明政府在未来住房建设中将遵循“加大保障，不忘市场”的思路，充分考虑到了若只是单方面增加保障房用地将可能导致商品房供给下降，从而引起商品房价格大幅波动。同时，中小套型商品房建设规模的同步加大也符合未来我国城镇住房求主体的要求，因为适婚人口高峰期的到来决定了人们对具有完全产权、处于可接受价位的商品房的需求更为迫切。
第四、土地财政或将促使限价商品房成为保障性住房的主要组成部分
自1994年以来，地方政府财政赤字不断扩大，2008年地方政府财政赤字增幅39.5%，同比上一年扩大了17.7%，较1997年增长了近10倍，占中央与地方财政总赤字的94%。而土地出让执行招拍挂制度以来，土地出让金在同期地方政府财政收入中的比重大幅提升，2009年土地出让合同价款总额达到15910.2亿元，在一线重点城市地方政府财政收入中的比重普遍达到2/5以上，土地出让金收入已成为弥补赤字的主要来源，对地方政府平衡财政收支具有十分重要作用。
1994-2008年中央财政赤字与地方财长赤字走势（图片来源：资料图）
除巨额财政赤字外，地方政府还面临需要偿还融资贷款本息的巨大压力，2009年地方政府融资平台贷款余额约为7.2万亿元，2011年底达到约10万亿元。而地方政府的土地出让收入和未来土地增值是日后还债的主要来源之一。
限价房与经济使用房的区别（图片来源：资料图）
在此背景下，因为限价商品房具有一定的住房保障功能，同时可以兼顾地方政府的土地出让，限价商品房可能成为未来保障性住房的供应主流，在一定程度上挤压现有的经济适用房的份额。从上表中各大城市保障性住房的规划来看，北京和上海的限价商品房的建设规模已经超过或等于经济适用房与廉租房之和，政府对限价商品房的偏爱已经开始显现。
第五、 保障性住房建设对商品房市场或有影响
根据“房地产业中长期发展动态模型”测算，如保障性住房占市场总体供应的比例超20%，将对商品住房市场产生比较明显的影响。从目前的规划来看，2010年保障性住供地重为13%，未来两年新建保障性住房建设规模比重约为20%，这两个比例都接近20%，因此未来保障性住房的放量供应或对商品房市场产生一定影响，但近期一至两年内于保障性住房建设还处于“补课”阶段，保障性住房对商品房市场的冲击还不会完全显现。
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