[摘要] 2009年12月国务院先后出台的“营业税优惠政策调整”及“国四条”，拉开了新一轮房地产市场宏观调控的序幕。2010年4月17日国务院又发布了新“国十条”，不仅级别高、力度大，而且措施严，涵盖遏制高房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，对近期房地产市场产生明显影响。
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，6月3日，在京发布了《2010年中国房地产上市公司10研究报告》。研究组认为，2009年12月国务院先后出台的“营业税优惠政策调整”及“国四条”，拉开了新一轮房地产市场宏观调控的序幕。2010年4月17日国务院又发布了新“国十条”，不仅级别高、力度大，而且措施严，涵盖遏制高房价、加大供给、严格秩序、加快保障等各个方面，对近期房地产市场产生明显影响：多数城市新房、二手房成交量持续下降，土地市场明显降温，企业销售速度放缓，部分城市和少数项目价格出现调整。房地产企业所处的政策与市场环境已经发生了显著变化。
预计房地产上市公司未来一段时间拿地将更为谨慎。但从另一方面来看，今年住宅用地计划供应面积较上年大幅增长，土地市场竞争激烈程度明显下降
同时企业在增加土地储备方面也渐趋谨慎，3月初以来，金地、绿城中国等房地产龙头企业均已暂停拿地。基于目前房地产市场销售环境及企业融资环境的变化，预计房地产上市公司未来一段时间拿地将更为谨慎。但从另一方面来看，今年住宅用地计划供应面积较上年大幅增长，土地市场竞争激烈程度明显下降的背景，对资金充裕有实力的房地产上市公司来说，无疑是一次扩大项目储备、加强竞争力的机遇。
研究组认为，2009年经营业绩的快速成长固然鼓舞人心，但2010年房地产上市公司面临更大的挑战；企业需要适时而动，适度控制成长速度、约束规模的扩张、提高成长的质量，推动企业稳健成长，才是更明智的成长策略。在此背景下，研究组以“成长质量”为主旨，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘综合实力强、成长质量佳的房地产上市公司，探索不同市场周期下房地产企业内生式与外延式成长的规律。同时，鉴于园区开发上市公司与房地产开发销售型企业盈利模式的差异，研究组将采用不同的指标体系评价这两类公司，力求更准确地反映不同类型房地产上市公司的市场表现和未来前景，为投资者提供科学、全面的投资参考依据。
预计2010年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征
“2010年中国房地产上市公司10研究”的研究对象主要包括119家沪深房地产上市公司和33家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2009年，房地产上市公司的经营业绩突出表现为资产规模、收入规模、利润规模的快速增长，存货消化周期的缩短，以及现金流状况的明显改善。但受目前楼市新政的影响，房地产上市公司融资和拿地受限，资金压力加大，投资信心下降，尽管上年的预收账款为2010年的营业收入结转打下了良好基础，但如严厉的房地产调控政策延续，预计2010年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征。
总资产的增长综合反映了上市公司经营规模与企业实力的提升。2009年，受良好市场形势影响，沪深及大陆在港上市房地产公司的平均总资产规模保持了快速增长态势，且增速较2008年有明显提高。其中，沪深房地产上市公司平均总资产为91.36亿元，同比增长29.68%，增速较上年同期提高8个百分点；大陆在港上市房地产公司平均总资产为337.13亿元，同比增长25.42%，增速较上年同期提高12个百分点，资产规模增长幅度明显。在良好市场预期影响下，大部分房地产上市公司积极扩大开发规模，加快土地储备速度是推动企业总资产规模快速增长的主要原因。
2009年，随着市场刚性需求的大量释放，房地产上市公司当年的项目结算规模也得到大幅提升，推动全年营业收入快速增长。2009年沪深房地产上市公司平均营业收入为23.30亿元，同比增长24.79%，增幅较上年提高14个百分点；大陆在港上市房地产公司平均营业收入为68.55亿元，同比增长30.54%，增幅较上年提高近25个百分点。
2009年房地产上市公司的营业收入规模呈现明显的分化态势。沪深房地产上市公司中，有10家企业的营业收入超过了50亿元，其营业收入总和占总体规模的比重为48.93%，其中万科2009年实现营业收入488.81亿元，同比上涨19%，收入规模在所有房地产上市公司中居于首位；而营业收入在20亿元以下的82家企业仅占总体收入规模的22.32%。大陆在港上市房地产公司也呈现出同样分化态势，营业收入在100亿元以上的7家企业占整体收入规模的比例达到52.90%，而收入规模在50亿元以下的17家企业占总体收入规模比例仅为19.30%。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
