[摘要] 根据杭州市财政局直属征收管理局日前发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(以下简称《通知》)，从4月26日开始，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房（包括一手房和二手房），如果其中一人或多人已有购房记录的，那么购买这套房产，契税税率将从之前总价的1%恢复到1.5%。
根据杭州市财政局直属征收管理局日前发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》(以下简称《通知》)，从4月26日开始，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房（包括一手房和二手房），如果其中一人或多人已有购房记录的，那么购买这套房产，契税税率将从之前总价的1%恢复到1.5%。
怎样才算首次购买，怎样才算有购房记录？
昨天，记者从杭州市财政局直属征收管理局12366咨询热线得到确认，以家庭为单位，只要以前有购房记录，即使已经卖掉，再买第二套房，也不能再享受契税优惠。而确定有无购房记录，直属征收管理局可以通过查询纳税人之前有没有过缴税记录，只要有缴税记录，就说明有购房记录。除此之外，对于一些通过非买卖行为所得、不用缴税的房产，如赠与、继承等，只要有交易记录，即使没缴税，也都属于非首次购房。
杭州税务部门:非首次购房认定以交税记录为准——杭州从本周一开始，建筑面积90平方米及以下普通住房，非首次购买的，契税税率由此前优惠的1%恢复至1.5%。那么，税务部门如何认定“非首套”呢？记者获悉，以购房交税记录作为认定标准，并以家庭为单位。
此次契税优惠税率的上调，是根据上周五杭州市财政局直属征收管理局（以下简称“征收管理局”）发布的《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，该通知称：对单个个人购买或两个及两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；首次购买90平方米及以下住房的纳税人，在向征收管理局进行纳税申报时，需提供首次购房承诺书，对购房情况进行说明。
据了解，现在纳税人申报“首次购买90平方米及以下普通住房”契税优惠税率1%时，征收管理局会在联网系统中查询买房者的购房交税记录，如果有交税记录的，即使这套房子已经出售，申报人也算是非首次购房，将不能享受首套购房的契税优惠政策。
目前，征收管理局联网的交税记录仅限于杭州主城区（上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江开发区、下沙开发区），尚未与余杭区、萧山区联网，不能查询这两个城区的纳税情况。
值得注意的是，购房交税记录仅针对住宅，并不包括非住宅。也就是说，购房者购买过非住宅，却是首次购买住宅、且建筑面积小于90平方米的，也能享受首套购房的契税优惠政策。
除了契税政策，杭州住房公积金贷款政策也有所收紧，规定从4月16日起，首次购买套型建筑面积90平方米以上自住房的，贷款首付比例为30%；二次贷款首付比例为50%。值得一提的是，其提到的概念为“二次贷款”而非“二套房”。 >>>点击查看通知详情
对于什么是“二次贷款”，杭州住房公积金管理中心和浙江省直公积金管理中心口径一致：目前还不确定，要等到建设部的细则出炉。
公积金贷款与商业贷款是否挂钩是购房者最为关心的。比如之前贷过一套商业贷款，再去贷公积金，算不算二次贷款？工作人员表示，尚不清楚。所以，目前两个中心都要求贷款人提供人民银行出具的征信报告，如果确认之前其有商业贷款记录，那么其公积金贷款申请也将暂停受理和发放。(今日早报)
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不同主管部门认定二套房标准可能不同
与税务部门对非首次购房认定标准不同，中国银监会此前公布的第二套住房认定标准为：“以房屋数量为限、以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位。”也就是说，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。 >>>详情
另外，杭州公积金管理部门近期也将出台二套房认定标准。针对多个版本的二套房认定标准，房产业内资深人士认为，由于各部门之间存在信息的不对称，根据本部门掌握的情况，出台多个二套房认定标准也属正常情况。
邮储银行调整二套房认定 实行认房不认贷——随着新政的出台，二套房的认定标准越来越被市民所关注。不过，对于二套房的认定，各个主管部门也有所不同。其中，银监会要求以“以房屋数量为限，以家庭为单位”为准；杭州市财政局直属征收管理局则以交税记录为标准。日前，邮储银行调整了二套房认定标准，只要有“无房户证明”，即可享受首套房贷优惠。另据杭州市住房公积金管理中心相关工作人员透露，杭州市公积金中心近日起暂缓所有二套房贷申请。
银监会解读二套房贷:以家庭拥有房屋数量为准
4月22日，各大网站都在财经板块的头条刊登了这么一条消息：二套住房认定将认房不认贷，以家庭为单位。其消息源来自前天晚间，中国银监会银行监管一部主任杨家才接受央视采访时说的一些话。引起了广大网友的关注和议论。
在此次“国十条”房贷新政出台前，二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。而杨家才指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。
他表示，只有以房来划分，才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候，主要以房进行划分”。
杨家才表示，住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性，是房改十年以来的一次重大转折。
房贷新政，二套房再成网友热门话题
对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款……继14日出台的新政把二套房首付比例提高至5成，并上浮贷款利率后，17日国务院又出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（业界称为“新国十条”）。对于二次购房首付提高的房贷新政，一场围绕着“第二套房”界定标准的话题再次引起人们关注。
话题：第二套房认定难在哪里？
此次新政涉及二次购房提高首付比例，这里有个第二套房的认定标准问题。有消息显示，“以户为单位”将成为银行方的界定标准，于是，争议焦点又集中在对“户”认定的问题上。
业内人士认为，在此次新政中银行的角色非常尴尬。因为如今四大行已经由“国有”转为上市的商业银行，成为了市场上的利益中人，追逐利益化是其本性。因此在具体执行上，会或多或少地出现问题。
观点一 标准必须细化
：我觉得第二套房界定存在着不少难点。比如夫妻婚前购买的住房算不算已贷款房，夫妻离婚后再购房算不算第二套房，以父母或子女名义购房算不算第二套房 ……我觉得这些都有必要制定细则加以解释。
Weilinmusi：二套房认定中的问题的确很多,比如借用父母或子女名义购买第二套房还会成为漏网之鱼。而且，目前银行诚信系统的时效性一般也会比实际贷款时间慢一个月左右，这些都有待完善。
zhizhugege：的确，这个问题关键就难在标准的统一，标准不统一就一定会有失公允，政策自然也很难落实。如以套数计，对于手头拮据者购房，每套20平方米，即使拥有两套也才40平方米，三口之家人居住房面积依然少得可怜；而拥有两套别墅者就也有500平方米；最合理的方案当以面积计，可参考杭州近郊农居拆迁补房办法，人均50平方米，超者另算。
Hzwh：如何认定第二套房问题本身不难，难在政策如何服众。现在，所谓第二套房的认定，应该针对个人，还是夫妻，还是家庭？有关部门的规定是以家庭为单位认定房贷次数。但是一个家庭可能有十几个甚至几十个成员，你不能排除这种可能性。对一个大家庭，以家庭名义买数套房子是合理的，因为人均居住面积并不大；以个人名义买数套房子同样是合理的，因为这个人正是在履行对家庭的义务、责任和爱。
秋飞扬：二套房的认定如果简单以家庭拥有二套房为标准，有失公平。而是应该以家庭为单位，以拥有的房屋建筑面积不超144平方米即可确定。上可浮动3%(以150平方米为界)。超过者就可定性为二套房，以相关政策执行。
观点二 具体操作会很麻烦
西溪山人：对第二套房的认定，我觉得难就难在家庭成员和住房面积的确定。举个简单的例子，甲乙两家都是4口人，甲家是祖孙三代，而乙家是父子辈（儿女是双胞胎），现有住房面积相同。两家都欲购第二套房。显然，甲家是改善型的，在情理之中，而乙家就次之。在我看来，国人的家庭结构，家庭成员千变万化的都有，一时谁都难以说清，有养父母关系，领养关系，亲戚长期寄住的，离异再婚的等等。还有住房面积到底多少才合情合理，按人均？按待遇？按地区？这些都是第二套房认定的难解之题。如果，笼统地对第二套房限贷，这就会使一些“刚需者”吃亏，使市场受到挤压，这也有失于社会公平、合理。
Internet：如何认定是一个家庭的成员或是夫妻配偶，存在技术性难题；客户在甲地已购房，到乙地、丙地购房是否算购买第二套以上住房不好界定；原来买过房但没贷款或者贷款已还清，再贷款按首套房还是二套房算？看起来，这个标准具体操作起来确实比较烦的。
美玉：国家开始调控房市了,二套房的认定已不是问题。关键是在认定二套房的时候要真正顾及到老百姓的刚需。不能因为房产投资泡沫大就矫枉过正，而是在合情合理的状况下, 让中国的老百姓都能享受社会主义经济发展的成果。
观点三 执行是硬道理！
哈贝婴童：执行是硬道理！人最怕的就是较真，只要各地认真并统一执行中央制定的政策，我相信二套房其实没有什么难认定的。因为目前国家对二套房已作了非常从严而且较为详细的规定，比如说以家庭为单位认定、包括公积金贷款和商业性个人住房贷款在内、包括已结清和未结清贷款在内等等情形，甚至包括婚前购买以及离异后购买等等。
怎么会这样：二套房的认定标准制定并不难，总会有一个比较合理的方案。但就怕执行起来困难不小，各个部门如何协调将是个大问题。现在各部门各自为政已成行政痼疾，要全面合作起来执行这个认定标准不会那么通顺的，如此一来，这个调控手段的效果很可能打折，很担心。
下城区：二套房的认定标准是什么并不是关键，关键还是统一执行，并且是严格执行，不能雷声大雨点小，最后又不了了之，否则楼市还是会越调越失控的。但愿这次是动真格的。
溪溪：第二套房的认定，有很多版本。如何正确认定，是有些小难度。但是，只要政府有决心打击投机炒房，这个问题就显得微不足道了。新政确实触及了部分人的利益，将打破炒房客不用银行贷款的神话！也可以说, 新政，是调控房地产以来最有威力的。
说非说：任何一个第二套房认定方案总会有缺陷的，可谓是有利必有弊。我想，只能从现实情况出发，确定该严还是该松，从严认定也许会伤及部分无辜，但也是无奈，可以理解，应该支持。（杭州日报）
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杭州主城区居民去萧山、余杭、临安买房 杭城银行暂停放贷
“新国十条”规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。政策出台之后，温州、台州客户在杭州买房贷款，马上被各大银行拒绝了。但是，大杭州区域内的买房行为，算不算异地？萧山、余杭、临安的开发商都很迷茫。
昨天一大早，临安青山湖某别墅楼盘的财务在打完一圈电话之后，就焦虑起来：完了，杭州市区客户到我们楼盘买房子，贷款也不放了。
原来，根据“新国十条”的规定，因为临安和杭州市区有各自独立的税务和社保系统，该楼盘的按揭银行决定暂时停止发放杭州主城区的客户到临安购房的贷款。“幸好，我们这批房子是去年开盘的。大部分客户的单子都已经弄好了，受到影响的只有一两个客户。”该楼盘销售部负责人告诉记者。
4月11日刚刚开过盘的新明半岛位于余杭闲林。“我们的客户中，有百分之六七十都来自杭州主城区。”新明半岛总经理刘强说，“如果这样也叫异地的话，那闲林的楼盘都不用卖了。”
无独有偶，上周六开盘的闲林楼盘竹海水韵，金成房产营销总监姚远表示，也有碰到过主城区客户来买房子，部分银行暂停发放贷款的情况。
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