[摘要] 房地产业早已“千锤百炼”，无需过于忧虑政府政策。
2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现调整。
14日国务院常务会议确定的四个调整方向：增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，无需过于担心“抑制性”政策的影响。
图：2001年来商品房销售面积及房价指数走势与政策
数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统
关键因素：宽松货币政策转为从紧最快也将出现在明年二季度末，到2010年底或2011年初才会对市场产生影响
根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格 ，中央政府在今年四季度到明年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。11月27日，中央政治局会议表态：继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。近期有媒体报道2010年信贷投放量目标为7.5万亿元，高于去年年底制定的5万亿元目标（保底不封顶，预计实际将突破10万亿元）
历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持（11月CPI同比增长0.6%，首次转为增长），加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度出台。
即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。
图：1999年来国内物价、房价、股价走势图
数据来源：中指研究院数据信息中心，中房指数系统
2010年市场形势展望：
(1) 供给:房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。
企业资金实力增强后加大供给成为自然选择
国土资源部近期加大“囤地”调查力度
住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工
(2) 需求：受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但市场交易量总体趋于平稳。
预计2010年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，总的销售量会比较平稳。
(3) 价格：多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在四季度调整。
宽松的货币政策将至少维持到上半年
主要城市成交量维持在高位
房价往往滞后于货币政策和成交量
购房者对住房保值增值的预期
开发企业失去快速推盘回笼资金压力
部分城市供不应求
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