[摘要] 12月8日，搜房网特别邀请了中指研究院杭州分公司副总监曹旭东先生为各位网友解读此次经济会议中提到的明年经济工作的六大主要任务中与中国房地产行业密切相关的一系列政策导向。
回顾>>>去年底，出于“保增长、扩内需”的需要，多部门分别制定了一系列有关楼市的优惠政策，其中包括二手房契税、营业税的减免；和房贷利率7折优惠等。对于这些直接刺激房产交易的政策，国务院给出的期限为一年。眼看着12月31日的截止日即将到来，各项优惠政策是会继续执行，还是恢复原貌？？其结果又是否会影响目前的楼市?第六期《楼里楼外》和嘉宾一起，共同探讨这些话题。
上一期《楼里楼外》我们邀请了浙江科威不动产品牌部总监王总和浙商银行投资管理部陆总共同探讨了房产优惠政策是该延续还是结束的话题，昨日落幕的中央经济工作会议让这个话题的讨论有了最后的结果。为此，本期节目《楼里楼外》的主题是“从中央经济工作会议看明年楼市”，将围绕中央经济工作会议给房产界带来的导向作用进行讨论。栏目特别邀请了中指研究院杭州分公司副总监曹旭东先生为各位网友解读此次经济会议中提到的明年经济工作的六大主要任务中与中国房地产行业密切相关的一系列政策导向。
2010年的“双宽松”不同于2009年的“双宽松”
明年经济工作的六大主要任务中，首当其冲的就是“提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展”。当中明确提到“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。”也就是说，2010年我国将继续实施财政政策和货币政策“双宽松”。
不过对此曹总表示，2010年的“双宽松”并不完全等同于2009年的“双宽松”。他表示：“从表述上我们看没有太大的差别，但是从实际的执行层面，我觉得可能还是会有些差异的。”
他回顾了2008年底2009年初的“双宽松”政策，当时适度宽松的货币政策，实际上在执行层面是过度的宽松。从整体的银行系统信贷投放的量以及发放的标准到具体的房地产市场，比如购房者申请贷款的时候二套房贷的执行情况以及贷款利率的执行情况有些是过度宽松的。中央经济工作会议中也强调：“2009年是新世纪以来我国经济发展最为困难的一年。2008年第四季度以后，世界经济形势险象环生，国际金融危机持续扩散蔓延，世界经济严重衰退。受国际金融危机严重冲击，我国经济社会发展遇到严重困难。”而如今，在世界各国中率先实现了复苏，而且有着一个快速发展的势头。曹总分析：“接下来我们依然也会实行对经济的刺激政策，扩大需求，总的指导方向是不会变的，相应的我们的货币政策和财政政策依然是适度宽松，但是在执行的时候可能真正的要适度宽松了，我们看到在国民经济起稳回升的过程中，有些行业某些区域实际上有过度泡沫化，有过热的苗头。”
是哪些行业的哪些区域在过渡泡沫化？曹总进一步分析，在目前的房地产行业中，部分城市的投资已经非常火热，他以杭州为例，年底几个楼盘出现了逼宫开盘的现象，在楼盘热卖的背后，曹总说这样的现象其实应该引起警惕。不能说资产价格在这些楼盘过度泡沫化，但这样疯狂的购买事实上说明在房产行业的某些环节出现了过热的情况。从中央经济调控层面上来说，曹总表示：“对一些整体的层面还是以支持促进消费为主，但是对于有过热苗头的地方要加以适当的调控。”
总结曹总的观点，也就是在保证大的财政政策和货币政策适度宽松的情况下，中央应该会根据个别行业的具体情况进行相应的调整。
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增加普通商品住房供给供求平衡是控制房价的关键
在第二条的“加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。”中，“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。”引起了大家的关注。虽然会议没有明确提及如何控制投资性住房需求，但不难发现，会议希望满足更多普通城市居民的住房需求，来平抑目前涨幅过高过快的房价。
回顾2009年的楼市，以杭州为例，根据现在的楼市去化率，目前市场上的可售房源已经不足以满足一个月的销售。但让人欣喜的是，杭州2010年的住宅供应量比较充足，供不应求的现象会得到很大程度的缓解。据统计，目前主城区、余杭区在售项目2010年预计新上市量有438万平方 米，2008年出让的土地在2010年可转化为项目上市的量有82万平方米，再加上2007年出让土地在2010年将释放93万平方米的量，2010年住宅预计上市量总计共约为613万平方米，据不完全统计预计220余个楼盘上市。
这一政策也和王国平书记之前强调的土地市场能供就供，加大土地的供应，从源头上加大房地产的供应相呼应。对此，曹总也发布了他的看法。“经过今年上半年各开发商拿地之后，预计接下来一段时间比不一定表现为明年上半年，接下来一段时间房源的供应量将明显增加，对于改变供求关系来说是一个利好消息。但是能够增加到什么程度以及它在具体的时间和具体地段上的供应量是否是充足的还要看情况。”
积极稳妥推进城镇化 住宅要从主城区向郊区逐渐延伸
在第二条的工作任务中还重点提到了“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。”会议上说，要把重点放在加强中小城市和小城镇的发展商。而实现这个发展的重要一步，就是住房的发展。曹总强调，“我们说城市化进程具体的表现其实就是从主城区向郊区逐渐的延伸，或者再直白一点就是造房子、修路、修隧道、修桥梁，在这样的过程中开发商房地产的开发实际上扮演了非常重要的角色，实际上它是城市化进程的实施者和落实者。”曹总以杭州的下沙为例，分析了房产在推进城镇化建设中的重要地位。下沙一开始只是一片农田，把它开发委经济区之后，政府按照规划先把道路、桥梁等基础设施做好，同时开发商进驻开发一系列楼盘，接下来就是商业中心和写字楼等配套的跟上。“所以我们看到房地产开发实际上是城市化进程小城镇建设的一个非常重要的组成部分。”
积极推进城镇化建设，也可以理解为政府希望通过建设更多的副城区和卫星城，从而缓解城市主城区房价过高，普通购房者无法承受的现象。曹总以近期杭州土地市场的供应为例分析说：“从今年的杭州第三期的《读地手册》，也就是土地部门推地的方向实际上又到了新的方向，就是往北、田园、半山、丁桥这个方向发展，因为这个地方以前推的地少一点，在下沙以及往东方向推地推的差不多之后开始了往北方向，接下来还可能进一步的往临平、老余杭发展都是有可能的。我们看到一是杭州房地产自身发展的需要，再一个我们有中央小城镇发展的政策指导，这两者结合起来的话，应该说未来杭州房地产总体的发展形势依然看好，同时像杭州周边的这些地方，一些相对郊区一点的可能会迎来城市化以及小城镇建设发展的快速时期。”
就在中央经济工作落幕的同一天，社科院发布了2010年《经济蓝皮书》，其中最引人关注的一个观点就是“我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。”，并对土地市场目前实施的招拍挂制度提出了质疑。曹总对此提出了自己的观点，他表示房价过高不能把责任归咎于土地的推出方式，这归根到底依然是土地供不应求的问题。他说：“只有这一块地或者几块地，但是多家开发商都要进行开发，那只能是价高者得，这反映了房地产行业总的供求关系。”
加强保障性住房建设 房地产市场和购房者需求要分流
会议提出的第六条任务是“着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。”这当中一个重要的提法就是“加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。”
在谈到满足不同类型购房者的购房需求时，曹总总结了杭州楼市的一个特点，“杭州跟其他城市不完全一样，在杭州购买的客源中改善型或投资型的客源比例较高，所以我们发现杭州的开发商乐于开发一些高端物业。”
但是中低收入的购房者怎么办？会议提出的“加强廉租住房等保障性住房建设”给这些购房者吃了一颗定心丸。“要加强廉租房建设或者说表现为经济适用房或者就是双限房之类的，就是把我们现有的房地产市场以及购房的需求做一个分流。”
曹总表示，这个可以借鉴新加坡的经验。他们有大量的政府出资指导建设的廉租房，就是说有部分人有住房的需求，但是永远做不到拥有房产的经济实力，而市场上又没有太多的低价位的房子，这时候政府就要体现其宏观调控能力。其实经济适用房和廉租房等保障性住房建设的提法，在几年前已经出现了。这次又被重点提出来，可见政府的重视程度。
上个月底，杭州2010年保障性住房建设目标已经基本确定。市政府在大力解决困难群众、弱势群体、低收入阶层的“住房难”问题的同时，将在解决“两个夹心层”住房问题上出更多新思路和新举措，如即将启动田园区块25万平方米经济租赁房建设，并规划建设50万平方米人才房。而在由杭州市规划局组织编制的《杭州市住房建设规划》（2008-2012）中，也明确提到，截至到2012年，杭州市这五年要开工建设廉租住房建筑面积90万平方米（含调剂收购10万平方米）。相信这次会议政策的出台，会进一步增加地方政府在保障性住宅用房方面的投入，以满足中低收入人群的住房需求。
2009年的房地产市场是让人深思的一年，如何让2010年的步伐放缓，使经济增长呈现“温和”状态，要抑制09年出现的漏液排队、无房可卖的过热现象，还是要从增加普通商品房的供给、加强廉租房建设、拓宽百姓投资渠道、支持促进消费等主要方面入手。
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