[摘要] “只要第一套房子卖掉了，再贷款买房还是可以享受跟首套房同样的优惠利率。”杭州不少银行采取上述做法。
“只要套房子卖掉了，再贷款买房还是可以享受跟首套房同样的优惠利率。”杭州某国有商业银行的一位信贷员这样表示。记者了解到，杭州有不少银行已经采取上述做法，而这种变通做法的根据来自于去年房贷政策的一个补充通知。该通知提及的“人均住房面积”成为二套房贷“松动”的突破口。
多种情况可视作首套购房
近日有媒体报道称，上海、北京等地出现二套房贷款松动现象，甚至有银行信贷员表示，只要首套房贷款结清，再贷款仍给予优惠利率。
按照去年12月央行和银监会联合发布的政策，无论套房是否贷款还清，只要在央行征信系统中有按揭贷款记录的家庭，在购买第二套房时，首付款都不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，也就是说，贷款利率要比首套房贷款利率高10%。
记者以客户的身份致电多家银行客服中心，只有建行95533的客服人员表示，套房贷款结清后，第二次买房仍可享受首套的优惠利率。但是，建行浙江省分行房金部的有关人士却否定了这一说法：“这是我们以前实行的办法，客服中心可能没有及时更新。现在套贷款即使结清，第二套贷款也必须提高利率。”
杭州其他多家银行的相关人士均表示，套房贷款结清后，第二套房贷款也不能享受优惠利率，除非套房子贷款结清并已经出售。
“这么做并没有违反央行和银监会的相关规定，我们是根据人均住房面积来判定是否享受优惠利率。”深发展杭州分行有关负责人告诉记者，央行和银监会关于二套房贷政策的系列文件中包括一项452号补充通知，该通知规定，“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。”如果一个家庭把房子卖了，其人均住房面积是零，再次贷款买房就可以视为首套房了。或者，该家庭原来有两套房，卖了一套，剩下的那套房子面积很小，人均住房面积低于杭州的平均水平，再次贷款买房也能享受优惠利率。
从人均住房面积上寻找松动的突破口，成为大部分银行在实际操作中的共同策略。此外，也有银行采取其他措施，如某国有银行的信贷员表示，如果夫妻只有一套房产，且做过婚前财产公证，现在以另外一方的名义贷款买房，也可以视为首套房。（来源：杭州日报）
“第二套房贷政策并没有任何变化。”针对近日关于第二套住房贷款政策有所松动的传闻，建行浙江省分行房金处有关人士昨日说，按人均居住面积界定二套房贷只是央行相关政策的具体落实，并不能代表该政策有所松动。
日前，有媒体报道，杭州的二套房贷出现了松动现象，只要卖掉套房子，再贷款买房便可以享受与首套住房相同的优惠利率。有报道甚至称，“部分银行表示，只要套住房的贷款已经还清，再贷款买房仍给予优惠利率。”
“这并不是新闻，更不能说是政策松动，只是对政策的进一步落实。”建行浙江省分行房金处有关人士说，有关卖掉套房子，再次贷款买房便可享受优惠利率的说法并不全面，关键还是要看实际人均居住面积。“一个家庭把房子卖了，也存在多种情况。如果该家庭只有这一套住房，那么卖掉之后其人均居住面积为零，那再次贷款买房自然可视为首套房了；而如果该家庭拥有多套住房，卖掉一套，其人均住房面积仍然大于杭州平均水平的，便不能享受优惠利率，当然，如果小于杭州平均水平，那仍然可以享受优惠利率。”
深圳发展银行杭州分行个人贷款中心主任杜志良表示，目前所有银行都是根据人均住房面积来界定是否享受优惠利率的，但这项规定并不能说是二套房贷政策出现了松动，因为早在去年12月央行和银监会发布的有关二套房贷的系列文件中，就已经包括了一项《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，该《补充通知》规定：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均居住面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。“这项政策颁布已经有段时间了，只是人们现在才注意到这项补充通知的细节规定，才误以为二套房贷政策出现了松动。”杜志良说。
按《补充通知》规定，当地人均住房面积的平均水平以统计部门公布的数据为准。根据杭州市房管局2007年发布的《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》，杭州市城镇居民人均住房面积为24.3平方米。也就是说，此前已经贷款买过房的杭州人，如果家庭人均居住面积超过24.3平方米，再贷款买房就算第二套了。在购买第二套住房时，首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍。
兴业银行杭州分行个贷中心应智明表示，这个《补充通知》中，并没有提到套房贷是否还清的事宜，而只提到了按照人均居住面积来界定二套住房，这样的政策显得更客观，也更人性化，满足了一些住房面积较小的家庭改善居住条件的要求。
另据新华社 中国建设银行有关业务负责人昨日表示，第二套房贷执行政策未作调整。建行北京市分行以北京市统计局公布的有关当地人均住房面积数据作为执行依据，是在执行中落实监管部门的规定和要求，并不是对第二套房贷政策进行调整。（来源：都市快报）
日前，建行北京分行第二套房贷优惠政策落地，只要首套住房人均面积为26.6平方米以下的购房人，购买第二套房子在建行都可享受首套住房贷款的优惠政策。昨天，建行杭州分行房金部负责人接受采访时称，目前，购买第二套房子且居住面积低于人均居住面积的杭州市居民也可享受优惠政策，但贷款人需到房管局和统计局开具两份证明。
按照央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于“当地”平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。据有关内业人士透露，目前，杭州人均居住面积只有杭州市房管局首次发布的《杭州市城镇居民住房基本状况调查报告》可查数据，此数据一直未更新。据该报告显示，截至2006年8月31日，杭州市城镇居民人均住房建筑面积24.3平方米。
同时，由于文件中并没有明确“人均住房面积”的标准是由银行、建委还是统计局的数据而定，也没有明确是按照使用面积还是建筑面积算，银行执行起来存在难度。因此，建行房金部相关人士表示，要享受优惠利率的市民必须去开齐两张证明才能来办理享受优惠利率的房贷手续。一是要到杭州市房管局开具夫妻名下的住房面积证明，目前房贷政策是以户为单位来认定的，所以夫妻双方名下住房情况均需出具；二是到杭州市统计局开具杭州市人均居住建筑面积证明，以证实贷款人居住面积没有超过杭州市人均居住面积。
在建行首开优惠之门后，深发展银行杭州分行个贷部负责人表示，他们也对人均居住面积未达平均水平的贷款人提供二套房优惠利率，而且，深发展近期还将针对房贷市场推出房贷新品，帮助杭州人跑赢加息通胀。
但杭州大多数银行房贷部门的相关负责人表示，如果手中有两套房，在套未出售前提下，第二套房贷款还是不能享受优惠利率。对于二套房贷松动的迹象，有关业内人士认为，房贷这部分业务，对每家银行来说都是优质资产，所以，这就造成了银行会在条件允许的情况下继续加强这方面业务，以助银行信贷指标的完成。 （来源：每日商报）
图片说明：招商银行发给中介公司的一份通知称，若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。
近期，上海部分中介公司收到招商银行的一份内部房贷优惠政策通知。通知明确，若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。根据这一条件，以自住为目的的换房客户将不用担心再次置业的高利率影响。
家庭成员无房为前提
按照这份“第二套房”政策适用套房贷政策的相关细则规定，第二套房适用套房的条件只有一条：即“家庭成员(夫妻及未成年子女)所享有的房屋已经全部出售，即目前家庭成员没有房屋。”
在具体操作方面，通知要求：贷款人和银行签署“借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表”并需经交易中心确认出售。也就是说，贷款人必须向贷款银行提供由房产交易中心向贷款人出具的相关证明，以明确贷款人此前的房屋已经出售，这种情况下，贷款银行将给予贷款人套房的利率以及贷款标准。
按照招商银行的政策，打算置换房屋提高生活质量的换房客户将可以安心购房，而不用担心受到金融调控政策的影响。
多家银行松动房贷政策
据悉，虽然没有明确通知，但沪上多家银行的房贷部门针对一些“熟客”会采取比较放松的房贷政策，比如在套房贷还清的情况下，部分银行给予提高贷款成数以及降低贷款利率的优惠条件。
此前有媒体公布的信息显示，北京二套房贷松动与招商银行执行的这一标准类似。若客户能够提供相关已售出房屋的证明，便可不计算在第二套住房客户内。
中国人民银行、银监会去年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。第二套房政策公布之后，二手房市场出现逐渐萎缩的迹象。
人均面积标准为33平米
去年12月11日，央行、银监会下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，各个银行对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。
在上海，银行对于这一标准的界定为人均住房面积标准为33平方米，低于此标准的家庭购买第二套住房申请贷款，可按首套住房贷款标准执行。
央行的房贷新政实施后，个人贷款购房意愿出现滑落。2月份，沪上中资银行个人住房贷款微增0.06亿元，同比少增2亿元，其中新建房贷款减少14.1亿元。由于对于银行来说，相对于其他贷款业务，个人房贷依然是质量的一部分贷款业务，因此从3月份开始，为争取房贷，部分银行开始提供相对放松的第二套房房贷政策。（来源：东方早报）
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建行：第二套房贷政策未作调整
据新华社北京3月27日电中国建设银行有关业务负责人27日表示，建行一直严格贯彻落实国家宏观调控政策，其中对第二套房贷的政策严格执行有关监管要求，自去年执行人民银行、银监会的文件规定以来，目前在执行中这些政策和规定没有任何变动。
这位负责人说，建行北京市分行以北京市统计局公布的有关当地人均住房面积数据作为执行依据，是在执行中落实监管部门的规定和要求，并不是对第二套房贷政策进行调整。
据悉，昨日《经济观察网》报道称，建设银行对一直充满争议和猜测的“人均住房面积”已经有了初步界定，即人均住房面积标准为26.6平方米，建行的这一标准预示着第二套房贷政策的正式松动，各大银行的放贷热情也随之高涨。
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