[摘要] 供需关系直接决定价格趋势，经济学的铁律这样告诉我们，因此，我们在预测一个板块价格趋势时，经常将该板块内所有的潜在供应量加总，横向比较各个板块的供应量多寡，（顶多再带点需求分析），得出一个板块的房价前景
供需关系直接决定价格趋势，经济学的铁律这样告诉我们，因此，我们在预测一个板块价格趋势时，经常将该板块内所有的潜在供应量加总，横向比较各个板块的供应量多寡，（顶多再带点需求分析），得出一个板块的房价前景。这里，我们姑且不谈需求，光论供应量，我想问的是，光凭潜在供应量能不能决定今后几年市场的实际供应情况？经验告诉我，答案是否定的，为什么？
经济学中，供需曲线决定均衡点都是在某个特定的时间下产生的，问题的关键就在这里，潜在的总供应量并非某个特定时间下的供应量，而是一个时间段中供应累加的概念，我们很多分析师或者媒体在分析问题的时候，经常混淆了概念，影响了结论的正确性。实际上，要真正得出各个不同时间段的可能供应量是比较难的，因为，土地在开发商手上，在土建工程必须的约束时间以外，开发商有能力根据自身的资金状况、外界的市场状况甚至政府对土地开发强度的政策等调整开发计划，从而影响各个时点的供应量。因此，真正考察一个板块未来若干年的真实供应情况不是光看供应总量就行的，真正应该考量的应该是未来一段时间内各个时点的可能供应量。
在杭州楼市，就有很明显的例子可以举，说明上述两者思考方式不同导致的结果差异之大。一个是滨江板块（包括闻堰、湘湖区块），一个是闲林板块（包括五常、小和山、老余杭区块）。根据我的资料，2002年——2004年，滨江板块开始大量供地，闲林由于属于余杭，供地的高峰时间还要略早，到今天，两个板块已经成为杭州（潜在）供应总量的两个板块，其中滨江板块在售楼盘总建筑面积（目前透明房网在售项目）达到845万方，闲林板块同类数字是790万方，二者的总供应能力可以说不分伯仲，但是从2004年、2005年以及今年的实际供应情况看，却大相径庭，滨江板块的上市量已经突破400万平米，而闲林板块却200万平米刚刚出头。实际上，这些简单的数字一定程度上可以解释为什么03、04年度特别是04年度两个板块的房价变化为什么有着显著的区别。
是什么因素导致了前提基本相似而结果却迥然不同的两种境遇呢？首先，我要指出的是市政配套并不是导致前述结果的主要原因，因为在03、04年度，两个板块的居住使用价值都未实现，或者说购房者对待两个板块的态度并无太大的区别，因此，也不可能产生两个板块的开发商的开发积极性有着明显区别而导致的实际供应量相差巨大。
我认为，是两个因素导致了上述的结果。简单讲，一，单位开发商所掌握的开发资源存在显著差异，但开发商只见的资金实力相差不大，导致实际开发能力相差巨大。滨江板块的开发商平均拥有的开发资源比较平均，每个开发商的开发规模大致在10－30万方居多，土地出让的时间也较集中，这些开发商拿地前都制定了年开发规模10万方左右的计划，因此，04、05年各个地块基本都开始大量放量；但闲林板块情况却不是这样，闲林板块估计有60％以上的土地资源掌握在4－6家开发商手上，实际开发进度要远远慢于滨江板块，例如，掌握了150万方天量开发规模的发展绿城公司05年初至今仅开发了20余万方的规模，平均年开发量只有10万平米左右，这种开发强度只能在杭州开发商中属于中游水平。二，闲林板块大部分土地资源掌握在少数几个开发商手中，由于开发商具有的供应调节能力，闲林板块的供应规模的迅速收缩或者扩张能力要大大强于滨江板块，也就是板块的自我调节能力闲林板块要显著优于滨江板块。
所以，总供应能力大的区块并不见得一定时期内实际供应量就大。纵观杭州楼市，下沙、九堡、钱江新城板块将呈现出与滨江板块相似的供应特征，土地出让的时间比较集中，而房产上市的时间也极可能相当集中，导致供应井喷，如果需求没有及时跟上，风险较大，相反，闲林板块等区域虽然总供应规模庞大，但由于供给内在调节机制较为灵活，具有“体制”上的优势，自我调节能力较强，板块供应可以相对平稳。
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