[摘要] 开场：■嘉兴的外向度影响房地产发展 南派 卢忠 金都佳苑总经理 磁悬浮对嘉兴最大的好处是，打破了去年宏观调控以来的紧张情况，在公布磁悬浮消息的一开始，我就认为这是重大的利好消息。但是我对嘉兴房地产
开场：
■嘉兴的外向度影响房地产发展
南派 卢忠 金都佳苑总经理
磁悬浮对嘉兴的好处是，打破了去年宏观调控以来的紧张情况，在公布磁悬浮消息的一开始，我就认为这是重大的利好消息。
但是我对嘉兴房地产还是持比较保守的态度。从客观事实上说，供大于求的现状是短期无法改变的。我看到这两个月销售呈现较好的状况的同时，也在担心这种状况会持续多久。同时我也想到磁悬浮的魅力，这种效应能否会持续下去。
嘉兴房地产发展很重要的动力是靠嘉兴城市的外向度。那么磁悬浮到底给嘉兴城市的外向度带来多大变化，这是磁悬浮利好能持续多长时间的主要因素。在这个问题上，我觉得它对嘉兴整个城市的发展、城市的建设以及房地产发展一定是一个重大的促进。
另一方面的想法就是要看政府和开发商如何来把握这次机会。
深入：
■的问题在于营销深度
北派 鲁应红 北京锋华兴业房地产经纪公司总经理
这几天看了六个项目，相当于作了六个小型的交流。通过与同行的交流，我觉得这个城市是幸运的，这里的老百姓、从业者都在一个很好的氛围里从事着自己的工作，过着很和谐、悠闲的生活。这是人生的境界。
在北京、上海，房地产很浮躁，发展商在大把地捞钱，老百姓恐慌地买着房子，一方面有着趁火打劫的嫌疑，另一方面却也在考虑这个行业能干多久。为什么呢？因为发展的不健康。我到了嘉兴后让我静了下来，嘉兴市场给我个印象，发展商运作产品的水平确实很高。
我们看了几个项目，非常好。大家的压力是什么呢？是我这么好的房子，没有人来买，或者卖得很慢，而且卖得很便宜，一平方米才几百块的盈利，而且中间有很多不可控的风险。我觉得的问题还是在我们本身的营销深度问题。
■大户型已经成为瓶颈
南派 蒋雷霆 上海锦和房地产经纪有限公司
我代表南方派做一个简单的发言。这几天看了嘉兴房产以及区位发展，我感觉嘉兴是家园城市，我很羡慕。虽然大上海是经济中心，但是我觉得环境方面还没有做到嘉兴这么优美。第二，我也希望楼市价“飞涨如悬浮”，这是我的想法，但是现状就像卢总说的，是供大于求。
另一方面，希望嘉兴政府每年有个供地计划，不能急于求成，也要有节奏、有秩序，根据目前形势逐一批地。
对于户型大小，我有个亲身体会。上海也是这样发展的。十年前买房子的人都是有钱人，那时候上海商品房几乎以外销为主，就是境外顾客，他们需求户型是大的，基本没有１５０平方米以下的，销售情况也不错。因为销售途径是在香港、台湾、新加坡那里。逐渐逐渐本地化后，发现大的户型，由于总价因素变成了你的瓶颈。
上世纪九十年代末期，大概１９９６、１９９７年开始，由于经济调控后，上海逐渐转变为内外合并销售，对象一改变，发现大户型就是瓶颈。从九十年代末开始上海主力户型由１５０平方米为主下降到１００平方米为主。这也是个趋势。城市化进程中，随着年轻人的独立，一家四代同堂的现象正在逐渐减少。
因此我建议嘉兴开发商，当然不能跨度这么大，我大致了解下来，大型主力户型在１５０平方米、１６０平方米，甚至１８０平方米为主，我是否可以降一点，１４０平方米、１５０平方米、１３０平方米，一点一点下降，这也是个发展趋势。
■消费市场把握有所偏颇
北派 贾卧龙 香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官
对于嘉兴房地产方面，我感觉前景很好。但是目前，虽不能说困难重重，仍会遇到一些困难。
首先我们目前的楼盘大家做的品质都非常好，环境也非常好，户型等都很好。但是这里面存在什么问题呢？我认为还是对嘉兴目前的消费市场的把握度有点偏颇。比方很多打的是豪宅概念，大户型，价格达到很高很高，那么嘉兴有多少人能买得起一百万元的房子呢，而且是在这么理性的市场，这需要慎重。
现在买房子很多是改善生活，从很多大城市来看，面积在１２０平方米到１５０平方米之间就好了，再大以后，就认为多花的钱有点浪费，太小又不合适。
第二方面，在营销理念方面，大家非常务实，确实体现了嘉兴的纯朴、理性，但是项目卖点挖掘方面，我认为做得不够。实际上有的项目卖点太多了，而有些核心卖点无论在嘉兴还是在任何城市，都会拉动房价，但是恰恰我们一些开发商并没有把我们的最核心价值挖掘出来。
在城市楼盘供应量方面，如果没有外销市场，如果打不开上海、杭州市场，现在我们可能会在一段时期内存在供大于求的状况，这就要求政府部门以及开发商在土地供应以及拿地方面多考虑。
见解：
■房地产商应创造需求
南派 姜进章 上海交通大学管理学博士
我讲三个问题。，嘉兴房产的主体一直以发展眼光营造供应，但是现在嘉兴房产的主体应该营造需求。因为房产开发这个产业应该以地产为主，政府、中介机构共同组成一个大的主体。
再讲另外一个问题。嘉兴要内部销售和外部销售相结合。苏州为什么有很多外国人居住呢？有两条，他们有回家的感觉，我看了一下我们这边的房产，我虽然跑的不多，但是经常上网。我们这里所有的房产没有一个房产非常适宜外国人居住。年轻的外国人在上海打工，也喜欢住在苏州吴江，我认为他们也会喜欢嘉兴，但是嘉兴的房产没有适合他们带有中国传统的房产，这就造成了什么呢？外向销售没有需求，我们没有创造这个需求。
内向销售呢？首先是给子女，另外是休闲需求，养老需求，展现成功的需求。我看了跟我一样的人，手上有钱的人，特别是做咨询的人，希望买一个很好的房子，让别人看到他是成功人士，谁愿意向失败的人士去咨询呢？没有。所以房地产商应该伴随着这些主体共同去创造需求。
最后我回答一下上海在办服务中心、创意中心时，嘉兴如何为上海提供服务？我举一个简单的例子，在上海港口，每天外环线１０车道，我在上面堵过五个，我就问集装箱司机，你们对港口集散有什么要求？他们说，如果在外围有所有驾驶员居住、休闲的停车场，我们情愿用一个时间赶到港口，而不在这外环线上等五个。仅此一例，嘉兴应该搞非常大的物流服务中心。
什么叫宜居城市，嘉兴要成为宜居城市，这是政府的概念，任何城市也必须要有宜居功能，没有宜居功能怎么能成为城市呢？所以宜居城市成为嘉兴战略不贴切，你们不如建驾驶员的居住地，能够让他们停留，并用５０到达港口，并且适宜驾驶员的家人、朋友休息，因为现在集装箱运输是日夜兼程的。
■房价需要适当刺激
北派 黄岚 北京家春秋置业有限公司
如果靠一条铁路拯救一个城市的经济，五十年前、三十年前可以做到，而今天有疑问。磁悬浮看起来给嘉兴有好处，但只是个影子。只靠磁悬浮肯定改变不了目前的现状，最重要的还是嘉兴城市价值的挖掘。因为嘉兴城市人口不是很充足，在嘉兴周边县市经济发展又过于均衡，这是个非常有特点的地方。在内地城市会有中心城市效应，如果你是地级市，下面县肯定往市跑，因为经济、文化等高于周边城市发展。但是我们这里较为均衡，这样就很难吸引大量的人快速进来，这就造成了内需不足。
我认为嘉兴应该站在杭州、上海整个布局上看。刚才那位先生说到上海物流中心的启示，我觉得是个非常好的点，但是我认为还不仅仅把嘉兴定成汽车之家这个概念，其实嘉兴的核心价值，我判断来说还是要用它自身的传统的东西，有这么好的古镇文化，有这么好的历史遗迹，这是最核心的东西。在快速工业、信息化时代，文化价值就凸现出来，如果要吸引外商和外地人到这里居住，其实有两个前提。，这个地方投资价值大不大。
我最近在武汉做项目，武汉是８００万人口的城市，房价在去年年底才２９９０元，今年季度达到３０００元。但是由于上海、香港几大开发商进去圈地后，房价已经定到８千、９千甚至１万多元，这些都要推出来，这样当地房价也迅速起来。很奇怪，房价起来后，销售也迅速回升。我们发现，一个地方价格相对保守，那么销售也很保守，营销很重要，但是更重要的是要适当刺激。如果引来外地投资商来搅动这个市场，我相信嘉兴房地产市场会迅速崛起。
■先想清楚你的房子卖给谁
北派 许良飞 万通商用物业事业部总经理
每个项目在做广告、做营销的时候，有很多预算的限制，不可能无限量扩大自己的广告量和销售费用，所以有很多困惑在里面。我们从２００４年开始走出北京来到了天津，在天津的营销费用比２％还要低，但是卖得很好。里面很扎实的工作就是做客户，我们可以把客户的覆盖面覆盖到以前买过房子的人，收入比较高的人，通过客户营销手段或者网络直接挖掘他们的需求，这个需求蛮实在的。买多大房子，买了干什么，做了很多这样扎实的工作。
如果我们到嘉兴来做，我们步就是简单的市场调研。如果真有项目的话，我们会扎实地分析，在嘉兴会吸引什么样人来买我们的房子。从开发商的角度理解，我认为还是客户定位的问题。你把房子卖给什么样人，你可以卖给卡车司机，也可以卖给创意人员，那么是不是还有其他的人。
我觉得这些都需要去研究，大家都不能够坐在这里简单地去判断啊。我不知道嘉兴开发商做客户研究是否只覆盖了嘉兴本市这个范围，有没有覆盖到上海或者杭州，或者苏州或者更远的客户群，对他们深入地分析。
如果我们万通做这个事情，可能会做更广泛的深入细致的研究工作。因为只有你想清楚了你的房子卖给什么样的人，你才能想到你要做什么样产品。而不能你先做什么样产品然后卖给什么样的人。
■政府很快会进入第二轮调控
北派 赵晓 北京科技大学教授、原国资委宏观经济研究部部长
我们要预测嘉兴未来的房地产发展，受影响的因素显然不止一个磁悬浮，也跟情况联系在一起，也跟政府政策联系在一起。房地产不仅没有下来，去年反而又是一个高峰。这并不等于说政府不能把房产调控下来，其实主要原因，我个人认为政府是“君子动口不动手”。它是吓唬你，吓唬不住就算了，因为它也有痛苦的因素。因为要动利率，如果利率往上走，汇率也会往上走，但是它又不敢动汇率，动汇率会有经济风险。本来想用行政手段让经济达到平衡，但是现在来看，效果值得怀疑。
在这种情况下，对于嘉兴房地产来说是意味着短暂机会，在政府上一段调控和下一段调控间有个间隙，相信政府的力量转为相信市场的力量，这就是机会。但是我个人认为这个机会很短暂，政府很快会进入第二轮调控，这是受大气候影响。
再论：
■每平方米的房价取决于它能创造的价值
北派 赵晓 北京科技大学教授、原国资委宏观经济研究部部长
上海房地产发展很快，但是从另一方面来说，上海房价为什么上涨？大家想，决定房价最根本的因素不是看每平方米的价格，而取决于每平方米在上海能够创造的价值。比如说日本的房地产价格比美国要高，但是我们看到，日本每平方米所创造的ＧＤＰ产值也是美国的好多倍，日本是土地高度紧张，所以每平方米创造的价值和价格之间有个合理的关系。
从这个角度来说，我们嘉兴就不是简单的光看房地产价格以及走势问题，而是看发展的基础，你每平方米的土地能够创造出什么样的产出，与上海有什么样比例关系，回过头来决定了你价格的走势，或者你这种走势是否合理。
上海价值首先取决于生产力的提高。上海从制造中心转为金融中心，现在提出物流中心，结构提升的角度，结构在变就带来了每平方米土地价值在提升。上海房价提高就是要把没有竞争力的人赶出上海，把每平方米创造产值比较低的人赶出上海。我们嘉兴有没有这个实力？如果房价提得很高，那么我们这里能不能创造相应的产值，我们能不能吸引创造产值高的人到嘉兴来？如果没有这个实力，换句话说这会带来坏的因素，因为房价高了，那么居住成本、商务成本就高，那么对于城市来说竞争力也是下降。所以房价高还是低，整个城市来说，你是采取上升的态势还是稳定的态势，这应该取决于你这个地方发展的空间和比较优势。
说到比较优势我要再提一下，我们讲一个地方的经济发展不是讲优势，经济学上讲是比较优势。你跟别人比有优势，你不能说你劳动力丰富，四川应该比你更丰富；如果说你煤炭丰富，而山西煤炭更丰富。所以比较优势要很好地挖掘，不仅要跟上海、杭州比，也要跟比。
磁悬浮通了后，可能很多人会想着上海人到嘉兴来居住。在以前坐飞机是高等人坐的，而现在很多人都坐了，我相信以后会像坐出租车一样方便。将来跟我们竞争的不见得是杭州或者上海，或者是昆山，可能是所有的地方。我们要经过这样的比较才能挖掘出我们的优势。
■ 品质取胜才是发展方向
南派 张佈 上海天启开启机构战略研究院总经理
南北观点区别就在于，北方可能对嘉兴的看好城市比南方对嘉兴看好程度要高，这是我的感觉。就我个人而言，对嘉兴的未来并不是特别的看好，原因有几点。，目前长三角１６个城市，我想嘉兴在短时间之内应该还不是国家战略发展的城市，磁悬浮的开通对它意义不大，这点北方可能观点不一样。我谈一下为什么这样认为。
国内一级开发商选择城市进驻，一是考虑城市是否是地级城市，第二是人口，嘉兴无论在哪个方面，目前处在国内一级开发商的考虑标准之下，嘉兴遇到竞争对手比较多。
产业转移有个很大问题，如果今后是港口业，我认为宁波吸引力更大。磁悬浮造好后，可能会带来嘉兴、上海之间总部经济以及贸易机会，不会带来人口转移。磁悬浮１３０元单票，来回２６０元，那么每天上班有多少成本，没有多少人负担得起。如果开车，路费加油费一天也要２００多元。这样就有个问题，什么样的人到嘉兴来住？
一般认为，磁悬浮开通后，上海年轻人认为嘉兴房子便宜，转到这里来，其实这微乎其微。如果把嘉兴当成老年人的转移地，这肯定不是嘉兴发展的目标。但是这里面有个很好的基调，就是在于嘉兴目前塑造了一批比较好的发展商。
我们一直说嘉兴往上海靠，其实我有个相反观点，我恰恰认为嘉兴和杭州之间文脉的关系可能更强烈。我认为嘉兴房地产发展模式，除了要做好内功，以品质取胜之外，应该在发展模式中找到一条主线，这个主线才是嘉兴房地产今后发展的主旋律。
目前我知道，在整个长三角里面，相对于其他城市大多都很弱，包括宁波，宁波开发量与房产价格远远高于嘉兴，但是当地发展企业讲究品质取胜，不是讲究概念取胜，品质取胜更多是在于施工质量、用的材质、物业管理，没有做鲜明化的主题取胜，我想这也是未来嘉兴的发展方向。
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