新政能否刺激片区市场 2月杭州典型住宅指数报告

房地产门户－房天下  作者：   2006-03-09 10:51

[摘要] 综合指数持平市场真实供需量突显根据中房指数研究院二月份杭州地区房地产指数系统显示，2月的杭州楼市有回暖现象。各个板块的整体人气指数都出现相应上涨的波动。根据中房指数的研究院数据显示，2006年2月杭州

综合指数持平 市场真实供需量突显

根据中房指数研究院二月份杭州地区房地产指数系统显示，2月的杭州楼市有回暖现象。各个板块的整体人气指数都出现相应上涨的波动。根据中房指数的研究院数据显示，2006年2月杭州城市综合指数为1250点，杭州住宅指数为1242点，比1月小幅增加了2点。由于二月份本身的工作日数量比一月份少，导致成交量惯性走低。商品房住宅指数比上个月略有上升。2月杭州Hedonic指数开始止跌回升，比1月增加了5点，增幅为0.8％；随着1、2月份新政策的实施与发布的影响，本月杭州各板块楼盘的客户需求出现区分。自住型客户占据了市场主导地位，从而使本月的Hedonic指数出现了回升。根据透明售房系统统计2月成交价格为8698.9元/平方米，比1月上涨了1.8%。

注1：城市综合指数是以城市和郊区为界定范围，结合各区域内具有一定规模、一定档次、对房地产市场有一定影响的已建项目、在建项目、拟建项目编制的住宅类指数、办公用房指数以及营业用房指数相结合的综合性指数。

注2：Hedonic指数即特征价格指数，是在排除了住宅区位等品质因素的影响后，得到的只反映供求关系影响的纯粹指数

注3： 同比的对比基期是去年同期，环比的对比基期是本年上月

图一：杭州住宅指数

城市综合指数是以城市和郊区为界定范围，结合各区域内具有一定规模、一定档次、对房地产市场有一定影响的已建项目、在建项目、拟建项目编制的住宅类综合指数。本月杭州地区住宅指数为1242点，环比增长值为2个点。
 

数据参考：中房指数系统（CREIS）

图二：杭州住宅指数与Hedonic指数

Hedonic指数即特征价格指数，是在排除了住宅区位等品质因素的影响后，得到的只反映供求关系影响的纯粹指数，本月Hedonic指数为550，环比增长出现持平现象。
 

数据参考：中房指数系统（CREIS）

政策引领房地产市场发展

杭州市经济综述与房地产政策基本面

经济基本面各指标保持稳定增长 

杭州市2006年2月份地区经济各指标同比增长增长明显，另外，根据6月各经济指标的环比增长来看，杭州经济仍然处于快速稳定的上升通道中。经济水平的增长，人民生活水平的提高，可支配性收入的增加都为住宅市场提供了强有力的需求保障。人们对生活品质的要求越来越高，刺激住宅产品的更新换代，品质的提高也在进一步活跃杭州的商品住宅市场。
 

调控政策造成Hedonic指数上扬，各片区对政策反应强弱不一 

1月7日出台《关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知》、1月11日杭州市政府传出可提前缴纳契税的消息、2月份各大银行将住房贷款门槛放宽至两成、2月份有关部门透露杭州市将在下沙、滨江、钱江新城率先推出购房入户政策、2.28日国家发改委发布《2006年房地产调控工作重点》。这些政策不同程度的影响了各板块楼盘的人气指数，也重拾了购房者对杭州楼市的信心。这些政策对2月的楼市产生的极大的影响力。

房地产价格的波动有着其固有的周期性，但是政策影响也在其中起到了不小的作用，所谓的房地产政策是国家凭借政权制定的房地产业市场主体都必须执行的行为准则。它紧密维系着房地产产业与政府之间的联系，使房地产市场直接受政策的影响，因此，所有的开发商和投资者都不敢忽视房地产政策，它不仅会影响楼盘的价格甚至会影响施工进度和产品的定位。

西方有许多国家在房地产业上有着同样的发展过程，回顾美国住宅产业的发展历程，主要源于工业化和城市化进程加快而导致的住宅短缺，1934年，国会正式通过《国家住宅法》，美国政府通过低利率政策，依靠私人机构兴建住宅并出租给低收入家庭。20世纪60年代到70年代初，增加住宅面积与间数也相应地成为住宅政策目标，基本口号是“一人一室”。日本在1999年日本国会还颁布了《住宅品质确保促进法》从法律的层面确保了住宅的品质，从这些国家的发展历程中我们发现，宏观政策正是随着人们的需求而维持了市场的良性发展，政策的宽与紧也是随着产业在人们生活中产生的效应而决定着。

今年滨江、钱江新城与下沙板块，这三大板块将作为实施购房入户政策的试行区域，据网上有关历史数据显示，早已实行这一措施的广州市番禺区从实行新的购房入户政策以后，很多楼盘反应热烈，不少开发商将原来的“看房直通车”换成“购房迁户专线”，该地区楼盘的销售量也因为购房迁户关系不断上升，不少开发商表示这一政策的颁布有利于引进外来人才，而外来资金的进入，同时有助于广州的城市发展。而杭州的这一措施是否也能刺激这几个板块的市场需求，从而快速消化目前市场上的可售房源。

钱江新城：万元楼盘对新政策反应低调
 

钱江新城本月成量指数较上月有所上浮，2月份成交套数约70套，成交指数较1月份上升3个点，总成交均价约在13000元/㎡与上个月基本保持不变。钱江新城板块是东至钱塘江，西至秋涛路北至艮山西路，与秋涛路、庆春东路、清江路和钱塘江围合的一个板块，钱江新城规划分为三大区块，被称为一心两翼，而目前真正的钱江新城市内并没有多少项目，因此我们通常将该区域幅射范围内的项目都称为钱江新城板块，目前该板块有8个项目正在销售，从产品的Hedonic指数分析，产品定位为典型的高端产品，是杭州市高档住宅开发的热点地区，其周边基础设施及配套设施完善，被定位为未来的CBD中央商务区，随着CBD概念影响的加深，该板块建设继续升温，而且对周边产生了强烈的幅射作用，预计今年开发热潮会继续升温。年初政府推出促进房地产市场的利好政策，根据该板块购房人群的消费能力指数与住宅特征指数Hedonic分析，钱江新城的自居者占90%以上，而且都具有较强的消费能力，因此政策对他们的影响并不是非常显著。未来规划发展方向是购房者选择该板块的重要元素之首。

滨江板块：新政策欲扶持市场 市场回应有待时日
 

滨江板块的价格指数为840点与1月份保持平衡，成交指数为92点。滨江板块的楼盘根据其地理位置与景观不同，分为一线江景房、中心花园景观房与普通公寓，三者之间存在着较大的价格差异。据统计，目前钱塘江边的一线江景房普遍价格已接近万元，花园景观房一般在8000元/㎡左右，景观成为滨江板块楼盘区分价位主要元素之一。2006年滨江成为杭州可供房源量的板块，今年将有近120万的住宅供应量流入市场，其中近几年累积的房源就多达近80万平方米，成为杭州地区商品房库存量的区域。从宏观政策以来滨江市场的去化力就出现弱化现象，导致滨江板块楼盘集体下挫，市场热点匮乏。06年初期政府提出增加公积金、购房入户、降低首付款等新政策是否能引发市场深度回调？工信风雅钱塘的相关负责人说，前来询问的客户中关心公积金贷款增长与提前缴纳契税的人占多数，对于购房入户这一政策关注热情并不是很高，新政消息发布以后每日来访客户数量与以往几乎相同，销售进度比较稳定不存在大起大落的现象。而位于滨江板块的在售楼盘——华业南岸晶都的销售经理告诉我们，我们项目的总价基本控制在80万以内，从政策消息传出至今，销售部的来电来访人数明显增加，询问公积金与购房入户相关事宜的人较多，但是目前从销售数量上看并没有发生较大变化，新政策的引导效果要体现出来还需要一些时间。预计今年滨江板块将会逐渐走出宏观政策的阴影，新产品定位上将会出现调整。

下沙板块：低价楼盘成交出现低落
 

据中房指数研究院数据显示2月份下沙板块价格指数为510点，与年底保持平稳，成交指数出现下滑，从1月份的77点下滑至75点，这主要是由于有部分学校开始取消给教职工的福利购房政策，使下沙楼盘损失了一部分客源，同时，低价楼盘的可售套数随着前期销售量逐渐减少，导致目前下沙板块销售力不足，成交量出现下滑。从去年下半年开始，野风海天城、天元2005、梦琴湾等纷纷以低价以及优惠方式开出一条血路，虽然说该板块楼盘的均价已处于杭州楼市中的区域，但它的板块认知度却一直得不到老百姓的认可，目前该板块的均价普遍在5500元/㎡左右，物业类型则以小高层与高层占据主导地位。据星星港湾的相关负责人介绍，下沙板块中购房客户的年龄分为两类，一类是30岁以下的青年，普遍工作较为稳定工作范围以下沙周边居多；另一类是50岁左右的客户，这些客户中也有许多是为子女而购房的，这与下沙板块的楼盘定位比较相符。我们从其它楼盘的购房者这里了解到，新政策对于普通老百姓还是有一定的吸引力，但是杭州楼市发展的总体方向是他们决定购房的关健所在。

闲林板块：新政影响力波及边郊板块
 

本月市场均价约为6000元/㎡左右，与上月保持不变，区域成交指数环比上浮2个点，本月余杭有5块挂牌土地全部成交。闲林板块一带集中了发展绿城·翡翠城、华立爵士风情等20余个楼盘，仅02省道两侧已有6000多亩住宅用地正在开发，总供应量约在500万平方米以上，市场放量相对过大。多层公寓、高层公寓、排屋、别墅等多种形态是闲林板块独有的特色，开发商在无区域统筹规划的情况下自主形成了该板块目前的现状，成为该板块后续发展的不良因素之一。从闲林的众楼盘定位情况来看，闲林板块楼盘的户型面积普遍在110-140㎡左右，总价约在80万—100万元左右，购买人群约为30-40岁中青年，属于中档消费层次。目前闲林板块的行政区域属于余杭区，因此新政与他擦肩而过，但是据翡翠城相关工作人员透露，虽然新政策无法幅射到此，但是2月份来看房的人数却明显多于以往，而且普遍购房者的工作区域都在西湖区一带，眼前是利好政策的集中释放期，增加了购房者对杭州楼市发展的信心，近期市场将转入整理蓄势状态。

三墩板块：新政为楼盘锦上添花
 

据房天下数据统计，二月份三墩板块的成交量约占杭州市的15%左右，本月该板块价格指数为720点比1月份上扬2个点，自三墩板块开发项目以来30-40岁左右的工薪阶层占总购房人数的60%之多，这意味着最起码有60%的人是以贷款的方式购置住房。如三墩天阳美林湾项目，产品定位面向于普通居住者，因此主力户型的总价约控制在50万-60万左右，几大新政策中提高公积贷款额度的政策受到客户的关注较高，该楼盘负责人说，目前有99%的客户都是以自住为前提选择购房，其中采用公积金贷款的客户占总比例的80%，当新政出台后，新客户的的来访人数比1月份增加了50%。目前三墩板块的楼盘均价约在7000元/㎡左右，在售的楼盘约有7个左右，其中天阳美林湾与三墩颐景园从开盘就一直受到追捧，销售进程胜于该板块的其它项目。据数据统计二月份三墩共出售120套房源，比一月份有所增长，从成交指数显示出2月份成交指数为80点比1月份上扬2个点，住宅指数为700点与1月保持平衡。

市中心板块：中心高价楼盘不受政策影响

此次新政策的实施带给市中心板块的楼盘又将是什么呢？目前市中心在售的高价楼盘有水岸城市花园、瑞丰格 、绿洲花园等5个楼盘，杭州老城区的中心楼盘普遍都具有单价高于15000元/㎡，户均面积大于140㎡，总价高则上万百的特点，使普通工薪阶层只能对楼盘遥遥相望，面对新政策这些有能力购买万元楼盘的购房者似乎并不怎么关心政策动态，他们普遍都选择一次付款的方式，也有不少客户选择高于30%的首付款，因此对他们来说，首付款的降或升并不影响他们购房的决择。而公积金贷款额度的提升却影响到一些公务员出生的购房者，使他们能够扩大选择范围，将总价额度提高，这无疑是推动市区楼盘销售进度的动力之源。纵观该片区业绩基本面，并无出彩之处，成交指数与价格指数无环比增降值。

由于房地产市场与政府的特殊关系，政府对房地产的干预是必然的，但是政府在制定房地产政策时，并不一定代表大多数人的利益，它是以确保土地为政策核心，所以房地产的价值不一定随着土地政策、房地产政策的发展而增值。因此，购房者在选择住宅的时候应该尽可能的根据自身的实际情况，结合区域市场动态与楼盘的内在品质缩小选择范围置业，政策影响下成交短线是否能走高，行业面是否利多于弊，还有待观察。

二月份楼盘人气排行榜
名次 区域 楼盘名字 均价 房天下关注指数
1 滨江 工信.风雅钱塘 7000 43944
2 滨江 旅游.水印城 8386起 36330
3 下沙 星星港湾 4600 35200
4 闲林 华立爵士风情 5300 21623
5 闲林 发展绿城.翡翠城 6500 18391
6 滨江 华业.南岸晶都 6100 16220
7 三墩 天阳.美林湾 6600 15120
8 三墩 三墩颐景园 6500 11811
9 闻堰 中谷湘湖人家 4500 8925

附件：

典指报告是结合中房指数系统的专业数据为指导，剖析各板块中具有代表性、历史性、规模性的楼盘，所谓的中房指数（CREIS）是“中房指数系统（China Real Estate Index System）”的简称，是一套以价格指数形式来反映各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，形成一套以指数为旗舰的主要城市房地产市场形势信息与分析系统，每月对房地产形势和走势进行系统分析，揭示不同物业、不同档次、不同区位的价格变化情况、销售情况、供给情况、投资环境等情况，而典指是此指数系统中各城市典型地产项目指数的简称。从一些经济发达国家的经验表明，房地产市场的健康发展离不开房地产市场分析研究的理论支持和政府部门的正确引导。

我们按杭州房地产市场自然形成的区域和媒体划分来选取“样本项目”，该板块必须有4个以上的在售项目其中选取1个作为“2006中国房地产（杭州）典型住宅指数系统”使入选的“样本项目”具有对比性。入选的“样本项目”在所处板块中其各项指标及均好性为最优，具有该板块的代表性。同时，“样本项目”总建筑面积规模必须超过6万平方米，足够指数对样本项目发布和跟踪分析1年周期，将房地产市场以点示面的方式表现出来。根据以上标准，我们区分出上城板块、下城板块、西湖板块、江干板块、拱墅板块、滨江（1桥）板块、滨江（4桥）板块、钱江新城板块、湘湖板块、闻堰板块、闲林板块、余杭板块、三墩板块、临平板块、下沙板块、留下.小和山板块、良渚板块、崇贤板块、塘栖板块、瓶窑板块、转塘板块、九堡板块、富阳板块、萧山板块、临安板块。

从价格分布看，入选典指样本的价格主要集中在5000-9000元/平方米，约占50%，其中位于5000-6000元/平方米的总样本的10%，6000-7000元/平方米的占36%，7000-8000元/平方米的占25%，8000以上占15%。5000元/平方米以下的项目占样本总数的14%。
从物业类型分布看，普通住宅占总样本的53%；公寓占22%；别墅占10%；混合占15%。典指样本的物业分布状况基本符合了目前商品住宅市场各分物业的分布状况，使得典指的监测与分析能更准确地反映住宅市场各物业类型项目的状况与变化（详见图1.1）
图：1.1
 

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注杭州特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台