金融内参——重点房地产企业经营动态监测（2022年第038期）

01  政策监测

Ø 政策头条

v  10月28日，据新华社消息，26日召开的国务院常务会议指出要推动扩投资促消费政策加快见效。财政金融政策工具支持重大项目建设、设备更新改造，要在四季度形成更多实物工作量。支持民间投资参与重大项目。

v 10月27日，四川省自贡市发布《自贡市人民政府办公室关于转发市住房城乡建设局等5部门关于促进房地产业良性循环和健康发展若干措施的通知》，共涉及27条内容，包括调整首套房认定标准、调整住房公积金贷款额度等。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，银行金融机构执行首套房贷款政策。

v  10月26日，广西壮族自治区北海市发布《北海市住房公积金管理委员会关于调整住房公积金使用政策的通知》。政策自2022年11月1日起执行。《通知》显示，停止执行同一套房缴存人办理购买、建造、翻建、大修自住住房提取住房公积金或申请住房公积金贷款二选一的政策，恢复“可提可贷”。

v 10月26日，安徽安庆市住房和城乡建设局官网显示，新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限被阶段性取消。该政策执行至2022年12月31日。

v  10月25日，中国建设银行发布关于设立住房租赁基金进展情况的公告。于2022年9月23日，中国建设银行股份有限公司发布《关于出资设立住房租赁基金的公告》。为加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，建设银行拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中本行认缴人民币299.99亿元。截至2022年10月19日，住房租赁基金完成市场监督管理部门登记注册并取得营业执照，名称为建信住房租赁基金（有限合伙），执行事务合夥人为建信（北京）投资基金管理有限责任公司。

v  10月25日，国家发改委、商务部等多部门近日印发《关于以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的若干政策措施》，出台15条措施支持外资。提到要发挥重大外资项目牵引带动作用，给予项目用地、环评、规划、能耗等政策支持。加大重点外资项目支持力度，加强用地、环保、物流、人员出入境等方面的服务保障。

v  10月25日，深圳市地方金融监督管理局发布关于严禁开展涉地方政府隐性债务的业务的通知。通知提到，严禁开展涉新增地方政府隐性债务的业务。要完善尽职调查，建立重大项目风险评估机制，审慎评估融资主体的还款能力和还款来源，不得违法违规提供实际依靠财政资金偿还的融资。

v  10月25日消息，近日，南京市出台《“稳经济 挑大梁 冲刺四季度”一揽子政策举措》。举措包括包括“有效落实宏观政策”“积极扩大有效需求”“着力稳市场主体保基本民生”等三个方面内容，共计20条措施。

v 10月24日，中国证监会召开党委(扩大)会议，认真传达学习贯彻党的二十大精神和二十届一中全会精神。会议指出，资本市场要服从和服务于这个大局，坚持金融服务实体经济的宗旨，全面深化改革，完善多层次市场体系，健全资本市场功能，提高直接融资比重。

v  近日，湖北恩施州住建局印发关于征求《关于推动房地产业平稳健康发展的若干措施》意见的公告。《征求意见稿》提出落实税收优惠政策，2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买商品住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。同时，因城施策用好政策工具箱，在2022年底前阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。加大房地产开发贷款投放力度，鼓励银行机构向上积极争取政策。

v  10月24日，湖北省孝感市住房公积金中心官网信息披露，于10月24日起湖北省孝感市将实行调整后的住房公积金使用政策。贷款额度调整为“借款申请人第一次申请使用公积金贷款在孝感市购买自住住房的，贷款最高额度可为60万元，其他情形最高额度为50万元”。

v 日前，广东省梅州市住房公积金管理中心公布《职工提取住房公积金作购房首付款实施细则》，明确梅州市缴存职工及其配偶在本市行政区域内购买商品住房，并与房地产企业签订购房合同但尚未足额交付首付款的，可提取公积金用作首付款。

Ø  政策风向标

10月24日，为落实《中共中央国务院关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，加大绿色低碳产品采购力度，全面推广绿色建筑和绿色建材，在南京、杭州、绍兴、湖州、青岛、佛山等6个城市试点的基础上，财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部决定进一步扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围，发布《关于扩大政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策实施范围的通知》（以下称《通知》）。

《通知》明确了实施范围。自2022年11月起，在北京市朝阳区等48个市（市辖区）实施政府采购支持绿色建材促进建筑品质提升政策（含此前6个试点城市）。纳入政策实施范围的项目包括医院、学校、办公楼、综合体、展览馆、会展中心、体育馆、保障房等政府采购工程项目，含适用招标投标法的政府采购工程项目。

《通知》要求，各有关城市要运用政府采购政策积极推广应用绿色建筑和绿色建材，大力发展装配式、智能化等新型建筑工业化建造方式，全面建设二星级以上绿色建筑，形成支持建筑领域绿色低碳转型的长效机制，引领建材和建筑产业高质量发展，着力打造宜居、绿色、低碳城市。具体需做好以下几方面工作：

（1）落实政府采购政策要求。各有关城市要严格执行财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部制定的《绿色建筑和绿色建材政府采购需求标准》。

（2）加强绿色建材采购管理。纳入政策实施范围的政府采购工程涉及使用《需求标准》中的绿色建材的，应当全部采购和使用符合相关标准的建材。要求绿色建材供应商在供货时应当出具所提供建材产品符合需求标准的证明性文件，包括国家统一推行的绿色建材产品认证证书，或符合需求标准的有效检测报告等。

（3）完善绿色建筑和绿色建材政府采购需求标准。各有关城市可结合本地区特点和实际需求，提出优化完善《需求标准》有关内容的建议，包括调整《需求标准》中已包含的建材产品指标要求，增加未包含的建材产品需求标准，或者细化不同建筑类型如学校、医院等的需求标准等，报财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部。财政部、住房城乡建设部、工业和信息化部将根据有关城市建议和政策执行情况，动态调整《需求标准》。

优先开展工程价款结算。纳入政策实施范围的工程，要提高工程价款结算比例，工程进度款支付比例不低于已完工程价款的80%。推行施工过程结算，发承包双方通过合同约定，将施工过程按时间或进度节点划分施工周期，对周期内已完成且无争议的工程进行价款计算、确认和支付。经双方确认的过程结算文件作为竣工结算文件的组成部分，竣工后原则上不再重复审核。

02  舆情监测

v 近日，有市场有消息称，招商蛇口将接手恒大位于深圳南山的原联合饼干厂旧改。原联合饼干厂城市更新项目是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一，位于南山区招商街道，用地面积3.31万平方米，拆除用地面积3.17万平方米，规划容积面积约13.47万平方米。

v  10月25日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布公告称，公司将为全资子公司瑞嘉投资实业有限公司提供本金金额不超过19.5亿元的担保。瑞嘉投资与招商银行深圳分行签署相关授信协议，最高授信金额19.5亿元，期限为三年。招商蛇口将为上述授信项下债务提供连带责任担保，担保金额不超过19.5亿元。本次担保后，公司为控股子公司提供担保的额度余额为319.68亿元，其中，公司为资产负债率70%以上的控股子公司提供担保的额度余额为242.38亿元。

v  近日，全资子公司嘉世国际接到香港高等法院通知，东方金控就嘉世国际未偿还其债券本息853.74万美元向香港高等法院正式提交关于嘉世国际的清盘呈请，为大型中资房企近年在香港首例。阳光城集团于10月21日称，就任何清盘令不予置评，但表示仍在与债权人积极协商处理。

v  10月25日，融侨集团股份有限公司发布关于出售福州首融沣泽置业有限公司股权及相关债权的公告。融侨集团将持有的福州首融沣泽置业有限公司100%股权及对首融沣泽享有的32,100万元债权转让给首开股份，标的股权交易价格为24,984万元，标的债权交易价格为32,100万元。首开股份需支付对价款57,084万元，其中27,982万元收购意向金以债务抵销方式结算，剩余29,103万元价款首开股份以现金支付。

v  10月25日，融信中国控股有限公司发布公告称，公司发行并在新交所上市的6.88亿美元的2022年到期8.75%优先票据已于25日到期，本金以及应付利息共计7.181亿美元已到期应付。截至目前，公司尚未支付有关款项。

v 10月25日，新城控股集团股份有限公司发布公告，称于近日接到控股股东富域发展集团有限公司(以下简称“富域发展”)的一致行动人常州德润咨询管理有限公司(以下简称“常州德润”)的通知，获悉其所持有公司的部分股份办理了质押业务。常州德润本次质押股数为945万股，占其所持股份比例6.86%，占新城控股总股本比例0.42%，质押起始日为10月20日，到期日为12月13日，质权人为中信证券股份有限公司，质押用途为补充质押。

v 10月20日，穆迪将德信中国控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“Caa1”下调至“Caa2”，并将其高级无抵押评级从“Caa2”下调至“Caa3”，展望仍为负面。穆迪表示，德信中国未来6-12个月有大量债务到期，加上合同销售下降和融资渠道减弱导致流动性紧张，评级下调反映出该公司违约风险上升。负面展望反映了穆迪的预期，即如果公司违约，债权人的回收前景可能恶化。

03  土地市场监测

Ø 全国土地成交动态

2022年1-43周，全国地级市市本级涉宅用地累计成交建设用地面积19570.2万平方米，同比下降42.7%，地上建筑面积43214.31万平方米，同比下降43.7% 。土地出让金方面，全国地级市范围内，2022年1-43周累计实现土地出让金23279.39亿元，同比下降38.2%，土地市场累计成交量持续同比保持超40%的降幅。

单周表现看，2022年第43周全国各地级市市本级城市涉宅用地成交103宗，成交地上建筑面积910.49万平方米，同比下降53.2%；此外，土地成交平均溢价率从21周开始逐渐与去年同期持平，并持续低溢价成交，其中第43周土地成交平均溢价率仅为1.53%，溢价率步入1字头，临近年底土地市场更为冷清。

Ø 集中供地成交情况

无锡：10月24日，无锡2022年第四次集中供地收官，13宗地块均0溢价价成交，最终成功出让规划建筑面积150.8万平方米，共收金163.78亿元。

拿地企业上，13宗地块中仅一宗由民营企业朗诗地产竞得，其他地块均由全国性或地方性国企兜底拿下，其中绿地控股拿地最多为三宗，保利发展则拿下了两宗成交价最高的地块。

成都：10月26日，成都迎来了2022年第三批次集中供地，最终成交44宗，其中两宗溢价成交，另外4宗流拍，流拍率达8.3%，共揽金325.15亿元。

较成都第一次、第二次土地成交情况，溢价成交地块大幅减少，流拍率也有所提高，土拍热度进一步下降。

拿地房企而言，虽本轮土拍热度较低，但仍吸引了龙湖、冠城、康思佳置业、四川希望、瑞新汇创等多家民营企业参与土拍，其中龙湖积极进行土地储备、在成都本轮土拍中以27.03亿元斩获了三宗地块。

Ø 集中供地公告预览

长沙：10月17日，长沙发布2022年第四次集中供地公告，共计推出22宗涉宅用地，总用地面积86.25公顷，总起始价76.17亿元。区域分布上看，雨花区、开福区各供地3宗，天心区1宗，望城区供地最多达15宗。长沙本轮集中供地网上挂牌时间为11月6日上午9时起至11月16日上午9时止，此外，绝大多数地块保证金按最低比例按 20%设置，竞买门槛较低。

苏州：2022年9月30日，苏州发布2022年第四次集中供地，共挂牌20宗地块，总出让用地面积89.2万平方米，起始总价约198.65亿元，拟于10月31日出让。地块区域分布上，姑苏区1宗，吴江区2宗，吴中区9宗，相城区、高新区各4宗。

济南：9月30日，济南公布2022年第三批集中供地公告，共挂牌31宗地，其中涉宅用地19宗，出让涉宅用地面积76.81万平方米，起始价57.48亿元。该轮土地挂牌截止时间为10月31日9时30分。区域分布上，历城区5宗，市中区、长清区、莱芜区各3宗，济阳区（起步区）2宗，槐荫区、钢城区及章丘区各1宗。竞价规则上，济南市该轮地块仍设有最高限价，当网上交易达到最高限价时，则采取“限地价竞建筑品质和建设进度”的方式决定最终竞得人。

Ø  重点监测房企拿地动态

本期内，中科财金20家重点监测房地产企业中，有保利发展、绿地控股、龙湖集团、华发股份四家房企在一级土地市场竞得土地。其中龙湖集团、绿地控股在此期间均收获了三宗土地，保利发展则投资金额最高达54.31亿元。今年以来，保利发展拿地积极，后期发展储备动力十足。

04  项目新开盘监测

2022年10月23日至10月29日，在中科财金重点监测的房企中、长三角区域内，有龙湖集团、招商蛇口两公司下两个项目新开盘，龙湖集团新开盘的项目为杭州的杭与城、招商蛇口的则为联合体、项目为上海虹桥的璀璨公馆，两项目新开盘去化率均达100%。

05  债券到期监测

截至11月30日，中科财金重点监测的房企中，仅有3家房企共计3笔信用债即将到期，到期债务总规模55亿元，其中保利发展到期金额最高达25亿元。最近一笔到期债务的发行人为重庆龙湖，到期金额为20亿元，将于3天后到期。

截至11月30日，中科财金重点监测的房企中，无海外债即将到期。

表：重点监测房企信用债列表

附件1 ：中科财金重点监测房企清单