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9月底，杭州市建委介绍解读《杭州市城乡建设“十四五”规划》（以下简称《规划》）有关情况时候，提到针对老旧小区探索“拆改结合新模式”吸引了很多杭州人的关注和讨论。
这个“拆改结合”是一个全新的思路和尝试，亮点在于：通过拆掉一部分、改建一部分，实现居住房屋和小区环境的内外双提升。原则是：自愿有偿、成熟一个实施一个。
那么，哪些小区会进行“拆改结合”，何时会付出实践呢？近期，我们通过杭州市建委进一步了解大家都比较关心的几个问题。暂时还没有正式确定的试点小区，但那些“老公房、危房”可能会是优先考虑的对象。拆改步，也是关键一步，就是要取得100％的业主同意率。改建后，由于容积率调整，户型面积或许会变大，但是户数是不变的。直白点就是小区原本多少户数，改造后还是多少户数，一般不会存在有多余房子拿来出售的情况。一般来说是小区住户承担，这里面主要是房子的建安费用。此外可能还会有小区的配套、道路、绿化等方面的费用。参与改造方，一般来说会优先是各个区域的国有企业，比如各个区域的城投等。
总体来看，“拆改结合”这一方案，从前景来看是美好的，但是在实行过程中，会遇到一系列的问题。
比如容积率的调整需要规划局同意且不影响周边建筑；以前老公房的土地产权等等问题。
从设想到实施，还有很长的路要走。毕竟100％的业主同意率这一点，在实施过程中会是“卡脖子”的大难题。不排除会有些业主想博拆迁，不想改造的情况。而且改造也需要业主先拿出一笔改造费，涉及到费用问题，总是比较敏感。因为业主意见难统一，工作迟迟无法推进的情况，在杭州危房拆除重建和加装电梯上，早已屡见不鲜。举个例子，像朝晖六区67幢，它属于危房，并且有22年的危房史。从1993年到2014年间，5次鉴定均被指出存在严重安全隐患的危房。在2014年1月，这幢楼第五次被鉴定为C级危房（危房等级为D，即整幢危房，需立即停用）。但到现在，7年时间过去了，朝晖六区67幢仍然屹立不倒，没有拆除重建的迹象，主要是业主诉求各不相同，没有达到90％的业主同意的条件。而加装电梯方面，居民意见难统一，采光、噪音等问题是推进老小加装电梯的几大“堵点”。最近，环城东路311号小区一位阿姨就很崩溃，因为邻居坚决不同意，加装电梯的事情“太难了”。这幢7层老旧小区，楼上楼上一共18户，有3户书面表示反对，二楼担心影响房间通风，三楼四楼觉得影响了采光。电梯公司更改方案，社区上门沟通，住户仍然不同意。除了要征询统一各家各户的意见，齐心协力，资金筹集分摊方面也有不少麻烦。有些小区为此还另辟蹊径，推出“公交电梯”模式，想必临安的小伙伴都不陌生，这就是临安碧桂苑小区。今年小区改造中，街道、社区和电梯公司协商后，由电梯公司全额承担前期建设和后期维保费用，小区居民前期不用筹款，只要像坐公交车一样，每坐1次付1块钱就行。目前碧桂苑已有75部“公交电梯”投入使用。“公交电梯”推出的时候广受好评，但浙江欧姆龙公司加装电梯负责人说，“乘梯人数比预估的少”，项目运营压力还是有点大。不少业主表示，“能省一块是一块”、“爬了20年楼梯习惯了，还能锻炼身体”、“二楼走两步就到了，为什么要坐电梯”。当然，楼层数越高的住户，使用频率就很高，搬东西、提重物、天热的时候，往往选择坐电梯。看了这么多案例，但不代表“拆改结合”新模式不值得探索，毕竟杭州在很多方面向来都走在前列，也一直在学习改进，收到了很多正向反馈。从2017年杭州市开展加装电梯以来，截至2020年底，全市已累计完成1800余处加梯项目，约2.2万户居民改善了居住环境。而D级危房、C级危房原拆重建的小区，也有不少。9月份西湖区的胜利新村13幢，终于等来了＂拆＂字，推倒重来，原拆原建。该幢房龄近30年，距离在建地铁3号线武林门站仅十多米。当时台风“烟花”过境后，被检测为D级危房，拆除重建。“原有户型，原有面积，原有高度”，住户大概要等待两三年后回迁。早在2016年朝晖九区24幢危房被拆除复建，2018年复建完工，楼幢采用了钢筋混凝土钻孔灌注桩，房屋则是框架结构。西湖区文一路78号、82号是全市首例竣工的危房“拆复建”＋“加装电梯”项目。建工新村9至14号、日晖新村4号、文二路3-15号共8幢危旧房，也是原地重建。此外，拱墅区亲仁里小区6、8、10、11、12幢5处危房就地重生后，住上了新房，还搭上了电梯。所有的美好，都是值得分享和追求的。杭州“拆改结合”新模式，出发点也是为了追求美好的居住生活品质。
楼市央2021-10-15 00:40:55
