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调控是为了打压房价?别做梦了,事实是还在去库存化

地产杭州客 2017-05-25 15:29:38

▲一座小城,一场土地出让,变成开放商们的中奖游戏大狂欢

文/杭州客(微信公众号:地产杭州客)


小城嘉兴,一夜之间成为全国焦点。

因为即将迎来的一场土地出让,据称有425家房企报名。

这是一个让隔壁两位大兄弟上海、杭州都汗颜的数字。

是嘉兴楼市真的比杭州、上海还火热还牛X吗?

当然,嘉兴楼市高烧不退固然是成因,而更重要的原因,则是跟嘉兴最新的土地出让制度有关。

简而言之,为了通过限制地价而控制房价,嘉兴师法江苏南京,当土地拍到最高限价后,转而通过抽签摇号确定竞得人。

那么,当土地最高限价低于甚至远低于市场价或开发商的预期地价时,是不是意味着通过摇号拿到地就相当于中到奖?

没错,开发商就是这么想的。

所以,开发商们为了提高摇到号的概率,不惜注册N个马甲公司,投入N倍的保证金。其结果就是本文开头出现的那一幕,9宗地块425家开发商报名。

据悉,某知名房企为了提高中签率,用了25个马甲,不惜动用180亿的保证金。

一场土地出让就是这样变成中奖游戏大狂欢的。

万年不涨、房价历年来在浙江地市级城市中基本垫底的嘉兴,自去年以来,突然成为投资客和开发商眼中的香饽饽。

先是投资客蜂拥而至,迅速将嘉兴房价推高。继而,嗅到投资机会的开发商鱼贯而入,迅速将嘉兴的地价推高。

随后,地价房价相互推动,嘉兴楼市乃狂飙。

这其中,一方面固然有价格洼地的效应。另一方面,也因为嘉兴夹在上海和杭州之间特殊的地理位置。

上海不用说,作为一线城市的代表,魔都房价历年来在调控中越调越涨,房价一骑绝尘,早已高不可攀。

而杭州在2015年的放量中成功去库存化后,自2016年开启暴涨模式。

随后,作为一二线城市中心的上海、杭州,均出台了严厉的限购政策。

大量的购买力由此转战嘉兴。

按理说,嘉兴楼市和土地市场都引起了长三角乃至全国性关注,政府总应该鸭梨山大,迅速升级调控吧。

还真说对了。

就在5月22日9宗地出让的前夕,5月20日,嘉兴出台了《关于进一步加强市本级房地产市场调控的通知》。

但所谓升级调控,其实主要就一条,非嘉兴户籍,新买房取得产权证两年内不准交易;而嘉兴户籍的购房者,如果已有1套房及以上,新购房屋取得产权证两年内不准交易。

换句话说,嘉兴户籍的购房者,如果是新购房屋是首套房,则不受限卖影响。另外,外地人依然可以在嘉兴买房。

在当前一二线城市竞相比拼调控 “限” 度之下,嘉兴“两年限卖”之温柔和不痛不痒,可想而知。

如果说嘉兴是让摇到的开发商先赚起来,那么,一二线城市的限价政策,则是让能买到的人先富起来。

除了限卖也就是购买之后限制交易时间,本轮调控区别于以往历次调控最显著的一大特征就是限价,政府直接干预开发商定价。

很多人会将限卖、限价、限签这些史无前例看似严厉无比的政策,想当然地跟政府控制房价甚至打压房价联想起来。

但结果呢?

正如我屡屡强调的,限价的结果就是紧缩供应、放大需求,与控制房价的目标背道而驰。

重要的是,限价、限签、限卖进一步强化了房子作为稀缺品的预期,同时也让变相寻租大行其道,市场充斥着关系户,而真正有需求的购房者反而很难买到房子了……

如果认为不断筑高堤坝就能防洪并降低水位,那么,我们也太对不起那位伟大的先祖大禹先生了。

是打压房价真的这么难吗?

当然不是。

在那篇《新加坡怎样通过房子给80%的国民发100多万?》一文中,我举了新加坡的例子。

2008年全球金融危机爆发之后,美联储实施量化宽松政策,导致大量外资涌入新加坡,推动新加坡房价持续飙升,一跃成为亚洲房价第二高的城市。

自2009年始,新加坡实施楼市管控。

2013年,为了抑制海外投资需求,新加坡将海外投资者的印花税提高到15%。

随后,在2013年房价见顶后,新加坡迎来了长达三年多连续14个季度的下跌。

作为城市国家,新加坡因为特有的组屋制度,国民“居者有其屋”,新加坡的房价上涨,主要是国外投资性购买推动。

将海外投资者的印花税大幅提高到15%,正是打到了房价上涨的七寸。

同理,如果国内一二线城市在二手房交易环节课以重税,然后再进一步降低信贷杠杆,将二套房首付进一步上调至七成甚至更高。

那么,房价绝无遏制不住的道理。

那么,政府为何不这样做。

比较合理的解释,政府的意图压根不是要打压一二线城市房价,而只是控制房价上涨。

这样做的目的是什么?

当然是促进三四线城市的进一步去库存化。

如果一二线龙头城市房价走低,楼市趋冷,“比黄金还重要”的信心散失,三四线城市的去库存化大计该何以为继?

如此,我们就能够理解,为何舆论风暴中心的嘉兴,所谓升级调控只是温柔地一击。

嘉兴因为特殊,已经是三四线城市中调控严厉程度最高的城市之一。

事实上,除了“千年大计”雄安新区边上的保定等特殊区域,国内三四线城市基本未见调控。

因此,国内有官方背景的参考消息网最近转载了一篇外媒的报道《英媒称中国调控楼市见效:一二线城市冷却,三四线持续上涨》。

这才是真正的秘密——

一二线城市在冻结中数据“冷却”,购房者和开发商被大量挤压外溢至三四线城市,三四线城市从而在持续上涨中得以去库存化!



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