[摘要] 去年下半年，杭州重启楼市调控政策。一路走来，限购限贷步步紧逼，越收越紧。目前，杭州二套房首付已经提高到6成，贷款利率大都上浮10%。认房又认贷的政策下，不少准备购买二套房的改善家庭，面对比调控前多出一倍的首付款，徒呼奈何。
去年下半年，杭州重启楼市调控政策。一路走来，限购限贷步步紧逼，越收越紧。目前，杭州二套房首付已经提高到6成，贷款利率大都上浮10%。认房又认贷的政策下，不少准备购买二套房的改善家庭，面对比调控前多出一倍的首付款，徒呼奈何。
与此同时，房贷放款速度放慢的情况开始出现。据媒体报道，包括国有银行在内的部分银行，都出现了排队等贷款的情况，有些银行只在每月初的头一个星期放款，错过了这个时候或者银行放款额度满了，很多客户就只能等下个月。
但是，在越来越严苛的条件下，有人却能够通过“曲线救国”的方式，做到二套房首付3成。据记者了解，这种套路的关键词，就是房抵贷。
限贷了，还有一种办法“曲线救国”
让二套房首付只有3成？
近日，有购房者在传递这样一个消息：房产抵押贷款的年限可以拉长到30年了，可以贷款7成。也就是说，通过抵押贷款，购买二套房就可以获得一个首付3成，贷款7成，30年时限，利率上浮1.2倍左右的信贷模式。
这是真的吗？记者随后采访了一些业内人士，得到了肯定的回答。
“其实就是房抵贷，只是以前是将原有住宅拿去抵押贷款，贷出来的钱再去买房或消费。现在是先全款买房，再将这套房子进行抵押，按月还款，不过利率要上调20%-30%。”在杭州从事了10多年房产中介行业的陈先生告诉记者。
所谓房抵贷，就是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
据陈先生介绍，现在的操作步骤是：先筹钱用一次性付款的方式买房，等到房产证办出后，再去银行办理抵押，一般可以贷到评估总价的7成，这就相当于首付只要3成。“以前抵押贷款期限都是1年到3年，是5年，现在授信20年、30年的银行也有不少。”陈先生说道。
陈先生告诉记者，从去年年底到现在，已经有两个购房者通过他进行了这样的操作，买的都是二手房。“其中一个客户在四季青做生意，看中了采荷的一套二手房，因为是二套房，首付需要6成。他自己钱是够的，但因为要进货，不想都投到房子里。”在陈先生的建议下，这名客户选择了房抵贷的途径：先筹钱全款付给了卖家，办理好过户后，拿着房产证到银行办理抵押贷款，贷了7成。“不过因为刚刚过户，银行只能授信3年，等到房产证满半年后，再去银行转成授信30年。”陈先生透露。
而且，现在房抵贷的还款方式也有多样选择。贷款年限长的，可以选择等额本息或等额本金；贷款年限短的，可以先息后本，一年一转，减轻压力。“审批速度很快，材料交齐后基本半个月就能放款。”
“选择这种途径的人基本是做生意的，通过这种手段盘活不动产。现在很多二手房和金融中介机构也在做这个业务，据我所知，前几年进入杭州的某个二手房平台，还给下面的员工派发房抵贷业务的任务。”陈先生告诉记者。
用房子抵押贷款 各家银行都有相似业务
记者通过调查发现，目前不少商业银行在推类似“房抵贷”的相关业务。
在今年4月，中信银行高层表示，2017年该行将大力发展以房地产抵押和信用数据为风控核心的贷款业务，具体包含“房抵贷”产品以及以个人住房抵押为风控核心的个人经营贷款。
中信银行杭州分行信贷部相关负责人告诉记者，只要是普通住宅，有房产证，无贷款，就可以办理房抵贷，最长可以做到30年，一般情况下可以贷到评估价的七成，“银行评估价会比实际房价要低一点。”
另据中信银行“房抵贷”产品的宣传资料显示，以住房抵押，可达房产价值90%；以商用房抵押，可达房产价值80%。
杭州银行针对本地房产的个人推出名为“分期贷”的抵押贷款产品，可用于经营、周转或投资所需，贷款金额可达1000万元，在获得贷款资金后，贷款本金分期等额归还，最长期限可达10年。
平安银行的“宅易通”业务，也是如此。根据介绍，该业务可贷300万，优良职业人士可贷500万。优良职业人士可贷7.5成，标准受薪人士可贷6成，自雇人士可贷5成。最长20年循环期，单笔一年期以内可先息后本，一年期以上可等额本息、等额本金、双周供。
房抵贷的钱不能用来“购房”
而且实操可行性不大， 风险也很高
不过，在实际操作中通过房抵贷套现从而达到二套房首付3成，似乎并不可行。
记者注意到，在房抵贷业务介绍中，中信银行列出“除以个人按揭贷款方式新购房产作抵押申请综合授信外，项下其他贷款不能用于购房，可用于购车、装修、教育、医疗、旅游、日常消费等家庭生活消费”这一条目。
同时，记者联系了中信银行杭州分行产品经理乔女士，乔女士也对此给予了否定的回答。乔女士表示，房抵贷主要用于满足贷款者的消费需求，在申请过程中，用户需要提供真实的消费合同和凭证。而中信银行也会对用户真实的贷款需求加以审核。
某商业银行相关产品的负责人告诉记者：“在用途方面我们都要去查证，这方面必须要规范，必须要真实。”该银行杭州分行的高层人员也指出：“上述行为通过信贷资金变相流入楼市，是违规行为。”此外，该高层人员表示，申请者一年以内买的房子是不能做业务的。
此外，杭州银行、平安银行也均在贷款产品中指出，房贷资金用于消费或经营。
据了解，目前个人房抵贷产品分两种，一类是消费贷款，用来满足个人装修、旅游、留学等消费需求，另一类则是经营贷款，用来满足个体商户或小微企业的生产经营需要。而根据监管要求，不论是消费贷款还是经营贷款，绝不能用于炒房、炒股。
而且，贷款人在申请贷款时，都要填写贷款用途，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会规定，发放的消费贷款如果金额超过30万元，不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。
“这种方式看起来对客户较为方便，在目前比较严厉的调控形式下能降低客户进入楼市的门槛，提高了客户的杠杆率，且利率目前看还是有一定的优势，”浙江中原首席分析师荆海燕分析道：“但从支持不同的消费用途这条看，如果这笔资金再次进入楼市，会加大楼市投资比重，加剧一二线城市供需不平衡的矛盾，不利于市场稳定。同时对于化运用杠杆的投资者来说，自身的负债率提升，遇到经济波动或楼市周期性调整，同样面临较大风险性。”
某位不愿透露姓名的房产中介人员告诉记者，上述操作可行性不大，投资者应该注意时间上的风险。该房产中介人员表示，以房贷款，需要拿到房产证了才能够申请，因此在时间上充满风险。“如果快的话，1个月左右就可以完成过户。如果投资者遇上一个业务不熟练的中介，有可能会拖到3个月或更久。这段时间的借款利息需要投资者自行承担，而且这还不是一笔小数目。”
“银行也会算过，实际抵押率不会很高，不会带来很大的套利空间。再加上现在银行的贷款审批越来越严了，所以这样操作的可行性并不是很强。”某位银行业业内人士表示。同时，他表示，以前的房贷福利都取消了，像首付贷、接力贷大部分银行都已经取消了，近期国家对房贷掌控比较严。
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