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拥抱互联网 房企转型向网络蔓延越来越热情

钱江晚报   2015-12-17 07:58

[摘要] 淘宝和京东改变了零售业,优步和滴滴改变了打车方式,互联网金融改变了金融行业,自媒体改变了传统新闻……互联网尤其是移动互联网,正在改变、颠覆、重塑一个个行业。

淘宝和京东改变了零售业,优步和滴滴改变了打车方式,互联网金融改变了金融行业,自媒体改变了传统新闻……互联网尤其是移动互联网,正在改变、颠覆、重塑一个个行业。

房地产业也不例外。尽管由于其特殊性,互联网尚未能颠覆房地产业,但已经渗透到房地产开发链条的多个环节之中,各大房企也在积极地拥抱互联网。

互联网究竟如何与房地产结合,目前能发挥多大的作用?我们不妨管窥一二。

环节:拿地、融资、定位、设计

介入:互联网金融与众筹

案例:远薪众筹、606众筹

一个房地产项目能否成功,拿地和定位决定了一半。通常的做法,是房企的前期部门研究地块,确定了要拿地后,便投入资金,或者与其他房企、金融机构合作拿地。拿地后,房企会拿土地作为抵押物进行融资,并根据地价、地段、潜在购房人群需求、购买力等对项目进行定位和设计。

目前,互联网对该环节的介入并不深,但一些房企正在作尝试。今年4月,绿地与中筹网合作,发起武汉606绿地中心项目众筹计划,总金额高达1亿元人民币。武汉绿地中心将一个楼层作为众筹标的物,分拆成为小606元的参与投资份额。在18个月内,该房产出手转让,得到的销售房款将按出资比例返还给参与众筹的出资人。

远洋11月上线了互联网平台“远薪”, 其中“远薪众筹”将通过众筹方式让用户直接参与到产品线选择、土地获取、产品营造、销售、入住等开发全链条中,为用户提供定制化的产品和服务。

绿地的众筹更像是增加一种融资手段,远洋的众筹则为了锁定客户,促进销售。“以销定产”可以让开发商先销售、后盖房,利用大数据实现个性化、定制化产品,让消费者也加入到产品设计环节,而股权众筹可以让消费者同时也成为房地产项目的融资者。但目前这些方式大多仍停留在摸索阶段。

环节:材料供应、建造、精装

介入:建材电商采购、精装定制

案例:网筑集团、留香园精装定制

进入项目的施工建造阶段,工期和质量主要依靠工程管控,互联网仅仅是辅助工具。而在材料的供应上,房企大多有自己的采购体系。如今,互联网公司试图在工程供应链上分得一杯羹。

譬如网筑集团,其前身是绿城电商,成立初衷是为统筹绿城地产项目采购业务,透明化流程,并提高效率、降低成本,逐渐成为对所有工程客户开放的提供建材设备的供应链平台。后来,绿城电商从绿城脱离,成立网筑集团,成立了为消费者提供一站式家装服务解决方案的屋牛电商和运用互联网技术为供应链提供金融解决方案的仟金顶,转而成为一家服务建筑行业上下游产业链的互联网平台,并获得了融资。

不过,品牌房企自身采购体系的壁垒很难打破,互联网工程建材采购平台想做大,难度不小。

在精装修环节,互联网也仍旧是辅助工具。譬如绿城留香园的精装私人定制,在选好风格、调性、软装之后,生成一个的二维码,一扫便知,减少精装材料配置的差错,提高效率。但定制精装的品质,主要依靠房企的精装经验与管理水平,即使借用互联网工具,一般房企依旧连精装都不敢做,更何况精装定制。

环节:销售

介入:电商、渠道整合

目前互联网企业与房企的广泛合作主要在于销售环节。传统媒体、各门户网站都跟一些房企合作,提供类似电商的服务。但目前所有形式的电商,尚无法颠覆传统的销售,哪怕是淘宝这样的平台。

传统的房产销售,先建售楼处和样板房,然后在媒体上进行品牌和项目宣传,吸引客户到现场,并通过线下渠道的拓展,挖掘更多的客户。

在电商平台上直接卖房子,很多房企都试过,但大多以吆喝为主。今年的双十二,在淘宝拍卖频道以及万科华东品牌馆上,154套万科房源上线拍卖,后成交115套,销售金额2.2亿元。万科称与淘宝网的合作,能够让房产品销售的信息对称化、价格透明化、成交去中介化,减少不必要的成本,让消费者受益。

但是,此次拍卖的基本是尾房。2.2亿元的销售,与万科华东区超过500亿元的年销售相比,也是杯水车薪。日常淘宝店上房源直接成交的情况并不多见,毕竟房子是特殊商品,动辄上百万元,而且大多是期房销售,绝大多数购房者必定会去售楼处看看。除非有秒杀或者拍卖的特价房源,否则直接在网上买房是少数。

在房地产白银时代,渠道是房产销售的重要渠道,因而诞生了不少通过互联网来整合传统中介公司的企业。它将中介整合在一起,从开发商那获得房源,将房源提供给中介,并从中切取“蛋糕”,获得销售提成。

互联网颠覆传统行业,前提是能够有效节约成本,创造更多的,同时让客户受惠。目前互联网地产营销机构越来越多,但开发商的渠道费用和整体营销费用反而更高,消费者也没有明显受益。此外,大数据在房地产行业仍未得到有效利用。所以互联网时代的房地产销售,依旧存在着巨大的创新空间。

环节:物业、存量房、空置房

介入:O2O,长租公寓

案例:幸福绿城APP、绿城优客

房子交付之后,物业开始扮演更重要的角色。

今年开始,众多品牌房企,试图剥离其物业,单独上市。在O2O社区商业方兴未艾的今天,物业已被视为一座金矿,他们能够解决O2O后的一公里。

众多物业公司都上线了自己的APP,譬如绿城服务,就有“幸福绿城”APP,除了提供园区服务,还设置了园区菜场、粮油配送,并有商家与之合作,开设了网上购物商城,以及特卖专场等。尽管销量不一定大,但对于业主而言,的确也方便了许多。

买了之后不去住,那些空置房源其实是资源的浪费。绿城就开始进军长租公寓市场,与优客逸家合作,成立了绿城优客,租下小区里的空置房源,经改造后出租给白领人群,并提供统一的服务,获得较高的,这也在一定程度上解决了不交物业费的顽疾。

互联网租房市场的兴起,还有助于存量房的销售。优客逸家与保利的合作,就是保利拿出存量房源,由优客统一装修后出租,购房者买房后即可享受。

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