[摘要] 2月28日，时隔3月央行再次宣布降息，5年以上贷款基准利率5.9%，跌至近十年来新低；全国首套房低利率低至5%。虽然降息给房奴们减轻了月供负担，但也同时引发了降息是否会促使银行收紧优惠利率的担忧
2月28日，时隔3月央行再次宣布降息，5年以上贷款基准利率5.9%，跌至近十年来新低；首套房低利率低至5%。虽然降息给房奴们减轻了月供负担，但也同时引发了降息是否会促使银行收紧优惠利率的担忧。昨天，一家融资平台机构新房贷调查报告显示，35个主要城市的527家银行中，绝大多数维持降息前的政策不变，下调利率的银行有80家，上调利率的银行仅24家，房贷利率下行趋势依然明显，降息并未改变银行房贷政策的宽松走势。
首套房9.5折优惠是主流南京部分银行二套房贷首付降低
这家机构新调查结果显示，相比降息之前，南京各大银行房贷政策没有发生变化，首套房低利率依然为花旗银行的9.2折。相比其他城市，南京各银行房贷政策相近，在南京地区18家主要银行中，除花旗银行和2家停贷银行之外，其他15家银行首套房利率均为9.5折，是首套房贷款的主流利率。值得一提的是，兴业银行规定，购买首套房首付比例要求4成以上，购房门槛明显提高。
据了解，南京市场上的二套房贷款，首付比例一直是7成。而记者新调查却显示，14家商业银行中已有浦发、中行、光大、工行、交行等5家给出6成首付。邮储、中信两家银行给出5成首付优惠，但有前提条件：邮储银行只有个别支行提供，中信仅对合作楼盘提供优惠。利率方面，大部分银行给出基准利率上浮10%优惠。
在优惠利率附加条件方面，2014年为人诟病的“看得见摸不着“的奇葩规定越来越少，优惠利率捆绑理财、保险销售的利益交换也成为个别现象。目前绝大多数提供优惠利率的银行普遍仅对客户的个人资质有所要求，购房者获得优惠利率的难度已大大下降。
此外，自2月开始，南京优惠利率占比就高达89%，一举超过天津及上海等城市，排名。进入十大低利率城市排行的二线城市包括无锡（第二位）、天津（第四位）、青岛（第五位）、南京（第六位）、宁波（第七位）、珠海（第八位）、大连（第九位）和济南（第十位）。
降息未导致银行收紧房贷优惠
二套房政策差异化
新调查结果显示银行并没有因降息而收紧房贷政策，总体来看，房贷环境继续延续宽松态势，从2月的6.04%降至5.76%。6.04%相当于降息前基准利率的9.82折，5.76%相当于降息后基准利率的9.76折,所以不考虑降息前后基准利率的变化，仅看利率折扣，本月房贷利率的优惠力度相比2月进一步增强。
与此同时，二套房平均利率已连续下降9个月。降息后，本月在2月的基础上下降0.29个百分点，降幅明显。以往，相比动态变化中的首套房贷款利率，二套房利率则稳定得多，90%以上的银行都执行基准上浮10%的利率。但自央行“9·30”新政松绑限贷政策后，二套房贷款政策差异化开始显现。越来越多的银行开始突破首付成数及利率的限制，自行制定二套房贷款政策。截至目前，共有11个城市24家银行正在执行“个性化”的二套房贷款政策。
“个性化“主要体现在部分银行二套房首付成数及贷款利率打破了“首付6成以上（部分城市为7成）、利率不低于基准上浮10%”的规定，开始各自为政。如青岛的浦发银行规定二套房首付仅需3.1成，石家庄的工商银行对二套房贷款执行基准利率等。
两会释放出的信号令松绑二套房贷款政策的预期变得更加强烈，松绑二套房贷，恰恰契合了中央支持自住及改善性住房需求的指示精神。上半年央行极有可能将二套房贷款政策的制定权下放到地方银行，预计未来几个月，差异化的二套房政策将向范围蔓延。
房贷政策走势分析
二套房政策松绑箭在弦上
今年两会上，中央释放出支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号。3月18日，李克强总理在谈及经济发展时，直言 “该出手时就要出手”。次日，多家媒体报道，松绑二套房贷款政策文件已上报国务院，救市措施已箭在弦上。
实际上，从今年年初开始，就已经有部分银行开始执行个性化的二套房政策，“二套房首付不得低于6成、利率不得低于1.1倍”的限制早已突破。如青岛浦发银行规定二套房首付只需31%，重庆、成都、石家庄等部分银行二套房贷款利率降至基准1.1倍以下。而“闽八条”规定个人购买首套房后再次购买除别墅以外的住房，均可认定为“首改房”，享受首套房同样待遇。
因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。如福建会否结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策等。对于依然实行限购政策的城市来说，也可适当放宽社保缴费政策来“曲线”放松限购，扩大符合购房资格群体范围。
有房企人士表示，在楼市调控“去行政化”和“趋市场化”的背景下，后续的楼市政策应该在巩固房地产市场理性、成熟发展的同时，更着重于维护楼市合理的消费需求，尤其加大对于自住型、改善型购房者的金融支持。
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