[摘要] 高档住宅市场一直以抗风险能力强著称，政策对于豪宅的影响普遍低于普通住宅。然而2014年以来，楼市行情的走低，使得高档住宅市场形势也出现了一定程度上的波动，广州市场亦不例外。
高档住宅市场一直以抗风险能力强著称，政策对于豪宅的影响普遍低于普通住宅。然而2014年以来，楼市行情的走低，使得高档住宅市场形势也出现了一定程度上的波动，广州市场亦不例外。
随着2015年的到来，多个地王项目即将入市，广州豪宅市场也似乎呈现出一片活力。日前，世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟、广州办公室高级经理杨丰宁做客《新华有约》，为我们预判2015年高端住宅市场。
2014年豪宅市场销售放缓
“豪宅市场呈现前低后高的特点。”面对2014年的中国豪宅市场，陈仲伟如此总结道。
其进一步分析指，尽管在三四季度930央行和降息等措施的影响下，地方政府对调控政策有所放松，这在一定程度上刺激了豪宅市场的发展，然而这个刺激并没有刚需市场那么明显，尤其是一些超大型的项目，即面积达到300㎡以上的豪宅，去货速度相对比较慢。
“这其中一个原因是，银行在贷款利率这方面对豪宅并没有特别的利好，尤其是在一线城市或者大型城市，这或多或少会影响整个豪宅市场的走势。”
而作为一线城市，广州豪宅市场在2014年的表现与整个大市基本一致。世邦魏理仕发布《2014年广州房地产市场回顾》显示，由于限购政策的持续及银根偏紧，2014大部分时间，广州一手高档住宅销售持续放缓。
杨丰宁通过各个季度的走势分析指：“由于限签限价令取消，上一年积压的成交终于可以通过网签，因而一、二季度高档住宅市场成交量有所回升。但事实上，从前三个季度的情况来看，广州高端住宅的去化依然比2013年慢得多。”
价格方面，杨丰宁表示高端住宅全年价格表面上是平稳的，但是议价空间在加大，不少项目新推一期的价格比旧一期有所下降。数据显示，广州2014高档住宅价格全年上涨仅为1.2%。
地王项目扎堆入市或仅推高名义价格
“从政策面来看，2015年对房地产市场发展是利好的。”谈及今年的走势，陈仲伟保持谨慎乐观的态度。他认为，由于豪宅市场需求比较小众，更多是来自于投资性和高端改善性的需求，因此走势相对平稳，略有上升。
但与此同时，他认为2015年基本不可能发生“爆发性增长”的情况，但一线城市表现或将比二三线城市好：“从来看，一线城市和二三线城市之间、东部城市和西部城市之间，都存在着差别。比如说，我们认为一线城市在豪宅市场方面的需求比二线城市更高，供应相对较少，所以二三线城市供过于求的风险更高。”
以广州市场为例，有机构预测，2015年广州各区将会有多个地王项目入市，其中不少定位为高端住宅，这是否会对市场带来一定的影响？陈仲伟表示，大批豪宅项目的推出，假如去化率理想的话，将会在一定程度上改变市场的产品结构，从而推高“名义价格”，但这并不代表实际市场价格的上升。
世邦魏理仕报告指出，未来六个月，随着多个高端住宅的入市，广州改善型需求将主导市场回暖。但鉴于当前买家对于价格较为敏感，预料短期内部分去化仍较慢的高档住宅项目价格下调压力难以完全消除。
需在硬件及软件加强自身竞争力
“高端项目与刚需项目相比，本身具有相当大的差异性。”面对趋于激烈的高端住宅市场竞争，怎样的产品将会更受消费者青睐？陈仲伟从豪宅市场的特征说起。
他认为，从产品特点来看，高端住宅面积比较大、价格比较贵，而相对位置比较好，环境、配套设施、管理等方面则比较先进；从需求来看，高端项目面对的人群往往是投资者或改善型买家；从营销手段来看，高端项目的营销目的性更强，目标客户群体更小众，因此更加注重圈层的发展；而从整个市场来看，高端住宅市场依然面临着供过于求的局面，去化率相对比较慢。
“因此，有竞争力的高端项目，在硬件与软件两个方面一定要有自身的特点。”
硬件上，他认为稀缺资源将会给项目带来一定的增值空间，他以上海为例：“回顾2014年上海豪宅市场，我们可以看到有江景的豪宅，价格升幅是整个豪宅市场升幅的两倍，达到6%左右，而普通住宅仅有3%。”
软件上，则要求在绿化、配套、物管甚至是圈层等方面下功夫。“尤其是物业管理，这对整个项目后来的走势起着非常重要的作用。”
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