在多位业内人士看来,2015年各房企制定销售目标,要充分考虑到2014年房地产行业变化的格局以及2014年企业完成目标的情况,定得保守点是没错的。
去库存仍是主基调
据合富辉煌监测,自去年8月份以来,随着各地争相取消或放松限购政策,楼市开始从低谷回升,加之四季度信贷政策放松,18个重点城市周均住宅成交攀升至360万平方米以上水平,为近年高位。虽然各地成交明显好转,但由于新增供应量大,主要城市商品住宅存量继续处于历史高位,从消化周期看,当前主要城市库存消化周期仍维持在18个月水平,较峰值期降幅不大。“因此2015年去库存仍是主基调,”合富辉煌分析人士指出,楼市供需失衡的基本面预计仍然不能被打破。
同策咨询研究部数据显示,2004年-2013年,近十年商品住宅销售金额复合增长率为25.7%、销售面积复合增长率为14.7%,而从近五年来看,2009年-2013年,商品住宅销售金额复合增长率为15.2%、销售面积复合增长率为7.7%,楼市进入下半场以来行业增速开始下滑,这种趋势已经比较明显。而近五年来,国内20房企,住宅销售金额和销售面积复合增长率为29.9%、22.7%,明显快于同期的增速,这一定程度上会导致行业库存继续增加,同时,如果房企继续沿用原有惯性增长的思路将导致企业运营风险增加。
建议参考所在梯队平均值
某机构信息集团董事长专家分析,去年大型房企的业绩增长还算不错,但随着规模的不断扩大,未来的提升空间会越来越小。所以房企制定2015年销售目标时可以选择所在梯队业绩的平均值作参考。对于千亿企业,2015年销售目标可以在2014年的基础上上调10%左右。300亿至800亿元规模的企业,把增长目标定在20%左右是可行的。300亿元规模以下的企业,可以将目标定在30%至50%之间。他认为,绿地按照0-5%增长,万科应该按10%的增长,万达(地产+文旅)按20%的增长制定今年的销售目标,三家都定在2400亿-2500亿元,相对会更有把握。
中原集团专题研究部研究总监刘渊表示,每个房企自身所处的发展阶段不同,所具备的优劣势也不同,但是大前提都应该认识到当前的市场形势。虽然去年底政策有所放松,成交量有所上升,但是今年1月份又转向走低,预计今年的成交量要达到去年的水平尚需要其他政策的支撑,因此,各大房企不应该太乐观。“当前市场产品越来越精锐化,竞争也越来越大,如果有信心将产品做得比其他开发商更好,才应该有足够的底气来大幅增长销售业绩。”刘渊指出。
观点
楼市下半场市场环境已经发生了实质性变化,对于规模的强调,龙头房企和中小房企应该以不同的态度应对。实际上,绿地集团董事长张玉良在谈及今年销售计划时表态已经不在乎规模,不是刻意要做到某个数字。众所周知,房企已经过了单纯追逐规模年代早出自万科总裁郁亮之口。在去年,多次被问及万科和绿地老大之争的问题时,郁亮每每也以房地产行业已经进入下半场,不再以规模论英雄的观点回应。对此,张玉良表示了认同,虽然其在业绩发布会上制定了绿地未来五年的发展计划,力争进入世界100强,做到8000亿元的规模。但是他同时也强调,“不是刻意要做到8000亿,而是做到100强的时候,我们认为一定是要有8000亿的规模。”
龙头房企正逐渐淡化规模VS 中小房企追逐规模相当有必要
某机构研究中心人士分析指出,对于多数小型房企而言,可以预见未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快。排名靠后的中小企业要实现赶超,必须保持较快的增速。并且,对于中小企业而言,快速扩张可以迅速增强企业实力并提升企业品牌价值。企业在上规模后,相应品牌知名度会不断提升,这对于融资方面也有利于渠道的拓宽,能够有效地改善企业资金链条方面的紧张程度,使得财务保持稳健状态;同时较高的品牌知名度也有利于产品的去化,进一步促进企业的高周转。越秀地产副总经理朱晨日前在接受媒体采访时就表示,未来3-5年,越秀的目标是成为500亿房企。同时,他表示,规模如果过小,就可能丧失话语权和竞争优势,适度做大规模是必要的。对于中小房企而言,对规模的追逐还是有相当的必要性,专家总结道。
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