[摘要] 临近年末,楼市“暖风”频吹。先是中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是央行两年来首度降息。其次是郑州公积金再度改革:新申请用户贷款利率,将跟随央行下调,正在还款的客户,明年起执行新利率。
临近年末,楼市“暖风”频吹。先是中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是央行两年来首度降息。其次是郑州公积金再度改革:新申请用户贷款利率,将跟随央行下调,正在还款的客户,明年起执行新利率。一直以来,作为关乎购房者“钱袋子”的信贷政策,始终牵动着万千人心,而今,随着信贷政策利好的逐步落地,楼市一度低迷的预期和成交能否再度扭转?
购房者成本降低,70万商贷20年省3.9万
降息政策在这个敏感的市场阶段推出仍引起各方猜测。有业内人士直言,这就是“救市2.0版本”。之前“认贷不认房”的"9·30"新政推行效果并不理想,郑州很多银行放贷基本维持原有政策。“降息是立竿见影的,一推行立马可以在实际购房中体现出来。”
根据央行实时利率调整情况。以购房者购买总价100万房源计算,首付三成则需办理按揭贷款70万元。不考虑利率上浮,以20年期为例,按未调整之前6.55%利率计算,本金和利息需要偿还共计125.75万元,月供为5239.64元。按降息后6.15%利率计算,同样按揭模式,本金和利率总额121.81万元,每月还款为5075.78元。月供可少还163.86元,20年总共可省3.94万元。
同样以购房者办理公积金贷款,以单笔个人住房贷款金额45万元为例,期限20年。按原公积金基准利率4.5%计算,本金和利息供需偿还68.32万元,月供2846.9元。以调整后利率4.25%计算,同样的贷款方式,本金和利息还款总额66.87万元,月供2786.5元。相比较而言,每月减少60.4元,20年共省1.44万元。
开发商冲量有望了,借利好东风谋拓客
事实上,早在9月30日,央行、银监会发布通知,要求家庭首套房的首付比例为30%,利率下限为基准利率的0.7倍。该消息公开后,一度引发郑州楼市国庆成交热潮,然而时隔两周后,由于彼时的信贷利好迟迟未落地,导致楼市成交再度回落。
如今,基准利率的回归与公积金政策的调整,无疑让开发商重新有了借势营销由头。一楼盘营销负责人称,当下楼市的观望氛围,很大程度就是由信贷政策始终未落地所引起,尤其对于资金面紧张的年末楼市,开发商也只能依靠价格来冲量,但现在信贷政策接连释放利好,不仅可以释放资金入市,对市场也有明显的提振作用。
而针对当下的信贷利好,加之开发商当下以价换量的优惠策略依旧不变,或将迎来年末小高潮。“针对这一波利好,除了原先的优惠措施以外,还会进行针对性的定向拓客。”有项目负责人坦言道。事实上,“早在限购、限贷松绑后,针对名企、机关单位的定向荐房已屡屡出现,部分楼盘甚至还推出了针对性折扣。”
他表示,下一步,开发商势必会在营销中加大政策宣传,解释基准利率、公积金利好,吸引更多有改善、投资意向的客户。并且针对信贷政策释放的特定客群定向拓客,拿出特定优惠,争取再次创造新的销售高潮。
楼盘反应平淡并无涨价打算
8月,郑州取消了执行3年多的楼市限购政策,不少楼盘扬言要涨价,但是随着“补签潮”过后楼市迅速恢复平静,很多楼盘又迅速把价格调回了涨价前。在9月30日央行调整房贷政策后,新一轮的涨价言论又一次出现。从前几次政策发布后的反应来看,楼市向好时便有楼盘会产生涨价的想法,但这一次,郑州多数楼盘出奇地默契,记者采访10多家在售楼盘发现,没有一家楼盘要涨价。“暂时没有收到要涨价的消息,近期涨价的可能性不大。”高新区一家楼盘置业顾问告诉记者。
虽然多家楼盘表示没有收到涨价的消息,但也有业内人士告诉记者,不排除年后涨价的可能,“我感觉元旦过后涨价的可能性很大,最近很多楼盘的售价几乎接近成本,但是迫于任务压力,所以不敢涨价。1月1日以后就会有很多公司开始执行新一年的计划,为了争取的利润,很多开发商会提高售价。”
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