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改善性需求终于爆发 房博会上三房成最受欢迎户型

今日早报   2014-10-30 08:01

[摘要] 借省21届房博会之际,合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房博会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式,共设问卷1000份,回收有效问卷950份,其中对住宅有购买意向的有效问卷为912份。调研分析均针对912份有购房意向的问卷展开(文中简称意向购房者)。

借省21届房博会之际,合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动。本次调研通过房博会现场以随机拦访、一对一问卷调研的形式,共设问卷1000份,回收有效问卷950份,其中对住宅有购买意向的有效问卷为912份。调研分析均针对912份有购房意向的问卷展开(文中简称意向购房者)。

在本次调查中, 本地客占主流,占比达75.6%。异地客活跃度大幅度提升,异地购房者从2013年下半年的6%上升到21%。

异地客群中,浙江省内客群依然占据比例,其中来自温州、湖州、台州等地的购房者比例,占比均超过10%。此部分客群虽为外地客户,但从购房目的来看,依然以自住为主,投资比例较少。

首次置业以55.9%占据主流,刚需特征明显;第二次置业占比23.8%;第三次置业比例为11%。这意味着目前楼市的主力客户群体为首次置业刚需客户和首次改善型客户为主。

购房紧迫性创七年新低

本次调研显示:与2013年及2014年上半年相比,意向购房者的购房准备期明显延长,一年之内明确购房的比例从2013年5月的49.6%下降至32.2%, 3个月至半年内有明确购房意向的比例也从2014年5月的23.8%下降到15.1%。购房急迫性处于近七年的历史点。

进入2014年下半年,虽然限购限贷政策均放开,但在大量供应的集中压制下,房价依然持续下降,特别是部分竞争激烈的板块,房价已经降到了5年之内的历史点。房价的持续下降,使意向购房者对未来走向判断更为迷茫,在此情况下,持续观望、慎重考虑成为了规避风险最稳妥的选择,因此,虽然政策大市走向有利,但购房者还是处于观望状态中。一方面是由于购房者观望致使购房准备期加长,另一方面随着2012-2013年的住宅大量成交,刚需需求量数量在逐渐减少,需求出现疲态,需要重新积累。

政策利好有待继续释放

楼市调控政策部分放松之后,到底在多大程度上影响着楼市信心以及目前的实际成交量,这也是眼下关注的问题之一。而从实际情况看,限购限贷放开对刚需购房者影响有限,对市场需求的增量刺激还停留在意识层面,对实际的影响还有待利好政策持续加码或市场信心的恢复

本次调研显示:执行了4年的限购限贷政策放开后的两个月内,对楼市购房者的需求起到一定的拉升作用,本次调研中,有20.4%的意向购房者受政策利好影响加入购房者行列;21.4%意向购房者受政策影响会加快购房进程。

但这些利好政策更大程度上尚停留在意识层面,未转化为实际购买力。由于目前市场主体依然以首次置业的刚需购房者为主,因此有将近60%的意向购房者并未受到政策利好影响。同时对比2014年5月的数据,有21.8%因限购限贷放弃购房,34.6%的意向购房者因政策原因推迟购房。由此可以看出,政策的放开并没有促使之前受影响的购房者全部有明确的购房计划,因此,政策利好的影响力还有待进一步释放。

本次调研显示,在已经放开的系列政策中,针对首套房首付三成、利率7折的信贷政策影响力,其次为针对改善性需求的二套房贷首付可三成,限购放开在这三者中表现最弱。

三成购房者看房价上涨

对于后市的看法,购房者中呈现两极分化的态势,约30%的人认为房价将稳中略涨,而超过23%的人认为房价将继续下跌。其余的人观点比较中立、含糊,或者持大涨大跌的看法。不过,与历年对比,这次的下降预期持续加强,达到近三年的水平。

2014年持续且加剧的降价潮使楼市出现了更多不确定的因素,意向购房者的矛盾心态多重方式呈现:从购房积极性看,一方面房价的不稳定影响大量的购房者陷入观望状态,另一方面政策利好促进了少量的购房者加快购房进程,形成一对矛盾;从未来房价发展判断看,持房价会平稳略有上涨观点的与持房价会下降观点的差距明显缩小,有持平趋势,上涨和降价交织,又形成一对矛盾。多重矛盾的影响下,使目前的意向购房者购房积极性陷入历史冰点,楼市再度陷入“观望低谷”,同时大库存和新增供应双重打压使楼市供过于求的失衡状态在短期内难以恢复,因此,供求双方的激烈矛盾预示楼市将持续下行态势,而房价下行的基本态势在短期内或将难以改变。

滨江、城东新城、西溪湿地实时热门

本次调研显示:滨江是目前意向购房者的板块,以“12.1%”的高比例成为,其次是城东新城,以“8.9%”位居第二,再次是西溪湿地,以“7.2%”的比例位居季军。

对比前两年数据,本次调研结果打破了市中心、城西、城东和滨江连续多年的组合排名。滨江、城东新城和西溪湿地迅猛崛起。

滨江板块在区域选择中一直保持较高的关注度,但2010年以来滨江发展有所沉寂,进入2014年后,随着春江彼岸等楼盘的热销,加上璞悦湾、之西湖等新楼盘的销售,在售楼盘明显增多,供应量较大,板块的热度也明显上升,特别是近期在龙湖春江郦城的热销带动下,滨江板块的成交量和受关注度明显提升。再加上经过近10年的开发建设,滨江的生活配套日渐丰富,宜居性更为明显,成为滨江乃至周边区域的意向购房者的,故选择率明显上升。

随着杭州版图的不断扩大,杭州楼市细分板块也不断增多,意向购房者对于区域的选择不再集中化,而是根据自身生活定位和工作需要,选择更趋多样化,多点发展将为杭州楼市未来发展的趋势之一。

本次调研显示:板块选择的原因中,离上班地点近依然是影响区域的,占比达23%,这一比例变动不大;生活配套、区域发展潜力、区域环境和交通等影响实际居住因素超越价格,成为影响区域选择的主导因素。由此可以看出,对于购房而言,价格虽然重要,但居住带来的生活便利性、品质感更为重要。

三房超越两房成为

本次调研显示:户型格局选择出现历史性突破,三房以63.4%的大比例成为目前市场的;两房仅以21.7%位列第二。

对比历年数据可以发现,三房选择大比例上升,从2013年10月的41.1%上升到2014年5月43.3%,本次调研上升到63.4%;两房、一房需求量大幅下降,从2013年10月的52.5%下降到2014年5月的40%,本次调研下降到21.7%。

另外,面积需求上,主力集中在81-110平方米区间,其中91-100平方米的需求最为集中。选择精装修的比例达43.8%,处于历史较高水平,的精装修标准为2001-3000元/平方米。

在价格上,单价承受力比例点集中在1.2万元/平方米,占比14.8%;其次为2万元/平方米,占比12.5%。总价承受力较2013年和2014年上半年明显下降,总价接受区间集中在100-120万元区间,比例点从今年上半年的140万元降至目前的100万元,不过200万元总价以上的选择率也达到历史水平,表明改善性需求亟待释放 。在首付承受能力上,集中在40-80万元,首付承受能力下降明显。

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