[摘要] 2014年10月20日，上海- 世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布特别报告《MarketScore：中国物业投资指南之零售物业篇》，分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会。
2014年10月20日，上海- 的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）近日发布特别报告《MarketScore：中国物业投资指南之零售物业篇》，分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会，并得出结论：杭州位列仅次上海北京，为零售物业的投资目的地，对于二线城市（如沈阳和无锡），则建议投资者在进行零售物业投资时要多加谨慎。
早在2014年1月，世邦魏理仕研究部发布了MarketScore系列报告的部分，主要聚焦中国写字楼市场。而在此次报告中，世邦魏理仕挑选了14个对零售物业市场表现产生影响的关键变量，针对17个主要城市进行了分析。
17个主要城市MarketScore评分概览
来源：世邦魏理仕研究部，2014年第三季度
值得注意的是，MarketScore排名重点关注整体市场。因此，在一个低排名城市中的个别优质零售物业投资机会仍然值得考虑，而在一个高排名城市中但品质一般的零售物业则可能不太值得进行投资。
市场供应稀缺是杭州优质零售物业市场最显著的特征，物业存量规模小且市场空置率低。截至2014年二季度，杭州优质零售物业存量约为100万平方米，排在MarketScore所研究的17个主要城市之末。同期，杭州优质零售物业空置率仅为1.7%，为17个城市中的水平。
优质的城市观光资源和辐射区域内的庞大消费能力使杭州不断地吸引国内外零售商进驻并进行扩张。在世邦魏理仕2014年出版的《零售业全球化进程》报告的国际品牌城市渗透度和世邦魏理仕统计的主要奢侈品牌开店数量这两项排名中，杭州均列国内二线城市之首，且位居一线城市中的广州和深圳之上，仅落后于上海和北京。当国内不少二线城市面临供应井喷的局面时，旺盛的商铺需求和稀缺的新增供应使杭州优质零售物业市场持续处于供不应求的状态，并推动租金快速上涨。根据世邦魏理仕研究部的统计，过去三年间（2011年二季度至2014年二季度），杭州优质零售物业首层商铺租金指数累计增长20.9%，远高于同期二线城市平均涨幅的8.7%，亦快于指数9.5%的增幅。
综上所述，庞大且具有较强购买力的消费人群、供不应求的优质零售物业以及由此带来的快速、连续的租金上涨是杭州得以在MarketScore城市排名中高居第三位的核心因素。但是，近年来屈指可数的投资物业成交令杭州在市场流动性指标上表现欠佳，从而导致其在投资风险综合评估中仅于17个主要城市中位列中游。我们认为，物业投资欠活跃一方面是由于杭州优质零售物业市场整体规模较小，因此可供选择的投资标的较少；另一方面或许也和优质物业集中在银泰、杭大、解百等本地巨头手中，浙商之间资金拆借、互相持股较为普遍不无关系。
而这一情况可能会在未来2-3年有所改观。随着万达、嘉里、龙湖、凯德置地、高德置地等外来的品牌商业地产发展商的购物中心项目渐次开业，杭州的优质零售物业市场版图将迅速向钱江新城、城北、滨江等非核心区域扩散，体验消费的兴起和购物中心化的潮流将使更多的核心商圈百货物业重新考虑经营定位，同时市场中的参与资本也将逐步向非本地化和多元化转变，有望在一定程度上提升杭州零售物业投资市场的活跃度。
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