[摘要] 2014年这轮楼市调整，到目前为止前景仍不明朗。在近日举行的2014博鳌房地产论坛上，大多数专家悲观地认为楼市调整还将持续，而大多数发展商则非常不认同楼市走进“下行通道”。
2014年这轮楼市调整，到目前为止前景仍不明朗。在近日举行的2014博鳌房地产论坛上，大多数专家悲观地认为楼市调整还将持续，而大多数发展商则非常不认同楼市走进“下行通道”。尽管如此，与会者却对房地产业已经告别阿猫阿狗都能挣钱的暴利时代，回归常态化发展达成共识，“这是一个最坏的时代，也是一个最正常的时代。”
专家预测调整还将延续一段时间
据了解，今年参与博鳌房地产论坛的房企比往年多，从一个侧面也反映出房企对行业走势的关注程度。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一以《房地产企业要认真应对市场调整》主题开场，朱中一表示，现在楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也没到要崩盘那种程度。他认为，今年楼市一些数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。但这次调整，主要与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关，但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间。这次调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。
德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平抛出了一组数据：目前整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值处于历史的阶段，大部分的房地产公司目前PE都在5以下。蔡洪平认为，其中很大一个原因不是国外资本市场对中国房地产不看好，而是目前全世界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。“目前购房者不清楚到底该不该买，这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫‘不怕你跌不怕你涨，就怕你不交易’。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话，相信(市场)未来一两年会出现很大的下滑。”
下半年楼市会不会下行，发展商愿赌一把
对于专家们表示出的担心，身在一线的发展商却乐观许多，他们认可楼市在调整，但认为用“下行通道”来定义并不准确。
“干着开发商的活，操着总理的心”的华远地产董事长任志强认为，从整个房地产业的角度来说，保障性住房加上非保障性住房，在总体量上是上升的，没有任何数据可以证明现在是下行的。“我们的投资是正增长的，不管增长率是不是比原来低了，但还是正的，投资在正增长的情况下说是下行通道，我觉得没有道理。增长速度在缩小，有下降的可能，但不一定是长期的，也许过几个月就变了，银行信贷稍微放一放也许就变了。从短期一两个月的数字来证明已经进入下行通道，证据不够充分。”
“上半年市场的调整是一个技术性的下降和受到货币政策的影响，说是下行通道完全说不通了。最近除了一线城市，基本上限购都放开了，而且银行政策也有所变化，”路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹高调表示“我个人很有信心说下半年楼市不会下行，我们可以赌一把。”
市场回归常态化，专家建议房企合理定价
不管市场调整是否还将持续，大多数发展商明显感受到现在的日子不好过。在国民经济研究所所长樊纲看来，这表明中国房地产市场正在软着陆，从亢奋过热状态回归正常。他说，过去房地产企业阿猫阿狗都能挣钱，拿地就能挣钱的现象太不正常。正常状态应优胜劣汰，房地产商做专做精，从质量和创新的角度来做。社会应该欢迎房地产市场进行调整，这个调整除了供求关系的调整、区域性的调整，也包括产业内部优胜劣汰、兼并重组等。
而朱中一也表示，房地产企业应认识到，房地产行业已经度过了居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，今后将进入到居民理性消费，企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将会进一步推进企业的转型和创新。建议房企结合政策的导向，真正开发那些符合市场需求的产品；同时在产品定价上，要坚持合理定价，努力提高产品的性价比。
精彩观点
取消限购和救市没什么关系
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮：有人说为什么取消限购，这是救市。错了，取消限购是因为它没必要存在了。什么时候才需要限购呢？限购的最初动因是抑制投机性需求。只有在长期持续的供不应求的时候才需要限制需求，春运的时候才需要限制，每人只能买两张火车票。火车票供应充足的时候，有黄牛党卖火车票吗？当你血压不高，你吃降压灵干吗？取消限购和救市没什么关系。
房价高和开发商没什么关系
华远地产股份有限公司董事长任志强：只要是非市场化的，不管你用它解决房价的问题还是什么问题，最终都是错的。用市场的办法是可以解决房价问题的，政府在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，还有各种方面的税费，所以房价这么高，和开发商没什么关系。
发展商破产是最没有什么影响的
香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗：中国房地产这个大周期要是到了一定的阶段，发展商很多会破产，以往20年房地产商没有明显的破产，这是很特定的情况，将来要破产的话，让它破产好了，房地产商破产是最没有什么影响的，不像一个工厂。工厂要是破产的话，员工失业，那个产品也不存在了，但是房地产基本上还会存在，只不过是换一个拥有者，地还在，房子还在。所以房地产商破产的话，那是没什么大碍的，反而会教育下一代的人进到房地产领域之前好好地思考，你到底该不该进去。
房产税立法最快2016年底敲定
财政部财政科学研究所所长贾康：在可以预见的相当长时间内，中国的房产税不能按照美国那样建一平方米征一平方米，必须扣除免征额，无论多富的人，套住房是要免税的，所有人在这个框架下是一律平等的，这是一个很重要的政策，是让全社会吃定心丸和相对容易接受这个新制度框架的一个很重要的要求。到2016年以后，无论如何各个方面会尽可能取得一些共识，2016年底之前把房地产税加快立法的事定下来，在2017年实施，这是可以推测的大致时间点。
放宽货币政策只能使问题更严重
中国农业银行首席经济学家向松祚：房地产为什么缺钱？这是非常奇怪的问题。对于中国经济来讲，如此庞大、如此快速、如此高的货币信贷扩张速度，为什么大家还很缺钱，还出现钱荒，还出现市场低迷？这个问题的答案就在于中国经济内在深处出了非常大的麻烦。房地产行业很多企业的资金周转速度大幅下降，即使央行现在放宽货币政策，降低利息，也不会取得很大的效果，而且会使现在的问题越来越严重。就像一个人吃春药一样的，春药你吃一两次可以，你要永远吃就会完蛋。
银行减少按揭贷款
是因为变少了
交通银行首席经济学家连平：我认为房地产信贷政策没有大的变化，存款利率最近这几年来上升非常大，利差收窄趋紧。大家看银行的报表，二季度明显比一季度更差，利差收窄之后，对商业银行来说，在资产业务方面当然需要考虑至少资产定价不会出现明显的回落，不要选那些定价水平比较低的来进行投放。按揭贷款这一块应该说不是最重要的，当然也不代表不选择，这一块达到一定的比例也是非常重要的。也不是说没有风险，风险也是有的，现在说风险是银行按揭贷款减少的原因，这是不对的，主要的原因是变少了。
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