[摘要] 杭州主城区其他板块甚至是市中心武林板块楼盘也出现降价或低价首开的消息，掀起第二波降价潮，弥漫在市场的观望气氛愈来愈浓烈，市场整体信心也再度受挫。
马年伊始，一场突如其来的降价让杭州楼市成为媒体关注的焦点，围绕着“降价”这一敏感词，新闻事件也被越膨越大，杭州市场上巨大的库存量、某些企业急于清盘回笼资金的举动都成为这次价格波动的推手，而不少外界舆论也借此抛出“杭州市场不稳定”、“或许要崩盘”的言论。而就在这当口，杭州主城区其他板块甚至是市中心武林板块楼盘也出现降价或低价首开的消息，掀起第二波降价潮，弥漫在市场的观望气氛愈来愈浓烈，市场整体信心也再度受挫。为此，商报记者就今年以来出现过价格调整的楼盘销售效果做了详细调查，并采访了多位业内专家，对后市走向进行判断。
有一点必须承认，今年杭州的楼市行情远远不如去年同期，一方面开盘楼盘少之又少，3月上半月整个杭城开盘楼盘仅为个位数，去年3月开盘数为44个；另一方面成交低迷，截至昨天傍晚六点，透明售房网数据显示，3月1日-3月26日，杭州主城区一共成交商品房1421套，日均成交量为55套，要知道去年这个时候日均成交量达到153套。
在这种情形下，开发商以价换量其实不难理解。从上个月至今，不少楼盘做了价格调整，虽然没有出现普遍的火爆热销，但从销售结果看，还是小有成效。记者调查了一下，首先降价的北海公园已基本达到清盘的效果，同区域的香榭里也去化了90多套，第二波降价低开的君玺据说“成交超过预期”，而萧山的开元名郡宣布降价后两天认购40多套……“虽然不会‘日光’，但价格调一下，库存还是能动一下的。最怕的是，降了价也没人买。”一开发商说。
的确，不少对市场走势较为悲观的开发商害怕这一次次降价和甚嚣尘上的“崩盘论”会打击市场整体信心。对此，近期已有房产专家对于杭州的商品房库存量进行辟谣，同时也有专家建议，在近期两会提出的“双向调控”大势之下，地方政府也应该就市场具体情况做些调整，以维持杭州房地产市场正常、稳定地发展。
杭州第二波降价潮来袭
记者调查：淡市之下，杭州楼市的局部价格调整
继杭州城北几个楼盘连续地出现降价动作后，近期，杭州楼市进入第二轮降价潮，只是出乎很多人意料的是，这波降价潮已经延烧至市中心豪宅板块。上周，雅戈尔·西溪晴雪再度清盘促销，每套特价房源总价降了近百万元，随后，九龙仓·君玺宣布以“武林板块价”首开，起价37900元/平方米，均价比原先预期的低5000元/平方米左右，也比周边在售豪宅项目均价低了10000元/平方米以上。
在个盘一次又一次的降价新闻中，杭州楼市也被舆论推至“整体不稳定”甚至“崩盘”的猜测之中，市场上的看空情绪也越来越浓。究竟目前杭州楼市的实际情况如何？采用了降价促销手段的楼盘去化效果又如何？对于目前呈现的市场面，业内人士如何判断？本周商报记者做了详细的调查。
杭州楼市第二轮降价潮来袭
西溪晴雪清盘促销，君玺低价首开
第二轮的降价应该是从上周西溪晴雪再一轮清盘促销开始的。说再一轮，是因为去年秋天，西溪晴雪悦公馆就进行了一轮降价促销，当时报道就称雅戈尔出于清盘考虑以“贴地”价格撬动市场，实现资金快速回笼，当时给出的折后起价为14800元/平方米，均价17000元/平方米左右。而上周，西溪晴雪再曝降价信息，表示原来均价17000-18000元/平方米，现在14000元/平方米左右，部分房源单价只有12000多元/平方米，在售的房源单套降幅近百万元，再度震动市场。
记者询问西溪晴雪相关负责人，得到的答复是做促销的只是去年秋天那批房源卖剩下的20套尾房，不是底楼就是顶楼，而且均位于沿马路的几幢楼里，而不少位置、楼层相对较好的房源还未推出，目前均价仍在17000元/平方米左右。记者也到过现场，从售楼人员口中获知，如果想要楼层、位置稍好一些的房源也还是有的，价格也相对优惠一些，像四楼、五楼的房源也就14000-15000元/平方米。
如果说，对于西溪晴雪降价一事业内外更愿意解读为雅戈尔即将退出杭州市场的表现，那么随后市中心的地王项目——君玺宣布低价首开的消息多少令人意外。上周六，在君玺公布“折后起价37900元/平方米，小户型均价40000元/平方米，大户型均价45000元/平方米，让武林豪宅重回3字头”两天后，记者来到君玺售楼现场，看见销售大厅里已经有不少人聚集在沙盘处看盘。工作人员表示，自从低开消息宣布后，单日就接待了近百组置业者。“我们采取不统一开盘形式，目前已经可以直接签约认购，在价格还没公布之前，有不少地缘性客户，但是今天过来的以新客人居多。”销售人员告诉记者，此次君玺推出项目3号楼和5号楼中间套，3号楼可签约购买，5号楼则只接受预定，其中，3号楼一共124套房源，西边套为大户型136方，共31套，其余为86方小户型；5号楼中间套为160方大户型。在现场，记者还遇到了一些风尘仆仆赶来的置业者，家住市中心白马公寓的丁先生就是其中一位。“购房主要想用于投资，毕竟这个楼盘的地段很好，之前有消息说单价会在5万元的时候还在观望，接到确定的价格后昨天晚上7点赶来看盘，今天就直接签约了。”丁先生这次看中了3号楼西边套的大户型，觉得价位合理，所以就爽快成交了。不过也有购房者表示，虽然价格很具吸引力，但在经历年初杭州的降价潮后，还是会保持观望。
与主城区诸多同样采用价格策略促销的还有萧山的几个楼盘。上周，萧山区的开元名郡宣布降价，降价幅度在1600-2700元/平方米，降价房源数共170套左右，主要是去年11月首开的270多套房源中未能去化的量，原来折前单价为15000元左右。对于这次降价，开元名郡相关负责人也直言，一方面是萧山区库存压力所致，另一方面也是开元集团出于本身转型考虑，想集中精力做擅长的旅游地产，所以想尽快让压在住宅项目的资金回笼。据了解，开元名郡总的房源数超过1500套，目前没开的还有1200多套。在开元名郡降价之后，萧山的德意空港也随即宣布推出100套特价房源，该盘原本在售均价在9000元/平方米左右，此次以特价房源的形式降了1000-2000元/平方米。
价格调整后的楼盘究竟好不好卖？
记者调查：调一下总能动一动
且不论这波降价的主角都是出于什么原因降价，但有一点可以肯定，用价格撬动市场的楼盘越来越多，范围也越来越大。这一策略效果如何，记者对大部分有价格调整的楼盘做了调查，结果发现，不论调整幅度大或小，调一下总能动一动，购房者对于价格的刺激还是有反应的。
以低价首开的君玺为例，上周推出了100多套房源，目前透明售房网还没有数据显示，但从开发商处了解的情况是，结果比预期好，由于下单客户较多，上周末晚上都忙到10点多，首批房源去化不成问题。萧山的开元名郡相关负责人表示，自价格调整后，两天认购了40多套，虽然和期望中的热销还有些距离，至少还在去化中。
而今年宣布降价的城北几个楼盘在经过一个多月的销售后，效果已经显现，打着清盘旗号的北海公园已经基本实现清盘目标，根据透明售房网昨天显示的数据看，之前降价主推的6号楼剩下房源已经是个位数，整个楼盘所剩的可售房源也只有64套；同区域的香榭里也是首波降价潮中价格调整幅度比较大的，中间套均价为13800元/平方米，按照透明售房网的数据，这批降价房源到目前已经签约的将近100套，开发商方面也直言，性价比较高的中间套房源是走得的，到现在为止已经所剩不多，倒是边套均价在16000-17000元/平方米的房源在与周边在售楼盘近距离PK中，阻力较大，所以香榭里接下来马上新推的房源还会继续中间套均价13800元/平方米的价格策略，以期进一步去化，减小库存压力。
同时，记者也从各个楼盘处了解到，除了以上公开宣布降价或低开的楼盘，也有不少项目今年以推出特价房的形式调整了价格。像协安·紫郡、蓝郡之前就推出了特价房，蓝郡45套一口价特价房起价125万元，紫郡30多套特价房起价129万元。保利·梧桐雨推了10套特价房，总价在145-150万元。香石公寓也有10套特价房，总价260万元起。还有奥体板块的绿地旭辉城在3月8日拿出10套低层优惠房源，享受首开优惠，在“存2抵5”的基础上再享受9.5折。此外，萧山义桥的绿都·金域兰庭也以9折优惠做清盘，价格从之前的万元降到了8500元/平方米左右。
当被询问到调整价格的初衷以及调整后的效果，大部分开发商的回答多少有些无奈。“今年一开年市场就比较淡，外界对后市也看空的居多，加上年初一轮降价潮，虽然整体实际降价幅度不算大，关键影响市场信心，购房者观望氛围渐浓，加上确实库存压力非常大，开发商也不得不以价换量。而实际效果是，降价了总还能卖掉一些，说明市场还有活力，如果连降价都撬动不了市场，那就真的危险了。”一本地房企负责人直言。
三月至今杭州主城区日均仅成交55套
同比仅为去年同期的三分之一左右
暖春三月，天气在一天天地转暖，然而对应到杭州楼市，却并没有嗅到春的气息。2月底大桥西板块爆发轮降价时，业内大多认为3月的杭州楼市受天气回暖和个盘降价的带动，会引发整体楼市较好的活跃度，预计将有30多个楼盘开盘推新房源。然而事与愿违，3月楼市至今依然冷清，此前颓势未获逆转。
三月前半月，两个周末过去，杭城开盘楼盘数量少至个位数，而且梳理一下会发现全部是老盘续推，并没有首开新盘现身：三月周，只有市中心豪宅武林壹号、城北万达广场和萧山的郡望府三个楼盘开盘；三月第二周，楼市继续低迷，开盘的也都是老面孔，分别是申花的滨江·紫金府、翁梅的保亿·风景晨园和星桥的广厦天都城·紫韵公寓。
等到上周末，低迷楼市才略有起色，一共有八个楼盘开盘，市中心豪宅项目九龙仓·君玺在众所瞩目中低价首开，星桥的美好·桂花星座也是首开新盘，其余则仍为续开楼盘，分别是长睦的金地·格林格林、良渚的三盛·颐景御园、下沙的碧桂园、临平的华元·欢乐城、下沙的保利·城市果岭和城北的中国铁建国际城。
而截至昨天，三月已经步入尾声，只剩最后一个周末，但楼市成交量仍然萎靡不振。截至昨天傍晚六点，透明售房网数据显示，3月1日-3月26日，杭州主城区一共成交商品房1421套，日均成交量为55套。
这一数字和去年3月杭州楼市的同期数据相比，差距可谓相当明显。透明售房网数据显示，2013年3月，共有44个楼盘开盘，杭州主城区商品房共成交4751套，位列六年来同期第二，以此来计算，当月主城区的日均成交量为153套。也就是说，今年三月至今为止的主城区日均成交量，只比去年同期日均成交量的三分之一多一点。
本周杭城即将迎来三月的最后一个周末，五个新盘将联袂入市，不知能否最后冲高一波成交行情。其中，楼市目前的供应重镇大城北板块将迎来宝嘉·誉峰、耀翔·悦尚以及金地·申花里三个新盘面市，预计三盘共将首推350余套房源，此外首开的还有万科·公园大道和中海·御道路一号。
接下去四月将至，目前统计数据显示将有30余个楼盘开盘，其中新盘众多，12个项目即将首开。然而基于眼下个盘频做降价动作，新开楼盘面临定价难题，续推楼盘定价更是尴尬，因此这30多个楼盘能否如期开盘，“银四”会否出现，还是一个相当大的未知数。
两会政府工作报告首提“分类调控”
南京率先出台“宁七条”保刚需限地价
今年的两会，总理政府工作报告近十年来首次没有提到“房地产调控”、“遏制房价上涨”等字眼，而是首次提出针对不同城市情况“分类调控”的新理念，因此被业内广泛视为中央政府对房地产市场的认识、判断以及调控理念都发生了明显转变。
3月3日，政协委员、住建部部长姜伟新在被记者一再追问楼市政策走向时抛出了“双向调控”四个字。
3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中首次提出“分类调控”概念，要求“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
3月6日，政协委员、住建部副部长齐骥就上述概念做出了解释：所谓“双向调控”，亦可称为“分类调控”，即对一线城市持续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，“限购”政策不退出；而对库存量比较大的城市要控制供地结构、供应结构，同时对“高库存”进行了界定——库存量高于月销量的12-15倍。
之后，住建部副部长仇保兴也做了一些补充，他表示，分类调节是指能局部调整的，就不要整体调整，调整手段对整体影响越小越好；能够用经济手段调整的，就不要用行政手段调整，行政手段越少越好；能够由城市政府调整的，就不要由中央政府代替，越是基层能够主动调节的，越要纳入基层政府调节。
省内著名房产评论人丁建刚就此分析认为：分类调控意味着对有些城市会继续严厉调控，比如京沪等一线城市；而对一些房价已经稳定、库存量较大的二三线城市，可能意味着会放松原来的“限购”、“限贷”调控措施；对一些市场已经岌岌可危的城市甚至可能会出台一些救市措施。在他看来，“这是面对三年来最严厉的房地产市场调控之后，出现了市场严重分化的实事求是的判断。”
中央政府“分类调控”风向一出，3月11日，南京率先做出反应，公布《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》，是为宁七条，迅速体现了“分类调控”新思路。宁七条没有涉及限购、限贷政策，而是针对刚需市场着力于增加中小型商品房供应，亮点在于：采取“90/50”政策，即南京市今后5年商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上；地块出让限制价，达到起始价的45%后改竞配建保障房面积或保障房建设资金；按季度分解控制房价涨幅；申报价格时，中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先；新建精装房需申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估等。
同时，楼市调控思路的转变也体现在了近期的资本市场上，房地产调控归位市场化的趋势变得越来越明显。证监会在全面暂停上市房企再融资审批长达四年之后，情况终于发生了变化。
3月4日，万科在一年之前提出的B转H计划正式获得审批通过。3月17日，停牌近9个月的金丰投资宣布，公司拟进行重组注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元，成为A股历史上规模的借壳方案。3月20日，中茵股份和天保基建定向增发的获批，使得此前市场对于再融资开闸的期待变为现实。由此，暂停A股房企再融资作为过去几年楼市调控组合拳中的重要一环，可以说已经正式退出。瑞银证券指出，再融资的开放将明显改善房地产行业的资金面，这对楼市来说是显而易见的利好消息。
虽然不会“崩盘”，但后市也不容乐观
也许地方政府真的该考虑给市场松松绑了
透明售房市场研究院院长：丁建刚
今年至今为止的两轮明显降价潮，以及当中间或出现的部分楼盘暗降现象，和两年前同样发起于大桥西的那一轮楼市降价相比，出现了一些明显差别：当年降价后的疯抢场面不再，今年的降价个盘虽然都以价换量促进了一定的成交，但目前为止没有楼盘降价房源已告售罄。
“应该说，杭州楼市出现崩盘的可能性非常小，但就目前来看成交行情仍然艰难，后续局面仍然不容乐观，我们仍应对市场抱有足够的敬畏之心。”著名房产评论人丁建刚对此作出了非常谨慎的判断。
3月10日，他在评价两会楼市政策时曾经表示，“对于杭州市场，仍不能过于乐观。如果能够用稳中有降的价格换来较大的成交量，已经是非常乐观的结果。”而今半个月过去，丁建刚认为，目前为止的降价楼盘并未能如愿换来较大的成交量，因此接下去的行情或将继续胶着。
不过，由于中央政府的楼市调控思路出现了明确改变，丁建刚判断称，“这会给地方政府松绑，对于稳定市场信心也会起到非常积极的作用”。由此他还进一步预判称，地方政府的一些救市细则将会很快出台，“这些细则可能的取向是：对外地人购买一套放开，甚至对90平方米以上户型限购完全放开；”限贷“政策也应该做合理调整，贷款人如果已经还清贷款，手中没有贷款时，应该给予一套按揭贷款的资格等等。”
浙江工业大学教授：虞晓芬
杭州楼市目前只是出于对过去多年过快持续上涨的房价进行调整，自发地解决部分老百姓购买力脱节的问题。当然，这也是国家多年房地产宏观调控的结果。这次市场的调整，其实是为了给未来该行业的发展留出空间，使其更加健康。
开发商代表
既然两会政府报告也提出“双向调控”，那么像杭州这样库存量较高、去化速度不快的城市是否也需要适当放松一下调控措施，去掉一些行政手段，让更多正当需求进入。另外，也想就执行了多年的70/90政策（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）提些建议。这个政策目前基本是一刀切，但市场已经发生变化，以前市场上可能是大户型多，小户型少，但现在很多开发商都是涌去开发小户型，而相对的，有些地段好、低价成本本来就高德土地依然要执行这一政策，就显得有些不合适了，希望相关部门根据目前的市场状况，在制定相关政策时能够有所调整。
双赢机构总经理：章惠芳
现在的市场才是正常的市场。以前只要开发商胆子大，敢搏杀就可以做大，拿地就能赚钱，那样的市场反而不正常。现在有涨有跌的市场才是正常的市场。像“库存44万套”这样危言耸听的言论跟过去的“杭州房价超北京”一样，是由于外地的媒体不了解杭州楼市所致，所谓的“崩盘论”，也是为了博人眼球。
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