[摘要] 2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多.规模大盘、商业地产、办公地产、产业地产、旅游地产、养老地产等细分市场又将形成怎样的演变趋势，开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？​
2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多.规模大盘、商业地产、办公地产、产业地产、旅游地产、养老地产等细分市场又将形成怎样的演变趋势，开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？
1、规模大盘：成为行业热点，碧桂园模式可复制性较弱
近年来大盘的开发模式主要有两类，一类是贵阳花果园、世纪城模式。即深挖省会城市的刚需及改善型住房需求，并依靠省会对周边县市的吸纳能力，进行蓄客，助力项目去化；另一类的典范则是碧桂园模式，其擅长于在一二线城市周边的新城区、卫星城市、三线城市等开发超大盘项目，依托中心城市的交通辐射以及一定的自然资源，吸引目标客群，而碧桂园今年以来更是在这一模式上进一步突出了低价倾销的优势，凭借企业对一级土地较强的开发能力，同二、三线地方政府合作，获取大量低价土地，快速开发快速销售；比如碧桂园宣城、兰州等项目。宣城碧桂园在今年10月初开盘，开盘当日成交金额近14亿元；兰州碧桂园同样在国庆期间推案，开盘当日销售额突破50亿元；青岛碧桂园8月，开盘日销4800套销售额达到28亿元。其中碧桂园宣城项目采取认筹、老带新、特价房等优惠，折后价格在4580元/平方米，包含1000元/平方米的精装修，性价比明显高于同区域内的同类项目；青岛碧桂园也推出首付1.6万起、5年0息贷款等等，价格在当地市场也极具竞争力。
但同时也应看到，碧桂园的大盘开发模式，难以被借鉴和复制。碧桂园的大盘能够不计成本的推出6折、7折优惠，低价倾销所在区域的主要条件是其超低价的土地成本。碧桂园具备较强的一级土地开发能力，能够把生地做成熟地。这一点使其能够以合作或者其他形式从多个二、三线城市获取大量低价土地。而其他开发商，首先难以在毛地的基础上进行项目开发，相应的在土地获取成本上就远高于碧桂园，这也是碧桂园模式难以复制的根本原因。
2、商业地产：一线城市销售类成交稳定，二线供应风险凸显
一线城市商业地产供求均衡，二线城市商业地产供过于求
从2010-2013年一、二线重点城市商业地产的供应量及成交量走势来看，一线城市供求均衡，而二线城市明显呈现供过于求的现象。尤其在2012年，随着限购、限贷等调控政策从紧，多个企业扎堆转战商业地产，二线重点城市商业供应量明显上升，到2013年，调控政策趋稳使得商业地产热有所缓和，供应下滑明显，但从整体市场来看，二线城市商业地产依旧供过于求，存在一定去化风险。
从2013年各大重点城市商业地产供求情况来看，北京、天津商业地产成交活跃，成交量超过了年度供应量。就北京来说，限购限贷政策松绑无望，对住宅市场造成了一定的影响，同时却对商业地产起到了利好的作用，带动投资资金从传统住宅流向不限购的商铺。这种需求层面的加大，也使以往专攻住宅的开发商加快转型，涉足商业地产；而成都、南京、杭州供过于求的现象最为明显，预计在未来一段时间内，二线城市商业地产库存过剩的风险将逐渐显现。
3、避免同质化竞争，宝龙城市广场优化业态组合，万达广场加大营销减少零售
由于宝龙地产进军二、三线城市的步伐过快，对当地商业地产同质化问题的考虑不足，使宝龙地产在青岛城阳、即墨、李沧以及苏州木渎的项目均存在一定的招商困境。宝龙上海曹路城市广场积极进行业态优化，加大餐饮比例，带动招商率达到90%。
为了避免商业综合体的同质化竞争，万达也在进行业态调整。2013年，万达在大连高新和宜兴两个万达广场进行试点，减少零售业态占比，特别是减少服饰类零售业态占比，增加生活类业态占比，比如美发、美甲、书吧、教育培训等，使大连高新万达和宜兴万达的业态更丰富，黏度更高。调整后项目二楼客流比未调整前增加10%以上，销售额增加8%。
4、办公地产：跨国企业需求缩水，重点城市租金存下降空间
由于受到世界经济复苏乏力的影响，外资企业在华的写字楼需求量在减少，而与此同时，写字楼市场的供应却将在未来的1-2年内形成爆发性增长，这一供需矛盾已经在2013年开始显现。以上海为例，从年初至今，上海甲级写字楼租金震荡下滑，总体租金水平环比下调0.93%至人民币每天每平方米8.60元。北京方面出现了同样的情况，从数据来看，第三季度北京甲级写字楼租金下调至每月每平方米296.94元，环比下降0.38个百分点。
需求疲软的另一面却是不断升温的写字楼出售市场，国家统计局实时公布的数据显示，今年1-11月份，办公楼物业的销售额总计达到了3125亿元，同比增幅达到了39.5%，远超住宅31.1%以及商业地产22.4%的增速。而将时间往前回溯，可以明显地看出自从2010年，办公楼的发展数据便开始优于其他房地产细分市场，显示办公楼的市场在近三年来的发展明显提速。
典型项目如长江实业在上海的高尚领域，项目位于上海四大副中心之一真如核心区域，是其在上海的地标性城市综合体项目，首次开盘推出700套行政公馆即快速售罄，创造了26亿元的销售额；再如中国铁建在北京的诺德中心，项目位于京南丰台总部经济区内，其中包括了一座200米的超高层写字楼，号称京西南高，填补了区域内标杆性写字楼的空白。项目在8月累计出售85套办公物业，销售额达到6.76亿元，成为当月北京写字楼销冠。
5、产业地产：远期前景乐观，近期运营模式需探索
随着近年来范围内工业化和城镇化的展开，地方政府兴办产业园区的需求在增多，一部分嗅觉敏锐的地产商们看到了其中的商机，产业地产的概念随之兴起，包括万科、招商、绿地和世茂在内的大型开发商都在近年来涉足其中。
但是需要指出的是，尽管产业地产的概念在业内热度逐渐升温，但是就目前的发展情况来看仍需谨慎乐观。首先，对于过去习惯了普通住宅开发业务的房地产企业来说，产业地产是一块截然不同的全新领域，相关的经验和模式仍然处于探索阶段。产业地产的前景不同于普通的住宅市场，决定产业地产成败的不在于房子本身，更重要的是招商引资这一环节的落实情况，引入的企业能给地区带来什么样的产值，经济效益、税收、就业和区域产业的拉动，这才是产业地产的核心。即使是业内公认的产业地产的领军企业华夏幸福，也在化扩张的道路上遇到了一个难以回避的难题：企业原本在华北大本营积累的产业合作资源在经济更加发达的华东地区并不适用，企业不得不再重新拓展一批新的合作企业以适应环上海区域的市场土壤。
其次，产业地产的发展与地方相关政府互相依存，其关联性之高导致了企业在后期的产业园运营和化复制进程中很容易遭遇风险。典型企业如联东U谷，这家在产业园区运营方面在翘指可数的企业近来在上海周边复制产业地产时也遭遇尴尬，不同于其他地区，上海铁桶阵式的规划，锁定了人口、消费、产业，这就使得周边区域很难从上海借势，近期上海又出台了更加务实的产业用地政策，无疑将使布局上海周边的产业新城和大盘面临更加严峻的挑战。
6、旅游地产：进入爆发增长，短时期内暂不具备成熟条件
近年来我国的旅游地产开始进入一个集中爆发式增长阶段，这一趋势在2011年限购以后更加明显，那些原本主攻一二线城市商品住宅市场的开发商们，在调控的倒逼下纷纷转投概念地产，旅游地产位列其一。其中原因当然和假日经济和旅游业的发展有关，但是更重要的原因在于：一方面，地方政府希望依托自然景观或者人工景点的开发，带动整个片区的跨越式发展；另一方面，企业通过旅游地产的名义拿地往往会取得一个相对低廉的价格。
然而，就目前旅游地产的发展形势来看，仍然面临难以在短时间内解决的诸多问题。，旅游地产不符合中国目前的国情。在带薪假期没有普及化的今天，国人主要的旅行时间仍然集中在五一、十一这样的国定假期，无法从时间上解决旅游过于集中的问题。这样的现状就造成了，目前市面上打着旅游地产的项目，解决的往往不是人们的旅游度假需求，风险投资的意味反而更加浓厚；第二，旅游地产目前并没有找到一种恰当的盈利模式。目前市场上大量案例已经证明，纯粹旅游项目开发仅凭门票和相关景区内商业消费收入，极难短期收回投资，甚至要想持续维持当期的收支平衡都是难事。
7、养老地产：绿城万科试水，销售不俗但仍面临诸多考验
人口的老龄化在我国已经成为共识，三种全会上国家也已经开始提出相关政策的制定，可以预见的是在未来几年中养老服务业无疑将面临广阔的发展前景。在这个背景下，诸多前瞻性的企业已经开始着手布局养老地产的版图，但是就目前的发展情况来看仍然处于探索和实践的阶段。
在2013年有两家企业在探索养老地产领域表现相对突出，一家是绿城，2013年以乌镇雅园全面试水养老地产，一期产品一经上市，还未大力推广就受到杭州、上海以及桐乡周边县市的大量拥趸，几天内销售一空。值得一提的是老年大学——颐乐学院的设置。绿城乌镇雅园的核心配置是耗资2.5亿的3.5万方的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模的“老年大学”。另一家是万科，在杭州余杭的大型住宅社区良渚文化村中推出了养老住宅系列随园嘉树，开盘当天即告售罄，项目成交均价在15000元/平方米，而所处余杭区目前均价仅为11000元/平方米。尽管从销售来看，项目应该算是取得了成功，但是如果从购买群体看，随园嘉树的客户年龄多集中在40-50岁之间，购房是为10-20年后养老提前做准备，养老地产中最核心的配套设施难以在销售后实现正常运转，从这个意义上来说，我们探索养老地产的道路依旧漫长
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