[摘要] 今年年初，广州、深圳等珠三角城市都出台了2013年房价年度调控目标，普遍提出新建商品住房价格涨幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，被视为与中央签下了“军令状”。佛山、珠海、中山等城市虽未公布目标，但仍强调会加强调控。
年初广深高调立下房价目标“军令状”
年末任务难完成祭短期调控“杀手锏”
行政手段越来越细，与十八届三中全会强调的建立房地产行业长效机制改革思路背道而驰
今年年初，广州、深圳等珠三角城市都出台了2013年房价年度调控目标，普遍提出新建商品住房价格涨幅要低于全市年度城市居民人均可支配收入实际增幅，被视为与中央签下了“军令状”。佛山、珠海、中山等城市虽未公布目标，但仍强调会加强调控。
一年即将过去，广深就像终场铃声即将响起却还未答完卷的考生，情急之下拿出了一些临时性策略，他们能顺利过关吗？无独有偶，11月22日至11月26日间，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、南京6个城市均出台了调控新规。他们的答题“策略”，在十八届三中全会强调建立房地产行业长效机制的背景下，显得矛盾重重。
广深房价调控“不可能完成的任务”？
完成年度房价调控目标，对于今年房地产市场火热了近一整年的广州而言，似乎已经是一个不可能完成的任务。但是，它似乎同时还是一个必须完成的任务。
今年年初，广州常务副市长陈如桂在新闻发布会上正式对外公布了广州市房价调控的目标，即房价涨幅不高于G D P增幅和城市居民人均可支配收入增幅。
11月底，陈如桂表示，目前广州全市十区二市房价均价为13100元/平方米，同比增长8%；如果只算十个区，均价是15200元/平方米，同比增长12.8%。“对比此前的数据可以看到房价调控成效显著。”按照今年前三季度广州GDP增速为12%测算，看起来广州似乎很有希望完成年度房价调控任务。
但按照国家统计局实时发布的70个城市房价变动情况显示，2013年10月份广州房价同比上涨20.7%，位居第三。按照中指研究院[微博]的统计来看，刚刚过去的2013年11月，广州市新建住宅价格指数为17871元/平方米，同比上涨了26.66%，两个数据都与调控目标相差更远。
同为一线城市的深圳也不好过，12月1日，深圳市规划国土委网站公布了深圳房地产11月成交数据，其中新建住房成交均价为21685元/平方米。虽然官方数据房价已连续下降5个月，不过这一价格对比1月份19694元/平方米的均价，上涨幅度已达到10.1%。
今年深圳房价调控目标是全市商品房房价涨幅应低于市民人均可支配收入增长。如参考2012年的深圳居民可支配收入实际增长速度为8.6%，如今距离年终政府“房价目标”的考核不到一个月时间，即使规土委公布的网签数据录得房价已连续5个月下降，但以11月21685元/平方米的均价，对比今年1月份19694元/平方米，上涨幅度已达到10.1%。压力略小于广州，但离目标仍有距离。
今年3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式发布，要求完善稳定房价工作责任制“制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标。”该通知中同时要求，“要建立健全稳定房价工作的考核问责制度。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”
在随后的3月26日、3月31日，广州、深圳先后公布了2013年房价调控目标，被认为是地方与中央签下了房价调控“军令状”，如今离期限仅剩一月，广深“压力山大”可想而知。相较而言，佛山、东莞、珠海、中山等城市都未在年初提出明确的调控目标。
【延伸阅读】
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重赏之下必有勇夫，任务重压之下往往会有灵光一现的招数。反应最快的深圳在今年10月11日出台了“深八条”，继续严格执行住房限购、限贷政策作为条主要核心内容出现。同时，“深八条”提出要抓紧研究调整第二套住房贷款的首付比例和利率。11月6日起，根据人民银行深圳市中心支行公告，贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。严控下似乎已有效果，深圳市规土委录得的实时网签数据显示，延续自7月份以来的连续下降趋势，11月全市新建住房均价为21685元/平方米，环比10月份的21740元/平方米小幅下降0.25%。今年深圳规土委统计的网签均价自今年6月份达到24128元/平方米，成为近三年的单月成交峰，从7月份开始则掉头向下，下滑趋势延续至今。
“深圳政府在力图冲刺房价控制目标。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析，目前一方面继续控制需求，依然严格限购，提高首付标准，另一方面是控制市场商品房供应结构，“在12月份政府预售可能不会批准高价楼盘，以此来拉动全年房价水平下跌”。在他看来，规土委网签数据的下降就是一个数字游戏，是对房价控制的结构性调整而已，目前连续下降可见行政手段的效果。
为了压低房价涨幅的数据，其实今年广州已经酝酿了不少办法。早在今年4月份，广州市国土房管局就下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，要求全面执行商品住宅预(销)售价格网上申报制度。原则上，旧盘的新货不能超过前一期的售价。
“实际上，更严厉的措施也早已经开始实行了。”广州一位业内人士告诉记者，以前限价也只限中心区和豪宅，而7月开始，连郊区的刚需盘都必须遵守指导价了，连南沙和花都这样的低价区域都逃不开，“双合同”更是从“增城特产”摇身变为广州特色。
记者了解到，目前广州市国土局对于房地产市场已经采取了限购、限贷、限售、限签、限价，可谓“五限”齐下，力压房价涨幅。
11月18日上午，国家统计局公布数据，2013年10月份广州房价同比上涨20.7%，位居所有监控城市的第三位，而20.7%的 涨幅也与年度调控目标相去甚远。当天下午，广州立马跟上北上深的步伐，出台楼市调控新政“穗六条”。“穗六条”中规定，将外地人在广州购房资格从原来的缴纳一年社保提高至三年，同时提高二套房首付至七成。另外更值得关注的是，第五条中写明“根据2013年本市房价控制目标，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。”
不少业内人士认为，广州这则条款明显就是为了完成年度房价调控目标而来。“当中特别要注意第五条，这是给开发商很明显的信号，引导开发企业理性定价，对预售价格也实行价格指导，可见这个政策是在向2013年房价的控制目标冲刺。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析。
广深出台短期调控政策几天后，从11月22日至11月26日，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙和南京6个城市出台了调控新规，纷纷祭出调高二套房首付比例的“高招”等。
短期策略饮鸩止渴，长效机制尚需时日
在地方政府连续出重手调控房价的同时，市场和购房者却有不同的感受。即使官方网签数据显示深圳房价已经连续5个月下降，仍有不少深圳购房者认为房价在节节上升。有购房者就表示，上月底开盘一新盘就已经比同片区内质素相当的楼盘贵了3000元/平方米。而二手房价上涨则感受更加直接，“6月份看的景田一套小户型还不到100万元，现在已经报价115万元以上了。”深圳市民胡小姐表示。而广州在越来越严厉的指导价政策下，“双合同”更是从“增城特产”摇身变为广州特色。
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁担忧，以年底的行政手段控制住房价的上涨，但预计到明年年初则将是价格的反弹，迎来阶段性房价调整上扬“预计到明年年中房价一路上涨，然后主管部门再严控房价。”
在不久前结束的十八届三中全会上，《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》公布，决定当中对与房地产行业长效机制相关的土地、金融和财税等方面的改革都进行了较为详细的部署。要求加快房地产税立法并适时推进改革、建立城乡统一的建设用地市场、允许民间资本设立中小型银行、推动股权融资等与房地产开发相关的长效机制。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强认为，地方政府的临时性调控措施，与三中全会精神有一定的矛盾，全会决定要市场化思维、市场化手段，调控楼市。而最近以来十多个城市陆续出台调控新政，比较明显的共性做法就是较多应用行政手段，比如高端楼盘发不发预售证，涨幅过大的楼盘不给备案，更改上市时间点等，这些肯定是不符合三中全会市场化改革思路。
但他认为地方政府这样做的必要性和客观基础在于，用这样办法来抑制房价，成交均价短期肯定会下降，满足了政府房价控制目标。“对于购房者来说可能也是好事，因为住房价格可能适度下调。”
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为，十八届三中全会后提出房地产调控长效机制，这与城市的房价调控目标并不矛盾。长效机制并非是一两天就要实现的，其核心是通过对供应和需求的调节，慢慢调整到更合理的供求结构。他预计3年能搭建起长效机制的框架，或许5年后才能见到的一定的成效。
广深调控路
● 广州“五限”之余又出新政
目标：房价涨幅不高于GDP增幅和城市居民人均可支配收入增幅。
努力：限购、限贷、限售、限签、限价，出台穗七条，规定外地人在广州购房资格从原来的缴纳一年社保提高至三年，提高二套房首付至七成等。
现状：根据国家统计局数据，2013年10月份广州房价同比上涨20.7%，按照中指研究院统计，11月广州市新建住宅价格指数为17871元/平方米，同比上涨了26.66%，按照广州阳光家缘数据显示，11月份广州一手住宅网签均价为11599元/平方米，同比去年11月下跌了8%
能否完成目标：主要看统计口径，能否做出合理数字。
● 深圳 广东率先提高二套房首付
目标：房价涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度。
努力：限购、限价，提高首付标准，在广东率先提高二套房首付至七成等。
现状：据深圳市规划国土委网站11月深圳房地产成交数据，新建住房成交均价为21685元/平方米。对比1月份月度19694元/平方米的均价，上涨幅度达10.1%。
能否完成目标：较困难。
珠三角房价“答卷”
● 佛山
佛山市住建管理局统计显示，10月一手住宅的成交均价为7932.5元/平方米，今年前三季度佛山新房成交价同比涨幅8.11%，即使以去年较严格的房价控制目标来衡量，也能合格。
● 东莞
根据东莞市统计局公布数据，2013年1至10月东莞市新建商品住宅销售均价为8693元/平方米，同比增长5.94%。东莞市住房和城乡建设局相关科室负责人表示，今年东莞新建商品住宅销售均价增长较为平稳，没有超过G D P目标，市场总体保持平稳健康发展态势。
● 中山
中山国土局统计数据显示，2013年10月中山楼市一手住宅均价为5692元/平方米，相比2012年一手住宅均价5235元/平方米上涨8.73%。如果以年初中山两会上提出的预期生产总值增长10%为参考，仍有余地。
● 珠海
由于网签系统不完善，目前珠海只有主城区纳入网签系统，而且无法查询具体房价。珠海市住房和城乡规划建设局相关负责人表示，珠海房价稳定，现仍按现行政策执行。根据中指研究院统计，2013年10月份珠海房价均价为12764元/平方米，相比2012年底上涨3.62%。
● 惠州
7月中旬惠州出台相关要求，让惠城区本年度新建住房均价控制在6725元/平方米以内，从此前11个月惠城区的住宅成交均价分析，这一调控目标已经基本实现。
专家访谈
广州市社科院研究员彭澎：
“目标完不成但可为长效机制铺好路”
南都：你怎么看待近期多个城市年底集中出台房价调控政策？
彭澎：长效机制不是一蹴而就的，出台之前有个空窗期，不能任由房价飞涨。这么多城市密集提出楼市新政，在很大程度上也是源于难以完成房价控制目标的压力。出个楼市新政，起码责任要小一些，毕竟该做的都做了。
以广州为例，外地买家社保年限延至三年且在近五年内有效，这应该是较大程度地限制了非户籍人口的购房意愿。但是，仅剩下的一个月均价下降也很难扭转广州年度房价控制目标难以实现的状况。
南都：你认为这种临时性政策是否与三中全会建立长效机制的要求相违背？
彭澎：穗六条中有一些措施如住宅地供应增加20%以上、加快中低价位商品房建设等较为中长期的措施，而且也是市场机制下的调控措施，并不一味是短期行为，包括限贷限购，短期内也看不出退出机制，那它就是一个中长期的调控行为。有些政策虽然是为了短期目的，但包括广州在内的各地调控措施已开始重视市场力量，部分政策可以考虑吸收进长效机制中，为房地产调控的长效机制出台做好了铺垫。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强：
“与市场化思维、市场化手段调控楼市相矛盾”
南都：你如何看待最近各个城市频出的调控新政？
陈国强：最近以来十多个城市陆续出台调控新政，比较明显的、共性的做法就是比较多地应用行政手段，比如高端楼盘发不发预售证、涨幅过大的楼盘不给备案、更改上市时间点等，这些政策、措施肯定不符合三中全会市场化改革思路。与三中全会决定要市场化思维、市场化手段调控楼市相矛盾。
南都：你认为这些新政出台的动机和效果是什么？
陈国强：这些临时性政策的必要性和客观基础在于用这样办法来抑制房价，成交均价短期肯定会下降，满足了政府房价控制目标。大方向上虽然和改革思路不相符，但针对不同主体，也可能带来一定合理结果，比如对于开发商来说，可能打乱了开发销售节奏，迫于资金压力可能调整价格，对于购房者来说可能就是好事，购房价格可能适度下调。
南都：完不成任务，对这些城市可能有什么影响？你觉得明年他们还能怎么做？
陈国强：首先，住建部对没有达到调控性目标的政府部门，是否有针对性的办法，有没有后续问责手段。目前看来还不确定。第二，对于既有的问责机制、考核指标合理不合理，也要提个问号。单纯拿房价上涨幅度作为地方政府基本考核指标是不是过于简单化？是否能增加一些其他内容、指标，比方说保障房计划落实情况，比如住宅用地年度计划完成情况，使得调控考核内容更丰富多元，目标设定更合理一些。
政府回应
东莞住建部门：
“前十月商品房均价增长未超警戒线”
根据年初出台的“国五条”以及落地政策，在房价调控方面，要求各地政府将房价增幅低于G D P增幅和城市居民人均可支配收入增幅。在东莞两会召开之前，东莞市政府秘书长邓浩全曾透露，今年《政府工作报告》定下的预期目标中，将生产总值(G D P)增速从去年的8%调低为7%。
前日，南都记者就此事采访了东莞市住房和城乡建设局相关科室负责人，对方表示，根据东莞市统计局公布数据，2013年1-10月东莞市新建商品住宅销售均价为8693元/平方米，同比增长5.94%(11月住宅销售数据尚未正式发布)未超警戒线。“今年东莞新建商品住宅销售均价有所增长，但整体而言增长较为平稳，没有超过G D P目标，市场总体保持平稳健康发展态势。”该人士说，为了促进房地产市场平稳健康发展，住建局相关部门认真贯彻落实国家调控政策，“具体措施包括强化商品房预售许可管理，优化房价备案制度，严格执行商品房销售明码标价规定，加强商品住房预售批后检查，规范商品房销售现场信息公示管理，妥善处理涉及房地产的投诉和纠纷，维护购房人合法权益等。”
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