[摘要] 记者发现，在新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。中指研究院的统计数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
进入9月，土地市场高潮迭起。不足半月时间，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，揽金近513亿元，将今年炙手可热的土地市场推向新的高潮。
《每日经济新闻》的记者发现，在新一轮地王潮涌现背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。中指研究院的统计数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。
一二线城市地王躁动
短短半月内，北京武汉等地接连诞生5宗地王，揽金达513亿元，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。
9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块，创下北京土地出让史上的地王纪录，揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后，市场目光聚焦转移向上海，随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上总价第2高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。
但地王潮并不局限在一线城市，杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高，标志着地王潮蔓延至2线城市。
在地王涌现的同时，地方政府赚得盘满钵满，《每日经济新闻》记者发现，一二线城市土地出让金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿，即便是南京前八月土地出让金的收入也达到505亿元。
主流房企回流
在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，新一轮地王潮涌现背后，是主流的房企加速回流一二线经济发达城市的表现，由于这些城市优质地块少，竞争非常激烈，容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。
世联地产统计数据也显示，今年上半年，包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线的城市仅为21%。
恒大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示，2012年恒大拿地结构中，一二线城市占比仅为13%，但截至今年上半年，该数据占比大幅提升至38%，鉴于恒大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地，该数据在下半年仍将提升。
“开发商在拿地思路上的改变，表明其清楚意识到，未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市，三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉《每日经济新闻》的记者。
“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发，项目原本计划分三期开发，但是在一期开盘后发现市场规模太小，供求关系极度严峻，怎么卖也消化不完，导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。
房企担忧政策转向
对众多房企而言，斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事，但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利的脱手，依然是未知数。
以融创拿下的北京农展馆地王为例，业内人士预计未来售价将超过15万元/平方米，甚至可能达到20万元/平方米，在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下，这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。
“房企敢于高价拿地王，是因为他们判断一二线经济发达城市的房价客观上还有一定上涨空间，这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的，即便遇到市场逆转，也只会难受一段时间，从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。
然而，记者发现，今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日，雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王，退地给政府。为此，雅戈尔损失定金4.84亿元，如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%，雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王同样面临被政府收回的命运。
地王带动京沪高端楼盘走俏 成交量阶段性井喷 经济参考报
房地产市场传统销售旺季“金九银十”来临。尽管调控政策仍在执行，但受8月以来“地王”频出影响，北京、上海等城市核心区域高端住宅走俏，市场成交量呈阶段性井喷之势。
中原地产市场研究部实时统计数据显示，9月上旬，北京单价超过5万元每平方米的住宅类物业签约套数为1635套，总面积达35.7万平方米，成交量创历史新高。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，近郊“地王”助推效应使得核心区豪宅购置需求提升。以北京为例，近期北京土地市场持续火热，夏家胡同、孙河、亦庄等多宗高溢价土地相继成交，区域楼面价屡创新高，北京优质宅地的稀缺致使土地成本居高不下，未来重点城区住宅高端化趋势将越发明显，进一步刺激了现有高端住宅的销售。
据亚豪机构数据显示，8月北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。任启鑫分析认为，“地王”现象的产生，对当前楼市释放房价上涨信号。高地价与合理利润率叠加，不难理解，未来“地王”地块打造出来的产品售价必然水涨船高，为北京高端住宅设定了房价上涨下限的标尺。随着城市边缘地带“地王”频出，核心城区在售高端项目价值洼地效应凸显，进一步推升高端客群的购房积极性。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者，近几个月来豪宅等高端市场成交明显火热。从楼市发展来看，影响高端市场发展的因素大部分都是促涨的，在供应量越来越少的情况下，核心区域的豪宅价格可能继续上升。
与北京市场类似，市场分析机构的统计数据显示，今年上半年，上海单套总价千万元以上豪宅的销售套数达1497套，较往年出现井喷 式 增 长 。 “同 比 去 年 涨 幅 超 过50%，创下历史新高。”机构价格中心分析员张瑜钦称。
张瑜钦告诉《经济参考报》记者，“根据以往4年的成交数据，上半年成交套数占全年成交总量不超过50%。由此可以预测，上海今年全年千万级以上豪宅的销售套数必将超过3000套，甚至有望冲破4000套大关”。
记者注意到，今年以来上海土地市场的火爆程度不亚于北京，甚至呈现“地王纪录逐月刷新”的局面。据不完全统计，5月9日，浦东新区上海世博会地区六幅地块共计拍出54.5亿元，楼板价达到40079元每平方米，刷新2012年以来上海楼板价纪录；6月27日，绿地集团、福建泰坤联合体以47 .21亿元竞得青浦区徐泾镇会展中心3地块，成为彼时总价地王；7月3日，万科以48.7亿元竞得浦东新区一宗地块，上海年内总价地王时隔7天再度刷新；9月初，新鸿基217.7亿元夺上海徐家汇地王，不但成为上海年内新的总价地王，也是截至目前的总价地王。
张瑜钦告诉记者，2013年上半年，包括豪宅产品在内的整个房地产市场，几乎一直处于量价齐升的火爆状态。
“2013年初，‘国五条’出台后，一部分购买者从二手房（房源、代理、租房）市场转向一手房市场，促进了豪宅市场新房成交量。”张瑜钦称，“此外，在投资需求强烈与投资渠道匮乏的大环境下，购买豪宅成为资产保值的一个重要手段。”他分析认为，2013年上半年豪宅市场呈现上扬态势，第三季度将成为豪宅市场的一个关键节点，假如能够延续上半年的火热势头，未来豪宅市场将有望全面复苏。
同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，国内外多因素导致通胀压力加大，这种预期下购房者投资豪宅进行保值增值的趋势很难改观。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
