[摘要] “单价地王”、“总价地王”……今年下半年来，直逼房价的土地价现象在国内各大城市同步上演，居高不下的土地价不仅深深刺痛着每一位潜在购房者的神经，也让社会各界对房价上涨预期感到不安。如何才能抑制高昂不下的房价？
（来源：腾讯网）“单价地王”、“总价地王”……今年下半年来，直逼房价的土地价现象在国内各大城市同步上演，居高不下的土地价不仅深深刺痛着每一位潜在购房者的神经，也让社会各界对房价上涨预期感到不安。如何才能抑制高昂不下的房价？近日，北京市国土资源局“首吃螃蟹”，推出“限房价竞地价”政策已付诸实施，这一备受关注的新政刚一出台，立即受到各界人士极大关注。专家对此指出，一直以来，作为价高者得“招拍挂”模式广受诟病，通过推行限房价、竞地价，可以有效地抑制高地价，平抑房价，可以视为未来房地产调控的一个重要手段。
北京土地出让首次限房价竞地
8月21日，北京国土资源局官网发布的一则土地出让信息，一则备案号为“京土整储挂（朝）［2013］070号”的土地出让公告显示，北京市出让朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地。公告要求，本次出让宗地中配建51500平方米建筑规模的“公共租赁住房”。此外，本次出让宗地中除“公共租赁住房”外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。这是中国各大“限房价竞地价”内容首次出现，这一土地公告信息，立即在国内房地产市场中引发轩然大波。
就一片质疑声中，北京市国土资源局不被所动，而是用事实证明，这一创造性的土地拍卖案例是可行的。截至9月3日1时，该地块已取得了网上第5次报价。报价起价从245000万元，已经上升到了250200万元。次报价是8月30日，而最后一次报价时间为9月2日。
推“竞地限房价”旨在让人买得起房子
（来源：腾讯网）国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春则表示，通过北京“限房价竞地价”举措，可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部也将总结、完善一些地方的经验，并出台规范性的文件。
如何才能让“限房价竞地价”政策一路走好？记者采访成都一些专家，他们普遍认为，企业的目标是实现利润化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。针对这类型地块，主管部门应该给予相应的优惠政策扶持，如减免税费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。另外，准购人群的范围，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基数较大，营销成本低，也会提高开发商对于该类地块的兴趣。对北京这次创举，成都绝大部分市民表示出了高度的肯定，他们认为，目前，房价上涨预期明显，“限房价竞地价”可能是遏制房价上涨最有力的法宝。
恒大40亿摘北京“限房价竞地价”地块
昨天，经过43轮的激烈竞价，恒大地产集团有限公司以40.4亿元的价格，摘得北京市朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，溢价率为64.9%。
作为北京今年出让的幅“限房价竞地价”地块，该地块为规划建筑面积超过29.4万平方米的大盘。根据挂牌文件要求，该宗地中需配建51500平方米建筑规模的“公共租赁住房”，而除“公共租赁住房”外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。
根据中原地产的测算，该地块折合楼面价为1.62万元/平方米。“按照销售限制价格2.2万元/平方米计算，开发商利润空间有限。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，尽管整个项目的利润空间微乎其微，但是作为恒大地产来北京的第二个项目而言，“试水”意义大于项目本身。
此前，恒大在北京摘得的幅位于昌平区沙河的地块，亦为包含公租房和园区安置房在内的保障房用地。
据链家地产统计，该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平方米。
实际上，该地块曾于去年12月26日挂牌，原计划挂牌竞价起始时间为2013年1月15日，但在今年1月11日国土部门一纸通知宣布暂停出让该地块。知情人士透露，暂停的原因主要是当时的土地市场比较冷清。
受到近期土地市场交易火热的影响，此番重新入市，该地块的挂牌起始价由22.78亿元抬升至24.5亿元。尽管如此，该地块仍吸引了8家开发商共同参与争夺，其中包括富力、葛洲坝、中海、中铁建、招商、住总等。
能否拉低区域房价 
或拉低区域房价
（来源：证券日报）根据出让资料显示，朝阳区豆各庄地块为二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地，建设用地面积11.80万平方米，建筑控制规模29.46万平方米，其中5.15万平方米用于公租房配建，建设完成后由政府回购，回购单价为9500元/平方米。
同时，该地块的招拍模式为“限房价、竞地价”，即在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。以豆各庄地块为例，该地块商品住房的销售限价为22000元/平方米，建筑面积则均不大于90平方米，单套商品住房总价控制在200万元以内。
对于“限房价、竞地价”的招拍模式，有业内人士表示，相比其他土地出让方式，这种出让方式，不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用。
据了解，目前豆各庄区域年代较新的二手房，算上税费的单价已经达到了3万元/平方米，2.2万元/平方米的价格势必对该区域的房价造成冲击。
而对于限价房能否起到真正抑制房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强表示，这要看此种土地出让方式能否成为一种常态。
“如果仅是个别地块采用这种出让方式，那么对于高房价的抑制没有作用。因为这类地块上的低房价毕竟只是小范围的，对整体市场环境的影响很小。但如果这类地块的出让方式能够形成规模、成为常态，在北京市场占据一定比例，那么这种方式必然能够有效抑制房价”，陈国强称。
张大伟则表示，北京未来的一些优质地块肯定还会拍出高价，但逐渐增加的“限房价、竞地价”地块和配备保障房的普通地块，将是后期土地市场的主角。
恒大称利润有保障
在豆各庄地块的拍卖现场，恒大、中海、中铁建、住总首开联合体、合景泰富、葛洲坝等9家房企展开激烈争夺，尤其是恒大和住总首开联合体，一直缠斗到最后一刻。最终经过43轮竞拍，恒大以40.4亿元配建5.15万平方米公租房摘得朝阳区豆各庄地块。
对此，中原地产研究部总监张大伟表示，除去5.15万平方米公租房面积，豆各庄地块余下24.31万平方米的限价房部分，需要承担的土地成本为39.37亿元，楼面价达1.62万元/平方米。按照销售限制价格2.2万/平方米计算，开发商利润空间有限。
而另一家参与现场竞拍的开发商代表则向记者透露，该地块的楼面价位1.68万元/平方米。
不过，恒大方面则表示，豆各庄地块除了公租房和限价房部分，还包括2500个车位、1.6万平方米的商业用地和3.8万平方米不限价的公寓，因此利润方面还是有保障的。
据了解，恒大地产对于进入北京市场渴望已久，公司高层在年初的2012年业绩发布会上曾表示，希望公司今年能在北京获取至少2宗地块。今年7月3日，恒大以37.6亿元拿下“限房价”的沙河地块后，其北京公司也火速成立。
而在恒大中期业绩会上，恒大地产首席执行官、副董事长夏海钧也表示，未来恒大地产将适度发力一线城市，主要在一、二线城市补充土地储备，力争做到一、二线城市与三线城市的布局保持平衡。
对于恒大在北京连续拿下两宗“限房价”地块的举动，有业内人士分析认为，“限房价”地块虽然利润不高，但未来的销售几乎不存在问题，同时恒大属于控制成本能力最强的房企，集团化采购保证公司能够获得较高的利润率。此外，用沙河及豆各庄地块也可以达到锻炼新团队的目的。
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