[摘要] 中房指数系统百城价格指数2013年上半年总结与下半年展望
中房指数系统百城价格指数2013年上半年总结与下半年展望
【报告要点】
2. 新房：上半年成交量为近四年同期，三线城市同比增幅最显著
4. 企业：品牌企业销售业绩企稳增长，加大在热点城市拿地力度
5. 展望：政策维稳，供应量加大背景下量价平稳上升，全年好于上年
【报告正文】
2013年上半年，主要城市新房和二手房价格继续上涨，但涨幅在“国五条”出台后持续收窄；新房成交量明显好于去年，但二季度受到抑制；热点城市土地市场持续火热，高地价、高溢价地块增多；品牌房企销售业绩增长显著，对市场预期向好、加大推盘。预计下半年，政策以稳为主，土地、房产税等长期制度建设可能落到实处，但内外环境制约调控进一步加码空间；市场方面，季节性供应高峰和企业加快推盘将促进下半年成交保持高位，但上行空间有限；供应加大使得房价涨幅渐趋平稳，但少数城市房价上涨预期依然强烈。
1. 价格：百城价格指数继续上涨，但二季度以来涨幅持续收窄
百城均价水平创新高，连续 13 个月环比上涨，涨幅自 4 月以来近 3 个月持续收窄。根据中房指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2012 年 6 月首次止跌后连续 13 个月环比上涨，2013 年上半年，百城住宅均价累计上涨 4.55%。4 月百城均价首次超过万元，达 10098 元/平方米，6 月继续涨至 10258 元/平方米。环比来看，3 月百城均价环比涨幅达到 2011年 2月以来的水平（1.06%） ，二季度起受国五条政策落地等影响，涨幅持续缩小，4-6月分别为 1.00%、0.81%和 0.77%。同比来看，上半年百城均价涨幅持续扩大，6 月达到 7.40%，为 2011年 10月以来值。
图：十大城市住宅均价及环比变化
十大城市住宅均价达到历史新高，连续 6个月环比涨幅超过 1%，5-6月涨幅收窄。十大城市住宅均价变化趋势与百城整体一致，自 2012年 6月起连续 13个月上涨。其中 2013年 1月环比上涨1.61%，之后涨幅有所收窄，但始终在 1%以上。6 月均价达到历史新高 17376 元/平方米，环比、同比分别为 1.01%和 9.93%。具体来看，上半年十大城市价格均连续上涨，一线城市上涨最显著。
从不同城市上半年月均环比涨幅来看，广州、北京分别为 2.38%、2.11%，深圳为 1.95%；南京、成都在 1%-1.5%之间；其他城市均不超过 1%。
【延伸阅读】
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2. 成交：上半年成交量为近四年同期，三线城市同比增幅最为显著
图：2010年至今50个代表城市月度成交量走势
上半年成交量为近四年同期，“国五条”对市场影响明显小于 2010 年的“国十条”。初步统计数据显示，2013 年上半年，50 个代表城市住宅月均成交 2516 万平方米，与 2010-2012 年同期相比增幅均超过 35%，处于近四年同期水平。具体来看，1-2月，市场淡季不淡，3月在“国五条”细则预期和推盘量加大、季节性回升等多重因素的带动下，需求集中释放，代表城市成交量达到 2010年调控以来单月水平，为 3122万平方米；受新政落地影响，二季度成交量高位持续回落但降幅逐步收窄，6 月，50 个代表城市住宅成交量与上月基本持平，约为 2500 万平方米，相比 3 月高点回落 20%，同比小幅下降 5%，但较去年月均水平仍高出 8%。
与 2010 年国十条相比，此次“国五条”对市场影响较小，政策出台后一个季度之内代表城市成交量较出台当月（3 月）下降 17%，明显小于“国十条”之后的降幅（42%）。
图：2013年上半年代表城市成交量同比增速
各类城市成交量均好于去年同期，三线城市平均增幅。分城市梯队来看，上半年，一线城市成交量同比增长 38%，上海增速，超过 50%；二线代表城市受温州、大连等城市成交量显著回升带动，同比增长 33%，仅唐山同比降幅超过 25%；三线代表城市同比增幅最为显著，达 48%。三线城市同比增幅，一方面源于其短期内受调控政策影响较小，另一方面则源于上年同期基数相对较低。
3. 土地：楼面地价、溢价率增长显著，热点城市地王再现
图：2009年至今 300个城市各类用地楼面均价及平均溢价率
各类用地楼面均价同比大幅上涨，溢价率稳步上行。2013 年上半年， 300 个城市各类用地楼面均价为 1079元/平方米，同比上涨 37.0%，其中住宅、商办用地的楼面均价分别为 1469元/平方米和 1490元/平方米。溢价率方面，上半年 300个城市各类用地平均溢价率为 14.5%，较去年同期提高了 10.2个百分点，其中，住宅用地溢价率为 17.5%，商办用地溢价率为 13.0%。
图：2012年与 2013年上半年 300个城市各类用地推出和成交面积
上半年各类土地推出量和成交量同比均为增长。2013 年上半年， 300 个城市共推出 7.7亿平方米，较去年同期增长 13.0%，其中住宅用地推出 2.7亿平方米，较去年同期增长 26.8%；商办用地推出 1.1 亿万平方米，较去年同期增长 28.7%。成交方面， 300个城市共成交 6.2 亿平方米，同比增长 10.7%，其中住宅成交 2.1亿平方米，较去年同期增长 33.4%；商办用地成交 9028万平方米，较去年同期增长 26.9%。
表：2013年上半年住宅用地楼面地价前十名（剔除配建保障房后）
热点城市土地市场热度持续升温，高楼面价、高溢价地块频现加大房价上涨预期。2013 年以来，由于房企资金充裕且库存下降使得房企购地意愿强烈，尽管“国五条”细则落地，但由于房企对市场预期较为乐观，拿地积极，部分优质地块竞争激烈，普遍高溢价率成交且配建保障房。从住宅用地楼面地价前十名地块来看，剔除保障房后的楼面地价均超过 2万元/平方米，且溢价率普遍超过 45%。十大单价地王分布在一线城市北京、广州和 1.5线的杭州、苏州，其中今年房价涨幅较大的广州和北京几近包揽前十名，分别有 4宗和 5宗地块入围。从单个地块来看，广州海珠区南洲路地块剔除保障房后价格超过 3万元/平方米，楼面地价甚至已经超过同期周边房价；由于土地价格最终会传导至房价，高楼面价、高溢价率地块频现进一步加大房价上涨预期。
4. 企业：品牌企业销售业绩企稳增长，加大在热点城市拿地力度
图：2010年至今 40个代表城市商品住宅销售额与 10家企业月度销售情况
代表企业销售业绩企稳增长，普遍完成全年目标四成以上。上半年，受市场旺盛需求支撑，十家代表企业销售业绩企稳增长，明显好于上年同期，继 2012 年 5 月后，今年 5 月再度出现有 4 家房企（万科、中海、保利、恒大）销售金额均超过 90亿元的良好表现。从业绩完成率来看，品牌房企普遍完成全年目标 4 成以上。房企销售业绩先行市场回暖以及在近期企业推盘力度不断加大的带动下，预计接下来重点城市住宅成交量也将有所回暖。
品牌房企加大在热点城市拿地力度。在充裕资金的支撑下，品牌房企继续加大在热点城市拿地的力度，有如在确立二三线城市目标以来重归一线城市拍得住宅地块的龙头企业恒大地产， 以 23.09亿元配建 5.24万平方米保障房竞得白云配件厂地块，剔除保障房楼面均价近 2.5万元/平方米；也有狂掷百亿元频繁在一线城市溢价圈地的新锐势力佳兆业，尤其 5 月至今佳兆业多次在一线城市高价拿地，其中不乏广州白云楼面单价地王。从企业角度来看，高价拿地多出于长远战略布局考虑，尤其是一线城市的土地供应较少，去化率很快，相应的系统性风险较小，土地的稀缺性以及高附加值使得企业拿地竞争异常激烈，加上近年来融资成本的不断降低，房企资金充足，在调控政策不断升级的背景下，抢先争夺优质资源，才能使企业未来立于不败之地。
5. 展望：政策维稳，供应量加大背景下量价平稳上升，全年好于上年
政策方面，多重因素作用下，下半年调控力度将以稳为主，房产税、土地制度等长效机制可能落实。房价上涨压力决定下半年调控力度不会放松，但国内外宏观环境的不确定性使得政策进一步加码可能性不大。从调控的历史经验来看，类似于限购的行政手段是对市场影响最为迅速、效果也最为明显的措施。在当前一二线城市市场大多仍继续呈现较高热度的情况下，各地政府还面临着年度房价控制目标的压力，放松行政手段调控暂无可能。从宏观环境来看，美国 QE3即将退出，与欧美国家的反倾销贸易战等带来热钱撤资和进出口形势继续恶化，多项指标显示当前国内经济形势持续疲弱， “钱荒“导致银行间资金流动性趋紧，而房地产作为国民经济的重要支柱在这一时刻更不能乱。需要注意到是，作为长效机制的重要组成部分，房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略落实、土地制度改革等一系列配套制度将可能在下半年逐步落实。
市场方面，供应量加大背景下，市场量价平稳增长，热点城市价格上涨压力难以逆转。 “国五条”出台对市场短期起到抑制作用，上半年尤其是二季度主要城市新房、二手房成交量明显下行，价格快速上涨势头放缓， 但近期多个热点城市爆出新地王，房价上涨预期依然强烈。 历史数据显示，上下半年市场供应量普遍呈现四六开比例，预计随着下半年企业季节性推盘高峰到来，主要城市成交量将逐渐恢复，但恢复力度有限，多数城市房价依然坚挺，虽然涨幅收窄，仍保持上涨势头。全年来看，房地产市场总体好于去年，房价涨幅保持平稳。但是由于一线和部分二线热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，需求仍在观望增长，而新增供应却难以及时填补缺口，供需矛盾依然突出，同时“地王”频现，高溢价成交的土地成本很大程度上会转移至今后的房价，房价上行压力依然突出。
资金面趋紧形势下，土地市场将有所降温，企业将加快推盘回笼资金。2013 年以来，房企业绩表现良好、资金充裕且库存下降，对未来市场预期看好，导致房企购地补仓意愿强烈，尽管“国五条”细则落地，但仍在一线及部分热点二线城市积极竞价优质地块，普遍高溢价成交，推高土地市场热度。但当前国内外资本市场不容乐观，国内资金流动性趋紧、海外融资通道受挤压，下半年企业将面临一定资金压力，尤其是一些融资渠道单一的中小型房地产企业。随着季节性推盘高峰和回笼资金需要，下半年企业将加大推盘力度、促进销售、尽快回笼资金，而受资金紧张所限，拿地热度将有所降温。
本报告所提及的数据如下，详情请查询//fdc.soufun.com或致电400-630-1230，010-56319253：
2010年以来百城住宅均价和十大城市住宅均价
2010年以来50个代表城市商品住宅月度销售面积
2009年以来300个城市住宅和商办用地月度楼面均价和溢价率
2012年和2013年上半年300个城市各类用地推出和成交面积
2013年上半年住宅用地剔除保障房楼面地价前十名
2010年以来10家代表企业月度销售额
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