[摘要] 什么叫房奴，就是贷款不离口，还债不离手。对于很多上班族来说，一个重大的心愿就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
什么叫房奴，就是贷款不离口，还债不离手。对于很多上班族来说，一个重大的心愿就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。比如选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
少还十几万利息
成了提前还贷的动力
去年9月，翟俊在城西购买了人生的套房子。当时的情况很急，因为银行八五折的利率优惠随时都有可能结束。为了赶上优惠，翟俊在之后的半个月中，马不停蹄地跑房产公司，去市民中心做房产证明，又到银行提交各种资料，终于将房贷办下来了。在办完各种手续的那一天，翟俊觉得很累，未来，他身上的担子将更重。不过，想想未来的家，他还是开心得一晚上没睡好觉。
翟俊购买的房子总值98万元，其中贷款68万元。为了减少生活压力，翟俊选择了等额本息的贷款方式（每个月还款数额相同），还贷30年，月供3889.81元。在未来的30年中，翟俊一共要还银行1400332.55元，其中利息高达720332.55元。面对数额庞大的利息，翟俊心中百感交集。
妻子曾跟翟俊谈起过提前还款的事情，不过翟俊总是觉得没有这个必要。“提前还5万元，每个月实际上就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。再说了，我听别人都说有房贷之后再贷款就不容易了，手头有钱还不如留着，万一没钱也不用求人。”
翟俊的说法听起来很有道理，对此，妻子也没有再说什么。只不过，有一天翟俊算了一笔账，彻底改变了他的想法。原来，翟俊只知道提前部分还贷，以后每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。
面对足足差了12万元的利息，翟俊坐不住了，提前还贷成了他心中的另外一个目标。
同样还5万
利息总额差近12万
目前，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以翟俊的房贷为例。按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，如果明年2月提前还贷5万元（按照银行规定，1年之后可以提前还贷），采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。通过这种方式，每个月减少300元，对翟俊来说，意义并不大。但如果采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息却相差甚多。按照翟俊原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省168232元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
当然，利息的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。
对于职场人士来说，很多人都已经习惯了每个月的还贷压力。相对来说，月供不变，减少年限的方式比较适合，也能够少交较多的利息。
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公积金可以冲抵房贷
除了提前还贷外，还可以通过公积金冲抵房贷的方式来减少月供。不过，根据规定，公积金需要交满1年，像翟俊就是如此。翟俊从今年1月开始有公积金，数额不多，两夫妻加起来一共800多元。在交满1年之后，这笔钱就可以用来冲抵房贷，将每个月的月供减少到3000元。
一家国有银行的工作人员告诉记者，按照目前的规定，如果贷款的时候办理的是纯商业贷款，就只能一直这么持续下去，不能转变成公积金贷款或者组合贷款。所以对于很多有公积金的人来说，可以在满1年之后，每个月用公积金来冲抵月供。
各家银行还贷方式不同
目前，各家银行对提前还贷都有一定要求，部分银行要求满了一定时间后才能提前还款，比如说1年或者3年。而对于还款的数额也有要求，比如3万元或者5万元。
还有一些银行要求次还款必须采用减少月供，期限不变的方式。翟俊的房贷就是如此。在与为他办理房贷的工作人员询问之后，翟俊了解到，他的笔房贷必须在正常还款满1年之后，3万元，同时必须采用减少月供的方式，还款前还需要提前1个月预约。次还款半年之后，翟俊才可以采用缩短还款年限的方法。
对此，翟俊颇有微词，“明显，按照他们规定的方式，次还款减少的利息少，银行就是想赚我们的钱。等还了3万元之后，我都不知道什么时候才能再攒3万元，不过也没有办法，当初买房子的时候，就是指定这家银行办房贷，都没的选择。以后除了生活的钱之外，只要满3万元我就提前还款。利息少付一点是一点。”
提前还贷并不适合所有家庭
目前，提前还款还掉的都是本金，像翟俊提前还5万元，那么他的本金就从68万元下降到63万元，最主要的用处是减少利息。如果家中有闲钱，拿去还房贷总归能减少利息，但并非所有家庭都适合提前还款。
◆纯公积金贷款和7折利率优惠的家庭：使用纯公积金贷款的家庭由于本身利率较低，完全可以用购买理财产品的方式来抵消利息支出。目前，5年以上公积金贷款的利率为4.50%。这个利率相当低，在市场上，多种投资方式的都比它高。建议保留手中的现金，做一些理财投资，赚到的钱要比付出的利息多。此外，如果有7折的利率优惠，目前是4.585%，和公积金相似，也没有必要提前还款。
◆等额本息还款过半：按照等额本息还款方式，尽管每个月还款的金额相同，但实际上其中还的主要是利息。翟俊3890元的月供中，几年中每个月利息都在3150元左右，而本金只有740元左右。直到17年之后，月供中的本金和利息才相差无几，那时候，绝大多数利息已经还了银行，以后还的就主要是本金了，这个时候再还能省下的利息就不多了。比如翟俊在2027年（15年之后）选择还款5万元，即便使用缩短年限的方式，所能省下的利息也仅仅58993元。而这个时候，他已经还掉了491939元的利息，占利息总额的68%左右。
◆有投资项目或者用钱打算：相对来说，目前市场上的资金还是比较紧张的，也就是说想贷款的话并不容易。如果有好的投资项目，还是把钱花在项目上，因为想通过项目贷款的话并不容易。另外，如果家庭有花钱的打算，比如装修、买车等等，也不宜提前还贷。
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