[摘要] 东方证券在首开股份第三季度研报中指出，目前公司仍处于消化毛利率下降以及投资收益锐减造成的负面影响之中，整体来看，公司未来净利增速大幅回落将是大概率事件。
东方证券在首开股份第三季度研报中指出，目前公司仍处于消化毛利率下降以及投资锐减造成的负面影响之中，整体来看，公司未来净利增速大幅回落将是大概率事件。
《每日经济新闻》记者调查发现，民营地产商此前遭遇资金紧张，已开始蔓延到地方国企。“首开只是一面镜子，目前很多国企房地产商正面临资金紧张与拿地困境。”北京美联物业高级经理张磊告诉《每日经济新闻》记者。
大量使用信托贷款
2009年以前，地方国企通常能享受银行信贷上的诸多扶持，如今，地方国企也步民营房地产公司的后尘，大量信托融资开发。首开股份便是其中之一。
截至2011年末，首开股份信托融资规模不少于54.74亿。其中，仅通过吉林信托融资就达到30亿元，且有25亿元需在今年1月到期支付。其余的信托融资，最晚在明年8月到期。
今年一季度，在部分信托贷款到期后，首开股份偿还了数十亿元的借款，但整体负债仍不容乐观。
一季度，首开股份资产负债率为79.44%，净资产负债率为120.9%。公司因向北京市国资经营管理中心取得10亿元的委托贷款，使得短期借款较年初暴涨510.7%。
同为国企的中华企业同样大量依赖信托借款。《每日经济新闻》记者初步统计，2011年底，中华企业的信托债务余额为53亿元，占总债务的比例近30%，两项指标在45家已公布信托债务账目的上市房企中均排名第三。
据了解，中华企业在2010年通过信托密集融资，总计8笔，募集资金34亿元，平均信托率达到9.3%，期限在1~2年。
其中，公司于2010年6月1日发行“中华企业古北集团股权受益权投资信托”，募资3.5亿元，期限两年；紧接着8月6日又发行“中华企业古北集团股权受益权投资信托（二）”，募资4.2亿元，期限1.5年，平台均为上海国际信托。此后，该公司又连续通过新华信托、昆仑信托、中海信托、五矿信托、中诚信托、爱建信托等融资。
首开股份三季报的资产负债率为82.06%；中华企业的资产负债率为76.57%。
地方国企竞争力趋弱
在融资难的现状下，地方国企拿地不具备优势。
房地产专家陈晟表示，地方房地产国企融资没有优惠条件，不像央企那样有一定的授信额度银行体系，甚至与民营房地产公司相比也没有优势。
由于没有金融扶持，加上决策机制不如民企灵活，地方国企的竞争力自然受到影响。举个例子，在国企拿地过程中，金额通常是有上限的，超过上限，国企会选择退出。虽然地方性房地产国企在承担政府职能，如保障性住房方面有一定优势，但如果机制不改变，战略目标不明确，确实有萎缩的趋势。
中原地产刘渊认为，融资和拿地是相辅相成的。能融到更多资金的房企，在房地产投资方面就比较活跃。
全经联研究院副院长陈宝存表示，拿地一是看资金实力，二是考核综合实力。一般性的地方国企，融资成本高，管理成本高，在未来的房地产竞争中，不具备任何优势。
中房信分析师薛建雄表示，国企传统的模式与思维决定了竞争力。2009年至2010年，大量的民营地产公司大举扩张，但在2010年底宏观调控出台后，扩张就逐渐停止。而许多国企恰在调控期内开始扩张，但扩张之后，房价并没有大幅度上涨，导致这些国企出现资金困难。
房产信托融资难度加大 如何玩转融资渠道成必修课
当银行信贷之门紧缩，房产商如何玩转融资渠道就成了一门不得不掌握的必修课。
此前轰轰烈烈的房地产信托，在龙年伊始依然是香饽饽，至少，对于求资若渴的房企确实如此。
审批放缓
一月份房地产信托市场在节日因素影响下并不出彩。根据用益财富提供的数据显示，1月周，房地产信托发行5款，发行规模为8亿元。第二周发行8款，发行规模20.2亿元。第三周由于春节因素，房地产信托仅发行1款，规模达到6亿元。
高通智库分析师认为，由于房地产信托发行规模相对于其他投资领域要高，因此房地产信托发行中的比重依旧超过了40%。1月中的前两周，房地产发行规模占比分别为46%、43.9%，最后一周竟然达到了56.55%。
但整体而言，房地产信托的走势较为低沉。由于发行数量的骤然降低，坊间有传闻称，如今信托已经停止报批。但银监会一位负责人辟谣称，房地产信托仍在批示，只是放缓了审批节奏。他指出，信托行业监管已相当严格，对地产信托项目采取层层审批，采取总量控制，因此节奏必然放缓。
作用弱化
根据信托行业的内部人士称，提高风险防范的警觉已经成为全行业的共识，特别是针对房地产信托类产品。他表示，目前监管层主张将信托的自有资金与委托分开，对于一些风险防范不严格、违规的机构，将叫停其委托资格，让别的机构管理其委托产品。
这是否意味着开发商寻求信托融资的道路将愈发艰难？
分析人士认为，信托融资对于房企而言，本就是“条件局限性选择”，大企业走银行信贷融资，中小企业则需要想想其他融资手段，信托也好、私募基金也好，能拿到钱的，至少能让经营流转不断档。
上述言论并非妄言。据用益信托工作室以及中国信托业协会的数据模拟推测，2012年-2013年房地产信托分别到期2200亿及2800亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿元。2012年开始将是房地产集合类信托偿付高峰，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元，总还款额分别约2500亿和3100亿元。分季度看，第三季度房地产业集合类信托融资将到期约1000亿元的规模，其他季度单季度也在350亿-500亿元左右，3月是小高峰（到期约220亿元），7 月起是到期大高峰（每月均在300亿元以上）。
而房地产信托主要是集合类信托，存量规模约7000亿：按资金来源分类，信托可以分为集合类及单一类产品，新增房地产信托中，主要是集合类产品，2011年1到11月房地产集合信托新增约2783 亿元。截至三季度末存量房地产业投向信托规模达到6798亿元。
分析人士表示，由于年内仍将处于楼市调控主要体现期，因此在销售不利因素的影响下，房地产企业缺资状况仍将普遍存在。而年内信托风险防范的普遍升级，或将让房地产信托的“美好岁月”一去不返，房地产信托产品对于房企融资的作用将逐渐弱化。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
