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温州人澳大利亚墨尔本"炒楼花" 投资需警惕风险

青年时报   2012-11-07 07:45

[摘要] 近日,一场澳大利亚房产投资推介会在杭州黄龙饭店举行,推介会吸引了数十名购房者到现场咨询。在与主办方及到场购房者交流后,记者了解到,目前,浙商尤其是温州商人投资澳大利亚房产已经形成一股不小的风潮,而纯投资的炒房客几乎都集中在墨尔本,以炒楼花的形式获取收益,其中,一名温州人已在当地投资了25套房产。

近日,一场澳大利亚房产投资推介会在杭州黄龙饭店举行,推介会吸引了数十名购房者到现场咨询。在与主办方及到场购房者交流后,记者了解到,目前,浙商尤其是温州商人投资澳大利亚房产已经形成一股不小的风潮,而纯投资的炒房客几乎都集中在墨尔本,以炒楼花的形式获取,其中,一名温州人已在当地投资了25套房产。

墨尔本炒楼花中国人 半数来自温州

据这次推介会的主办方的海外置业顾问小赵介绍,亲临现场的绝大部分为杭州本地一些有移民意向的市民,但是也有来自温州的投资客。

记者以投资房产为名现场咨询,小赵称目前澳大利亚城市中,最吸引人的有悉尼、墨尔本和布里斯班三个城市,在悉尼和布里斯班购房的一般为移民兼投资的需要,而纯投资的几乎都集中在墨尔本,有不少国内的人在该城市“炒楼花”,温州人占了大约一半。“有一个温州的客户通过我们在墨尔本炒了好几年的楼花,大概有25套左右,他不少朋友也开始限着他炒。”小赵称。

炒楼花,这种房产投机现场在几年前,曾经在温州的房地产行业内盛行过,甚至有的开发商在拿地的第二周就开始销售“楼花”,也就是房号,而规划、施工图、楼盘定位等均没有敲定。最近几年,随着房地产管理的规范,“炒楼花”的现象在浙江大中城市几乎绝迹。小赵称“炒楼花”在墨尔本死灰复燃,是否属实呢?

记者在推介会现场和一位来自温州的陈先生进行了交流,他工作之余的兴趣是房产的投资,陈先生透露,他一个朋友近几年开始在澳大利亚投资房产,赚了不少钱,而他在国内投资的房产利润越来越小,最近两年反而被套牢。所以他从去年上半年就开始出售在杭州和上海等地的多处房产,这次是和朋友一起来考察墨尔本炒楼花的利益空间。

一位在温州有项目的房地产公司负责人向记者透露,最近两年,在温州确实存在一部分人在澳大利亚墨尔本炒楼花,他们一般抱团作战,还出现了“打包”(由一人承购,再分售给亲友)的新现象,其实就是另一种形式的团购。

另有媒体指出,按我国外汇管理局规定,中国居民每人每年换汇额度5万美元,且个人不允许境外直接投资。而温州金融改革后,允许个人境外直接投资,这也是导致温州人国外炒房的一个客观原因。

炒楼花实质为钻墨尔本政策漏洞

为什么以温州为代表的海外房产投资客偏偏钟爱墨尔本,而澳大利亚的其他城市却见不到有人“炒楼花”呢?

据了解,澳大利亚各州的房产可以对外国人销售,在澳大利亚房屋买卖中,印花税是一个数额较大的税种,各个区域收取的比例不同,少部分区域的部分产品甚至不收取印花税,而墨尔本是印花税比例的城市,大约占总房款的5.2%。印花税的收取时间为交房时,如果在房子未开工前就购买则几乎不需要支付高额的印花税。

“有些人在房子还没有开工时就购买,不需要缴纳印花税,等到了交房时再出售给新的买家,剩下的印花税由买家支付。”投资澳大利亚的置业顾问小赵称,“除了印花税,还有银行利息以及房产的获利,大约有200%的。”

小赵解释说,澳大利亚商品房成交时,先缴纳10%左右的首付款,而且交给第三方监管的账户,购房者和开发商均不能使用这笔钱,首付款产生的利息,开发商将付给购房者。小赵还强调最近几年内,墨尔本房产增值大约在7%左右,这也成为炒楼花的获利。

以一套价值100万澳元的房子为例,楼盘开工到交付2年时间的前提下,为记者列下了获利的细致情况:首期投入10%的首付款,大约为10万澳元,交付时,开发商需支付两年的利息约为1万澳元,转卖的印花税大约5万澳元,2年房屋大约为14万澳元,总获利约为20万澳元。

小赵介绍,墨尔本的房子享受一次免费更名的机会,所以在交易给下一家时并不会产生费用,房子增值会缴纳一笔不菲的增值税,但是可以用生活开销税费来充抵,一般超过2年后几乎不需要额外支付增值税。

在炒楼花的过程中,有一个至关重要的点是有下家接手,如何能保证有下家接手呢?

小赵称购买环节和出售环节都由中介公司代理,而且澳大利亚规定对外国人出售的房产数量不能超过总房源的30%,而且外国人在澳大利亚购房不能购买二手房,只能购买新房,中介公司手里有很多需求资源,都是需要买房子的新移民。

小赵并不否认少数房子不容易出手。“即使没有卖出去,也可以持有并租赁,一套100万澳币的房子每年持有花费和租金大约持平,这时候可以靠增值赚钱。”

一位在墨尔本炒楼花的温州购房者也透露,在澳大利亚每个州实行的政策相差很大,墨尔本有着自己的特点,以温州人为代表的国内投资客就是瞅准了其政策的“漏洞”,炒楼花的实质是在赚取“印花税”的差额。

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