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现下情况如果有100万 买房还是买房产信托?

解放牛网   2012-07-29 08:31

[摘要] 伴随着两次降息和楼市成交回暖,房地产的投资属性似乎再次引起市场的关注。不少新盘项目悄然收窄了打折优惠幅度,房产股在羸弱的A股市场却呈现相对的高位强势,无论买房还是炒股,此时入场是否会被套牢,让手头有些闲钱的投资者百般纠结。

伴随着两次降息和楼市成交回暖,房地产的投资属性似乎再次引起市场的关注。不少新盘项目悄然收窄了打折优惠幅度,房产股在羸弱的A股市场却呈现相对的高位强势,无论买房还是炒股,此时入场是否会被套牢,让手头有些闲钱的投资者百般纠结。然而就在最近,“房地产信托”这个听上去非常专业的投资方式却开始频频通过推销电话、短信“小广告”与普通市民“亲密接触”起来。

推销卖房、推销各类投资理财产品的“骚扰电话”和“垃圾短信”大家没少遇到过,最近房产信托似乎又跟着在起哄。“您好,我公司新近推出一款房地产集合资金信托计划,100万元起,预期年化率为12.5%……”这两天,市民杨先生频繁收到类似的短信和推销电话。在他看来,自己虽在股票、基金等理财投资方面有过实战经验,但对信托却几乎是个门外汉。“信托还真不太懂,而且在我的印象中,信托对资金门槛的要求很高,现在如此热情地招徕个人投资总觉得不靠谱。”不过杨先生也坦言,随着两次降息,目前其作为投资主力的银行短期理财产品和货币基金的率已有所下降,年化回落到5%-8%,而房地产信托普遍超过10%的年化,确实有一定的吸引力。

与杨先生相比,最近正在考虑是否出手买房的叶先生更是纠结了。“有个朋友所在的房产公司最近发了一个针对内部员工的项目贷款集合资金信托产品,认购门槛只要30万元,18个月年化根据认购金额分三档,承诺10.5%以上。”按照叶先生朋友的意思,可以两人合伙出资以100万元认购获取更高。“本来我手头有60多万元准备做首付再买套房的,但算下来短期内的投资确实远远达不到10%的年化。”但他的朋友也坦言,目前公司的资金有些吃紧,这让叶先生不得不认真考虑投资风险。

一方面是对信托操作认识的不够,而另一方面,信托产品信息的透明度和有效性还存在问号。记者在平安信托的官方网页上看到,其页面上共介绍了3款房地产投资类信托产品,并可进行网上预约。而记者按照主页的客服电话致电客户经理,得到的信息则是目前的产品已满额,本周起有一款新的房地产信托产品入市,投资门槛为300万元。客户经理所说的产品并未出现在网页介绍上。

此外,记者还查阅了部分第三方机构发布的信托产品查询系统,在这些系统中可以发现,7月以来房地产信托发行似有加速之势。以和讯网的汇总信息,仅7月9日这天就同时有国元信托、中融信托等四家机构发行了房产项目集合资金信托计划,紧随其后的7月10日也有3个产品发行。虽然发行规模和产品期限差距很大,但房地产信托投资门槛多设在100万元,预期年率大多在10%以上。

机构研究报告统计显示,今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元,7月起至9月是兑付的高峰,平均每月在300亿元以上,总还款额约2500亿元。在楼市调控未见松绑,无法通过快速去化库存回笼资金的情况下,不能排除部分房地产企业对短期资金“救急”的渴求。

信托业界人士表示,简单来讲,房产信托是指投资者基于对信托公司的信任,将钱交给信托公司投资房地产项目。从目前情况看,除个案外,信托的率和风险控制性总体较好,但相对其他理财产品还存在门槛高、时间长、流动性差的缺点。在多如牛毛的房地产信托产品中,低认购门槛(100万元以下)的产品往往会被“秒杀”抢购,除通过信托网站等信息渠道关注产品信息外,目前部分第三方中介机构也针对个人用户提供预约认购服务,但相应要收取一定的费用。在挑选产品时,不是门槛越低、周期越短、承诺的预期年化率越高就一定是好产品,投资者一定要提前做好功课,对项目、投资方式、类型等全面进行了解,尽可能避免投资风险。

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对于那些被限购令禁止买房的人,如果仍想从房产市场中获得投资,那么投资房产信托不失为一条渠道。

以目前上海实施的限购细则来看,有两类人群购房时最容易被限购:一类是家庭成员(父母、配偶或子女)名下持有多套房产的;另一类是非本地户籍的常住人口,往往是因为未政策缴纳个税、社保或是在本市有过置业经历。在二手房市场,以各种手段规避限购继续购房的情形的确存在,但是并不普遍,因为这些打插边球的做法均多数属于违规行为,或多或少都蕴含着产权纠纷,并且不完全受法律保护。

常见的规避限购手段,是以他人名义购房、公司法人购房、或者假离婚后购房。这三种途径为主,其中以他人名义购房的情形较多,后两者较少。汉宇地产市场研究部认为,以他人名义购房,实际出资购房人一般只能选择家庭成员以外的亲朋好友,产权证上是无法登记家庭成员名字的,虽然有些会作财产公证,但房产的处置权最终是以产证上的登记人为主。代替购房的人不管是普通家庭,还是高端客户,通过信贷渠道购房都是必须途径,占比要超过90%以上。非信贷渠道,比如一次性付款,分期付款,这类情形较少。对于普通家庭来说,不贷款一般是无法足额支付房款的。对于富裕家庭来说,贷款购房的融资成本相对较低,比较划算,所以即使有能力支付,一般也会贷款购房。

在“补个税”、“补社保”方式被叫停后,当前主管部门对房产中介机构和新盘都有十分明确的规定,因此,一般大型中介机构或房企都不会参与和帮助客户以违规手段规避限购。

主笔手记

房地产信托的风险

对于许多坚定地看好楼市、但又被政府限购令排除在市场之外的投资者而言,房地产信托是一条获得投资的渠道。说起来,这些人原本就是地产市场上的投资者,他们买房并非为了自住,因此,买房与买房产信托似乎是一回事。

然而,投资房产信托与投资商品房所面对的风险却是截然不同的。如果你买了房子,你的风险是房价有可能下跌,但房子是在的,你也可以出租以获取租金(尽管它很低)。但如果你买了信托,你的风险是有可能账面上产生直接亏损 (也就是本金都拿不回)。

近日有消息称,上半年房地产信托仍受宠, 融资规模逾700亿。事实上,多年以来信托是中国金融市场中风险的领域,20多年来我国金融业出的大问题,几乎全部集中于信托行业。而且,由于信托销售者往往习惯于故意将它说成同存款一样的保险,仿佛就是利率更高的一种存款。这实际上是国家监管当局三令五申禁止的,但在一些不了解内情的投资人那里仍很吃得开。

因此,国家对信托的管理和审批是相当严的,近年来对房地产信托尤其如此,其中房地产信托到期兑付风险一直是市场关注的焦点,监管层对新发行的房地产信托审批更为严格。最关键的问题其实还是一个老问题:你对楼市未来究竟是否看多?如果你坚定地认为房价还会继续上涨,那么,买房地产信托就有赚头。反之,则买信托可能比买房子更不划算。

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