[摘要] 广州举行亚运会后，好像许多东西都变得有点不同，市容大气，当地上市公司财技也大气。越秀地产(123)把广州国际金融中心(广州IFC)注入越秀房托(405)的交易，便让人有耳目一新之感。
广州举行亚运会后，好像许多东西都变得有点不同，市容大气，当地上市公司财技也大气。越秀地产(123)把广州国际金融中心(广州IFC)注入越秀房托(405)的交易，便让人有耳目一新之感。
这不是什么难以启齿的事，中国哪个地产商不缺钱？这边厢越秀地产缺钱，那边厢越秀房托要找项目，然后，越秀地产持有越秀房托35.58%股权，这宗来得有点迟的交易水到渠成。
交易凸显越秀地产的一个亮点，即为中国一家拥有上市房地产信托基金(REITs)平台的内房股，越秀地产管理层称，两家上市公司以后将形成常态互动，运作模式会参考新加坡的「嘉德模式」。
「嘉德模式」善用金融杠杆
「嘉德模式」指的是新加坡地产商嘉德置地的运作模式，嘉德置地旗下负责商业地产项目的凯德商用(6813)刚于去年在港上市。「嘉德模式」对应的是金融机构主导的「美国模式」及租售并举的「香港模式」。
「嘉德模式」的精髓为地产金融化，首先在培育期细分不同类型的物业，引入不同风险胃纳的私募地产基金，然后，当投资物业成熟或接近成熟时，再交给REITs接管引入另一群投资者。
嘉德置地集团扮演的是一个操盘手角色，优化配置、统筹协调旗下一个个不同类型的地产基金，因为拥有REITs作为集团的资金后盾，这个拥有融资及退出通道的产业链能够以轻资产运作。
中国轻资产模式方兴未艾
中国地产圈「风头趸」万通控股董事长冯仑，较早前曾经高调宣布过想走「嘉德模式」，对此，笔者一盆冷水泼过去，万通少了一个REITs，怎么走轻资产模式？冯先生的路不会是一条坦途，除非他在海外找到一个REITs战略合作伙伴。
因为拥有越秀房托，越秀地产成为走「嘉德模式」最轻松的中国地产商。仔细看看这宗交易就能理解，交易对象广州IFC为世界10大摩天大厦之一的地标性建筑物，组成部分包括甲级写字楼、五星级酒店、公寓及商场等。
交易条款为：越秀房托收购广州IFC98.99%间接权益，涉及款项高达134.4亿元(人民币，下同)，其中约45亿元为广州IFC的开发贷款，约88.5亿元为交易的总代价。
国企背景拥资源配置优势
越秀房托停牌前市值只有约42亿港元，其去年底手头现金约5.2亿元，惟收购广州IFC涉资高达134.4亿元。因而，越秀房托会通过3种融资方式筹集资金，包括：
(一)向境外银行借贷12.15亿元；(二)向越秀地产及独立第三方配售基金单位，合共集资约54.35亿元；(三)向越秀地产发行价值24亿元的递延基金单位。
完成收购后，越秀房托的资产规模将会大幅上升，由去年底的73.75亿元，增加至230.95亿元；越秀房托向独立第三方发行新基金单位，公众持有基金单位的数目将会增加；同时，越秀房托的借贷比率只会由原本的逾27%增加至约30.5%
至于越秀地产在交易中获得的好处包括：一是释出广州IFC的潜在价值；二是录得出售物业；三是有助降低负债水平；四是套现所得可用作其他投资机会；五是继续维持对于越秀房托的控制权。
概言之，最终越秀地产会否走「嘉德模式」，交易一天没有落实就还要打个问号。只是，背靠广州市政府的越秀地产在资源配置方面拥有极大优势，不走地产金融化路线的话，浪费了。
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