[摘要] 近几天，去年刚贷款买房的市民小赵接连收到贷款银行发来的短信，'提醒我从明年1月起，房贷月供增加了'。和小赵一样，受今年央行先后三次加息影响，不少'房奴'的月供从明年1月起，要相应增加了。
近几天，去年刚贷款买房的市民小赵接连收到贷款银行发来的短信，"提醒我从明年1月起，房贷月供增加了"。和小赵一样，受今年央行先后三次加息影响，不少"房奴"的月供从明年1月起，要相应增加了。银行提醒借款人，如果要提前还贷，须尽快办理；如果正常还贷，要知道新的还款额并及时、足额还款，避免因不小心拖欠房款而影响个人信用。新利率下月起执行，涨0.65个百分点。
2011年，央行在2月8日、4月5日和7月6日三次调整了基准利率，分别上调了0.2、0.2和0.25个百分点。而按照银行惯例，借款人在签订个人房贷合同时，均与银行约定贷款基准利率的调整方式为"次年1月1日"。也就是说，对于借款人来说，从2012年1月起执行的新利率，将是央行今年三次加息以后的累计利率，如五年期以上贷款的基准利率将从今年初的6.40%涨到了7.05%。
在今年不同时段办理的个人房贷，基准利率上涨的幅度会稍有不同：今年2月9日前办理的房贷：基准利率将从6.40%上涨到7.05%，上涨0.65个百分点；今年2月9日至4月5日办理的房贷：基准利率将从6.60%上涨到7.05%，上涨0.45个百分点；今年4月6日至7月6日办理的房贷：基准利率将从6.80%上涨到7.05%，上涨0.25个百分点。及时、足额还月供别影响个人信用
小赵说，他是去年刚买的房，总价41万多元的房，首付了21万多，贷了20万元。在接到短信后，小赵不敢怠慢，很快来到了银行，请银行工作人员仔细为他算了算账，看月供到底增加了多少。"我选的是10年期等额本息还款法，现在执行的是今年2月9日以前的基准利率6.40%，月供为2260.8元；下个月利率涨到7.05%以后，月供将增加到 2327.33元。"
银行工作人员再三提醒小赵，"每个月必须按时、足额还清月供"。他们也提醒其他市民，从下月起，一定要关注月供金额的变化，千万别因为疏忽大意而拖欠了房贷，进而影响个人信用。
提前还贷"有讲究"
由于利率上调，月供增加使得借款人自然而然的想要提前还贷以节省利息支出，事实上每年末也都是提前还款的高峰期。但银行人士提醒说，具体情况要具体分析，至少在两种情况下提前还贷是不划算的：一、等额本金还款期已过1/3。对于使用等额本金还款的借款人，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，这样当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，如果此时选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出；二、等额本息还款已到中期。对于使用等额本息还款方式的借款人，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，此时已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷意义不大。另外，如果有高回报的投资渠道或者是采用公积金贷款的借款人，也没有必要提前还贷。总而言之，借款人应根据自己的实际情况来定夺、操作。
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房贷利率明年起提高到7.05% 是否提前还贷
2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询专家，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的投资者，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
分析认为，首先是已享受7折至85折优惠利率的房贷最不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
以100万元20年期等额还本息贷款为例。 部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算， 每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
对借款人日常生活不会造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
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情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
情况三
等额本金还款已过1/3
对于等额本金还款期已过1/3 的房贷者如提前还贷也不划算。
据悉， 等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。 据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过 1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
投资高于贷款利率
投资高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管投资时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
对于已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的投资渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
两种适合
提前还贷的情况
对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
例如，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。
分析建议， 提前还贷注意三个问题：首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
目前如果是资金实力较好的全款购房者，真要买房的话，问题也不大，毕竟房价的确下降了一点；如果是打算贷款购房的房奴一族，那就必须要谨慎了，虽然房价降了一点，但首付、利率水平等都涨到了历史高峰，房贷成本已相当高，下降的房价部分能不能冲抵这些增加的成本部分，还是个疑问。
记者从多家银行获悉，受到今年央行连续三次上调贷款利率的影响，下月起不少房贷客户将要开始为加息“买单”。央行在今年2月9日、4月6日、7月7日三次加息后，5年期以上贷款利率从去年底的6.4%，已经涨至7.05%。以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加400多元，一年要多还5000元左右。如果执行基准利率或是上浮利率，那么客户的月供将增加得更多。
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