一、土地市场分析
2008年，杭州的土地供应明显收缩了。据统计，2006年的《读地手册》上公布的土地出让规模达到4600亩左右，07年出让的土地更是达到6082亩。与往年相比，今年这个数字只有2241亩，其中住宅只有26宗，占地1804亩，均不到前两年的一半。
根据国土资源局消息，本月杭城将出让(租赁)8宗地块，总出让面积约357187平米(约535.78亩)，其中住宅用地6宗，面积为269496平米(约404.24亩)，占到全年计划的1/5以上，是本年度不多的供应大月。由下图可见，本月的推出量不仅相对大，而且不乏地块、经典地块，那么在这个“金九银十”的九月，杭州的土地市场究竟会上演怎样一副大戏呢？
首先，让我们先揣测一下开发商的心理。土地供应量减少了，不排除政府在淡市采取“捂地”或者“试水”等谨慎性措施的可能性，但如果在今年没有新的《手册》推出情况下，现在拿地将是一个好时机，因为土地减少意味着今后两三年上市的房源会减少很多，竞争不激烈情况下会使房子卖个好价钱。
另一方面，去年不少开发商都走上疯狂圈地扩张的道路，随着一个个“标王”的产生，大多数开发商都“囊中羞涩”了，加上今年以来银根的全面收紧，存款准备金率多次上调，市场转冷导致资金回笼困难等多重原因，使得这些开发商更是勒紧了裤腰带，捂紧了口袋。但是部分资金不是很紧张的开发商虽然对未来经济形势不是很看好，显得比较谨慎，却想乘现在大家都比较拮据的时候捞两块便宜地。因此，现在开发商的心态是最“耐人寻味”的，这个月的土地市场也将是变的。
二、地块条件分析
24号地块拱墅区(阮家桥C-R21-02地块)是本月除重机厂地块外较引人注意的一块优质地块，其竞价的激烈程度及成交价格高低亦可作为一块试金石，判断开发商对后市的预期。该地块位于申花路板块，板块内目前在开发楼盘并不多，但是凭借一系列规划利好和知名开发商进驻，使得板块内的滨江•万家花城、昆仑•橡树园、华元•芳满庭、广宇西城年华、西城美墅等楼盘，在一年多时间里引来无数的关注和争论。因此，24号地块的成交情况一定程度上可以作为风向标，如果其成交状况不佳，除了土地市场继续走冷，对整个楼市可能也会产生不同程度的消极影响。
地块位于拱墅区控制性详细规划申花单元与庆隆单元交界处，东至规划益乐路，南至沁园路，西至阮家桥C 地块，北至河流。地块距离黄龙商圈5公里，距离武林广场8公里，紧靠城市核心区。政府规划对整个片区的定位为：以工业企业搬迁和城中村改造为发展前提，以居住功能为主导，兼顾市政设施功能，以城市三纵三横的主干网为纽带，起到承上启下，联老带新的杭州城市“北调”和“北秀”发展的重要区块。兼具城西和城北两大板块重构和发展的双重机遇，处于老城区边缘用地功能调整和配套设施落实的前沿。
申花板块的优势在于周边的配套，地块四周都较热闹，南面的翠苑住宅区、蒋村商住区交通和商业配套都已非常成熟，生活很方便；西面是省直机关的居住区政苑小区，该小区已经交付，规模达2000多户；东面，是城北的和睦住宅区；不远处，即是浙大的紫金港校区。
交通:等萍水路、益乐路、余杭塘路等通车后，这个区块将与主城区实现无缝接轨，交通极为便捷；另外地铁2号线丰潭路站与本地块仅一路之隔。目前经过丰潭路的公交路线有73路和37路，经过登云路的公交路线有10、19、63路。
购物：潜力非常巨大，富强商业广场即欧尚超市二期即将动工；银泰百货将在这里开出第二家店，据悉规划的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍；杭州深国投资商业中心预计在2009年初建成，届时除了有“商业大鳄”沃尔玛，还有西蒙精品百货和时代华纳影视中心等世界500强企业同步进驻。除了这三项外，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在区域内，整个申花板块的商业配套阵容堪称豪华。不久的将来，这里会出现翻天覆地的变化，该区块将来将成为城西规模、最集中的高档住宅新区。
医疗：大型医疗机构还需要走一段才能找到，如位于古翠路翠苑四区的省立同德，以及规划中的浙大医疗中心以及三墩附近规划建设的浙江医院分院。
学校：锦绣中学、大关小学分校（规划）、周边有规划中的拱野区中、小学，但申花板块多是属于拱墅区，在学区上会有别于政苑小区（西湖区）。
三、地块优劣势分析
地块优势
在周边配套上看，地块共享城西的众多成熟或在建商业中心，地中周边更是集中了大量的商业项目，是杭州未来的徐家汇，优势明显不言而喻；
地块紧靠老城区，相对市中心、西湖的位置来看，地理位置上相比其他板块区位优势非常明显；
地块周边的蒋村、翠苑、三墩、和睦都是非常成熟的居住区块，地块所属区块一定程度上是城西的压轴区块，消费者接受程度非常高；
随着城西高尚社区氛围的成熟，一大批在知识型产业、大型企业集团知识型岗位成长起来的新知新富人群，纷纷选择置业在城西，凝聚了知识型人群的住家氛围;
拱苑小区、政苑小区等大规模经济适用房已经将丰潭路的人气炒旺，而芳满庭、西城年华、橡树园、万家花城等小区的成功推出也令该区域居住氛围逐渐成熟；
沁园路、萍水路、益乐路的通车，余杭塘路的规划建设，厂房和农居点的拆迁使得区域形象极大改善。
地块劣势
地块周边无特殊景观资源，地块北侧的小河也不足以打造社区景观，地块面积又不足以营造大型景观，定位高尚社区有一定困难，难以吸引高层次客群；
地块面积较小，容积率又很高，难以形成大盘优势，产品选择余地也比较窄；
地块西侧和南侧均为安置房小区，一定程度上也影响了社区档次的提高；
威胁点
目前已经出让的土地未来几年的总开发量将近200万平方米(包括经济适用房项目)，这一区块的商品房供应量将超过7000套，除本地块以外，估计区域内未来还有土地出让，区域未来竞争压力较大；
区域内楼盘自去年以来，价格上涨幅度很大，未来规划利好已经基本透支了，导致几年内价格上涨缺乏新的支撑点，另外，高房价可能使政府对出让土地价格期望较高，一旦竞争过烈，高土地成本将导致未来开发风险增大。
机会点
除政苑小区、省监狱系统经济适用房以外，萍水路和申花路之间还有大量的省政府预留地，因此，不排除未来政策对区域的倾斜，以及新的利好产生；
拱墅区从之前的工业主导开始转向“汽车拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅”四大区域品牌的塑造，本区块作为拱墅区未来居住和商业中心之一，将和新兴的运河CBD板块，以及浙大紫金港板块产生联动作用，大区域在城市中的地位将进一步凸显。
因为板块内土地都是07年以前，区域楼价没有发生多大变化下成交的，但是07年5月份至今，楼价一下子从8000元/平方米跃到了13000元/平方米，房价的飙升对地价的拉动作用明显，但是我们很难确定其间的关系系数，因此，上表中周边楼盘土地成交价格对本地块的参考意义不大，本次地价评估不采用市场比较法
假设开发法评估
本地块容积率为2.8，未来开发的物业基本以小高层和高层为主，由上表可知，周边同类物业的价格基本都在13000元/平方米左右，根据杭州市住宅房价的自然增长速度，保守估计每年住宅销售价格自然增长幅度在8-10%，因此，预计本地块开发的住宅在未来2-3 年内销售价格15500元/平方米，商铺销售价格30000元/平方米，车位10万/个。
地块未来可供计容积率建筑面积为97507平方米；考虑到地块条件及周边将来商业供应量，本住宅用地商业面积配比按总建筑面积的5%保守计算，则可开发住宅面积92632平方米，商铺面积4875平方米；车库面积，住宅部分按100 平方米（建筑面积）配置0.6 个车位计算，商业用房按100 平方米配置0.7 个车位计算，则车位一共有590个，车位配比按地上车位20%，地下车位80%，每车位建筑面积按32 平方米计，则地下车位面积共15104平方米。
假设不设存量资产，所有物业均销售，则按静态财务指标计算，未来可实现的销售总收入约为16.41亿元。根据杭州目前的房产开发成本，本地块土建及安装成本按1600元/平方米，前期工程费、财务费用、管理费用、销售费用、不可预见费、室外工程等成本总和按1000元/平方米计算，计算见下表：
四、地块价格预估
土地市场总是随着楼市的涨跌波动的，05年申花板块个楼盘成交均价8000元/平方米左右，到现在板块内多数楼盘均价达到13000元/平方米，楼价涨幅为63%；笔成交土地在03年，其楼面价为2639元/平方米，到06年芳满庭地块成交楼面价已达到4524元/平方米，涨幅为71%。简单理解，地价的上涨速度略高于楼价的速度，这也反映了开发商对区域未来的预期。
本次价格评估采用建筑成本相对固定的方法，反推算出项目的土地价值。根据此种测算方法，当楼面地价在9586～10111元/平方米之间时，属于投资安全区；当地价在10111～10681元/平方米之间时，即进入投资风险区；超过10681元/平方米后，将进入高风险区,投资者需慎重考虑。根据一般惯例，税前利润率在15%～25%，是较为合理的，
考虑到本轮调控以及市场行情转冷等因素，会给本次地块最终成交价格造成更多的不确定性，同时在目前市场行情下很难判断未来房屋售价等特殊情况，我们采取中和的方式将上述估价结果与《手册》中的参考地价加权平均，作为本次测算结果。土地成本价：6000×30%+9586×70%=8510元/平方米，6000×30%+10681×70%=9277元/平方米，扣除3%的契税，因此，中标价8255～8999元/平方米比较合理。
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